房地产企业的土地增值税处理

2016-1-23 0:0:0　wondial

房地产企业的土地增值税处理

　　2013年6月20日，国家税务总局发布了《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》(税总发〔2013〕67号)。2013年下半年，各地地方税务局将把土地增值税清算这项工作当做重点。因此，作为缴纳土地增值税的房地产企业将面临土地增值税政策多、清算过程复杂，税金或补或退，经历时间长等疑难问题，笔者在此作一解答，以飨读者。

　　房地产企业用房地产投资需要缴纳土地增值税
　　2013年7月，东方公司以土地进行投资给西方公司进行资本增值，东方公司购入土地时价值500万元，按800万元作价投资，在投资时两公司都不是房地产开发企业，但西方公司取得土地后向工商部门和建设委员会申请房地产开发资质。土地用来建造科研大楼，大楼建成后用于自用或出租，两公司是否缴土地增值税?
　　根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)规定，东方公司以土地向西方公司投资时，西方公司尚未取得房地产开发资质，西方公司当时不是房地产开发企业，因此，东方公司以土地向西方公司投资可以暂免土地增值税。西方公司取得房地产开发资质后，以该土地进行房地产开发，今后如果转让房地产的，应按规定缴纳土地增值税。

　　赠送对象不同决定是否征收土地增值税
　　房地产企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，是否要缴土地增值税?单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，是否需要缴纳土地增值税?个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为是否征收土地增值税?
　　根据《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)及《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。财税字〔1995〕48号文件第四条规定，细则所称的“赠与”指如下情况：
　　(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的;
　　(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
　　因此，企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，不缴土地增值税，而单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，需要缴纳土地增值税。同样，个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为不征收土地增值税。

　　装饰成本可享受土地增值税加计扣除
　　甲房地产公司开发沿街两层商铺15000平方米，每平方米销售价格7000元，现为提高沿街商铺的商业价值，甲房地产公司与购房客户达成协议，由甲房地产公司代为沿街商铺统一装饰，收取购房户装饰款6000万元，实际发生装饰成本4500万元，收入6000万元应计缴土地增值税，请问，装饰成本4500万元可否享受土地增值税加计扣除?
　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，甲房地产公司销售房屋建筑物所收取的有关经济利益均要缴纳土地增值税。装饰成本属于开发成本一部分，可以按规定加计扣除，即装饰成本4500万元可享受土地增值税加计扣除。

　　股东投入的土地在计算土地增值税时可扣除
　　A公司是一家国有房地产开发企业，股东将一块部分开发的土地投资给A公司作为实收资本增加。该地块取得时缴纳的出让金等为1亿元，投资进A公司时按评估值作价5亿元，增值部分当时已按规定缴纳土地增值税。A公司将该开发后进行