用友软件首页

清算时点不同对税负有何影响

2016-2-21 0:0:0 wondial

清算时点不同对税负有何影响

清算时点不同对税负有何影响

  在日常土地增值税清算审核工作中,有些房地产开发企业不太关注土地增值税的清算时点,不注意提前规划好不同房屋类型的销售时机,给企业带来了较大的税负影响。为了计算方便并说明问题,本文只对非住宅进行税负分析,营业税金及附加按5.5%计算,开发费按10%计算扣除。

  案例一
  A企业2011年初开发建造一楼盘,总可售面积为3万平方米,其中住宅2万平方米、商业0.6万平方米、地下车位130个,合计0.4万平方米。2012年底,A企业除地下车位0.4万平方米外已全部售完,销售面积达到总可售面积的87%,符合土地增值税的“可清算”条件。
  按本地规定,土地增值税清算按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型分类,分别计算土地增值税;房地产开发企业建造的可售地下车库(位),按照非住宅类型房地产合并清算。土地成本按总可售建筑面积分配。
  2013年初,税务机关通知清算。清算时的基本情况是:住宅销售收入18000万元,商业销售收入12000万元,该项目土地和建筑成本为每平方米5000元。项目清算前后时间,该楼盘地下车位的市场普遍接受价在14万元~15万元一个。
  A企业非住宅清算应缴纳土地增值税情况:
  1.收入12000万元,销售面积0.6万平方米,单位土地及建安成本每平方米5000元;
  2.扣除项目总金额=0.6×5000+12000×5.5%+0.6×5000×30%=4560(万元);
  3.增值率=(12000-4560)÷4560=163%;
  4.应缴纳土地增值税=7440×50%-4560×15%=3036(万元)。
  A企业若在清算后再转让车位,就按市场能接受的价值15万元一个计算,企业按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)中关于清算后再转让房地产的申报方法,即在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。其应缴土地增值税情况:扣除项目总金额=0.4×5000+130×15×5.5%+0.4×5000×30%=2707.25(万元),增值率=(130×15-2707.25)÷2707.25=-28%。由于是负增值,因此本项目清算后再转让车位无土地增值税。
  A企业该项目非住宅清算总计应缴土地增值税3036万元。

  案例二
  B企业在相同地段开发一项目,开发时间、建筑规模、物业类型、销售价格等均与A企业一模一样,只是房屋销售类型的时间作了改变,在项目销售达85%时,商业与车位已销售完毕。
  B企业的非住宅清算应缴纳土地增值税情况:
  1.商业销售收入12000万元,车位销售收入1950万元(按15万元一个),销售面积共计1万平方米,单位土地及建安成本每平方米5000元;
  2.扣除项目总金额=1×5000+13950×5.5%+1×5000×30%=7267.25(万元);
  3.增值率=(13950-7267.25)÷7267.25=91%;
  4.应缴纳土地增值税=6682.75×40%-7267.25×5%=2309.74(万元)。
  从上述两个案例比较得知,由于清算时间与车位销售时间不同,A企业比B企业非住宅类型的实际税负高出726.26万元。

  产生税负差异的主要原因
  从理论上来讲,如果房地产开发企业所开发的产品销售达100%时,再进行土地增值税的清算,对所有开发企业来说都是没有税负差异的。但从现行税收征管政策规定和各地实际操作情况上来看,由于在土地增值税征管上确立了“可清算”情形及清算要求,即已竣工验收且已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上并正在继续销售的项目清算,取得预售许可证满三年未销售完毕并继续销售的项目清算。加之由于现行出台的土地增值税相关税收政策的不完善和具体实务操作的不统一,造成了不同清算对象之间较大的税负差异。在这些原因中,最主要就是项目清算时的未售开发产品在清算后销售或有偿转让的,如何计算土地增值税?
  国税发〔2006〕187号文件第八条关于“清算后再转让房地产的处理”中规定:“在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算”。目前大部分税务机关对清算后销售或有偿转让房产的处理都是按照“当期取得的收入-当期销售面积×前期清算时确定的单位面积计税成本”直接计算征收土地增值税的。税务机关这种简单处理方式也引起了不少基层税务机关、专业人士及纳税人的质疑,认为此种简单处理办法在实际业务操作中造成了严重税负不公,不符合土地增值税以“项目”为单位清算,以“超率累进税率”计算征收的原则。迄今为止,在这方面还没有准确的政策解读和明确的操作规范,这是产生相同企业之间或相同项目之间由于清算时间不同或房屋类型销售时点不同而税负各异的根源。

  应对措施及建议
  通过上述分析,在现行税收政策和各地具体征管情况下,地下车位在清算“项目”上形成的税负差异,只与处置时间有关,与处置方式没有必然的关联,即对地下车位的处置方式即卖与不卖,房地产企业根据生产经营的需要是能够准确掌控的,其清算“项目”的土地增值税税负是确定的,提前能够预测的,不存在所说的税负差异问题,即明知而为。如果企业要处置即销售的,则要考虑项目的清算时点与车位的处置时间了。因此,房地产开发企业必须准确掌握好税务机关规定的“项目”清算时点与企业不同类型开发产品销售时间尤为重要。本文观点:
  1.企业在组织筹划营销策略时,必须要向项目地主管税务机关及时了解和咨询,全面、准确掌握土地增值税相关政策和管理规定,特别要弄清楚开发项目“可清算”具体条件即销售达85%和“项目”清算时未售产品在清算后销售或转让的税务处理规定。
  2.企业在正式营销过程中,必须要按照开发产品的不同类型和土地增值税清算的分类型合并清算标准(如本文案例将企业建造的地下车位,按照非住宅类型房地产合并清算),及时主动并提前规划好地下车位与其归并的房屋类型的销售时间,掌控好地下车位与其归并清算类型的销售进度,有利于降低税负,维护企业的最大利益。 

如果您的问题还没有解决,可以到 T+搜索>>上找一下答案

分享到:

微博关注

bj用友软件

最新信息

U6普及版3.1ufo报表无法打开

U6普及版3.1ufo报表无法打开U6普及版3.1ufo报表无法打开


U6普及版3.1-ufo报表无法打开

自动编号:19985产品版本:U6普及版3.1
产品模块:其他所属行业: 通用
适用产品:通用关 键 字:
问题名称:ufo报表无法打开
问题现象:ufo报表无法打开,提示iis错误
原因分析:防火墙拦截
解决方案:修改防火墙的访问规则,允许ufo访问网络

温馨提示:如果您的问题还没有解决,欢迎进入用友云基地

查询余额表时,期初期末余额都是0的科目应该不显示的吧,为何这边查到也会显示出来呢

查询余额表时,期初期末余额都是0的科目应该不显示的吧,为何这边查到也会显示出来呢 查询余额表时,期初期末余额都是0的科目应该不显示的吧,为何这边查到也会显示出来呢[]

余额表即使期初期末未0,也是默认显示出来的

热点文章

新闻资讯

  • 【新年首签】天津用友&通广集团签署战略协议

    【新年首签】天津用友&通广集团签署战略协议

    天津用友软件技术有限公司(以下简称天津用友)和天津通信广播集团有限公司(以下简称通广集团)就企业信息化建设事宜进行战略签约。

    参加此次会议有天津用友总经理赵永春,天津用友副总经理王成岩、通广集团副总经理马严、通广集团科技质量部部长尹刚、七一二公司技术质量部部长门国梁、七一二公司技术中心主任黄建尧等。

    image

  • 会计职场堪比宫斗剧

    会计职场堪比宫斗剧

     近几年,各种宫斗剧火爆,《甄嬛传》《芈月传》等等都脍炙人口,许多人经常打趣自己像某个人物,若是在古代能活到第几集。让人不禁想起,会计职场又何尝不是一场宫斗,每天要察言观色,明了领导的内心,就像后宫谁也不敢惹皇后一样。但当你坐上领导位置的时候,盯着你的眼睛就会很多,稍有不慎就会被取代。就像后宫的嫔妃一样,就算坐上了皇后的位置也要时刻担心有没有人觊觎。

    image

知 识 库

  • 让信息化给管理会计的推广插上双翼

    让信息化给管理会计的推广插上双翼

    让信息化给管理会计的推广插上双翼让信息化给管理会计的推广插上双翼

      管理会计自西方引入我国以来, 在企业中的实践不尽人意。管理会计本身的决策、控制、预测等功能并未发挥出来,也不能与企业战略较好融合。造成这种局面的原因,一方面是管理会计理论与实践的脱节;另一方面是大部分企业信息处理方式的落后及信息化使用率不高。的确,我国会计信息化起步较晚,在许多中小企业中信息化技术的使用处于较低层次。大部分中小企业虽用会计软件记账,但都是仅从减轻会计人员负担、提高核算效率方面考虑,忽视了管理会计软件的使用,无法为管理会计创造一个良好的推广应用外部环境。
      具体来说,企业信息化程度低下对管理会计实践的负面影响表现在两个方面:一是信息处理方式的落后,信息管理存在不集中、不及时、信息不能共享等缺陷,影响了管理会计实时分析和控制作用;二是管理会计软件开发的严重滞后影响了管理会计决策和预测职能的发挥,无法使企业管理层体会到管理会计的重要作用,导致管理层在主观上轻视对管理会计的应用,并形成一种恶性循环。因此,提高企业的信息化程度是管理会计广泛应用的必要条件,企业信息化程度的高低是管理会计实施效果好坏的重要影响因素。
      用友软件总裁王文京认为,在当今经济和技术环境下,管理会计的开展,需要信息技术和软件系统的支持。目前,很多大型集团企业正在逐步探索建立财务共享中心,这将有助于推进管理会计在企业的运用。其中决策支持信息化包括预算预测、内部控制、决策支持、风险管理、成本分析等管理会计方面的信息化。
      王文京进而指出,包括大型企业成本精细化核算、管理与控制,费用全面管理与控制,全面预算管理,企业内部责任核算及报告等,构成了我国软件企业新的信息化市场机遇与空间。管理会计信息化时代已经来临。
      建立完善的管理会计信息化系统,首先是最大限度整合各类信息和资源,实现资源“共享”。 各部门想从财会部门得到信息,需要有一个可以共享的管理会计信息数据平台,使各个部门都可以在这个共享的信息数据平台寻找到自己所需要的信息,可以集中整合企业的信息资源,有效降低企业收集、加工、分析信息的成本,提高整体效益。其次,管理会计涉及较多的模型和数理统计方法,也需要有较高程度的信息化提供保障。 因此,要推广管理会计在企业中的实践,全面提高企业管理会计信息化程度是非常必要的,将企业的信息化与管理会计融合,让信息化给管理会计的推广插上双翼,管理会计才能在企业中所向披靡。具体来讲,管理会计信息化实现的路径为:
       (一)结合企业战略,明确自身需求,并对自身合理定位,这是有效实施管理会计信息化的前提条件。企业只有认清自身需求和所处的状况,才能开展科学合理、符合实际情况的管理会计信息化建设。对企业财务人员而言,要充分参与企业的决策活动、企业的价值链分析、企业资源规划、供应链管理和企业流程重组等工作,充分发挥管理会计的作用。
      (二)优化企业的管理机制,简化各项工作流程,制定信息规范。企业应优化人力、物力、财力配置,破除各部门之间不合理的壁垒并减少管理层次,制定相应的信息规范,确保原始数据和信息的真实性、准确性、一致性和适用性,建立相关的信息化标准。
      (三)统一规划,设计和建立完善的管理会计信息系统,提高企业的管理效率。在实施管理会计信息化时,设计和建立的管理会计信息系统应能提供企业运行所需的各项功能,包括客观准确的成本核算、及时有效的风险防范、安全的资金集中管理、完善的全面预算管理、严格的内部控制、操作性强的业绩评价体系等功能模块。但不是所有功能模块都需要详尽全面,由于企业所处的信息化发展阶段不同,目标不同,因此,各功能模块的重要程度也应有所不同,应遵循既要全面系统,又要有所侧重的原则。
      (四) 建立起以管理会计为核心的内部管理系统,推进管理会计与业务一体化。加强以计算机管理为基础的管理会计与业务一体化建设,使各部门能及时得到相关管理会计信息。
      除此之外,还应吸收消化国外先进的管理思想,逐步引进到使用先进的管理会计软件,使会计工作由核算型向管理型过渡。
      当然,管理会计信息化实施过程,要分阶段进行,从低级到高级,由简单到复杂发展,要有层次、有步骤地循序渐进,处理好待建各个应用系统或模块间的轻重缓急、先后顺序,决不能脱离实际,盲目操作。管理会计信息化实施是一项长期的、复杂的、综合的系统工程,不能一蹴而就。 

  • 12.1用友 备份

    12.1用友 备份

    12.1用友 备份

    用友软件提供两种备份方式:手工备份和自动备份,下面我们讲解这两种方式的备份账套数据操作步骤(T6和U8与T3备份恢复方法相同,此处以T3为例):

    ㈠、手工备份

    1、先在硬盘上建立一个空文件夹

    打开我的电脑(双击)D(或E、F)盘,(空白处右击右键)新建文件夹,把这个新建的文件夹,改名为如用友数据手工备份。(双击)打开用友数据手工备份,(右击)出现新建文件夹,把所新建的文件夹改名为当天的备份日期如2016-12-16后退出

  • 最新文章排行
  • 热门文章排行

管理软件

  • T3卸载就会跳到安装界面去,用360工具也卸载不了。请问这种情况哪位老师遇见过,我们应该如何处理。谢谢、在线等。

    T3卸载就会跳到安装界面去,用360工具也卸载不了。请问这种情况哪位老师遇见过,我们应该如何处理。谢谢、在线等。

    T3卸载就会跳到安装界面去,用360工具也卸载不了。请问这种情况哪位老师遇见过,我们应该如何处理。谢谢、在线等。 T3卸载就会跳到安装界面去,用360工具也卸载不了。请问这种情况哪位老师遇见过,我们应该如何处理。谢谢、在线等。[]

    备份好账套,这种情况只能强制删除了,请备份好账套之后,停止数据库服务和T3产品服务,自动备份服务;然后删除T3安装路径以及C盘下ufcomsql文件夹,然后使用360清除无用注册表,最后重启电脑即可;

  • 用友T3-业务通在11.0的软件中点击打印软件就自动退出

    用友T3-业务通在11.0的软件中点击打印软件就自动退出

    用友T3-业务通在11.0的软件中点击打印软件就自动退出 用友T3-业务通在11.0的软件中点击打印软件就自动退出

    其他的操作都正常,就是某个单据如销货单,点击“打印”—“预览”,或者是“打印”—“打印模板设置”,就自动退出软件了,再登入的时候提示:“该用户已登录,是否重新登录”。该单据的默认打印模板异常,导致一点“打印模板设置”或者是“打印”就自动退出了。1.先登入产品,然后在同一浏览器里输入网址:
    http://127.0.0.1/YWTPRO/CommonPage/printservices/DesignFrame.aspx (新一代业务通);
    2.将异常的模板删除;
    3.点击“新建”按钮,重新建立“打印模板”即可。
    备注:如果是系统模板也是异常的话,可以将系统模板删除再重建。
    如有其它问题,请在下面回复。也可以联系用友畅捷通专业服务商-用友天龙瑞德。
    用友天龙瑞德专业销售用友软件,用友财务软件,维护用友T3用友T6用友U8畅捷通T+。我们将竭诚为您服务。
    联系电话:010-59798025。网址:http://www.kuaiji66.com

关于我们 | 公司动态 | 获奖记录 | 联系我们 | 招聘信息 | 用友产品中心 | 用友云基地
Copyright ©  www.kuaiji66.com  All Rights Reserved 天龙瑞德
京ICP备11046295号-1 技术支持 北京天龙瑞德信息技术有限责任公司   北京海淀上地十街辉煌国际大厦3号楼6层 总机:010-59798025   售后:4009908488
北京天龙瑞德信息技术有限责任公司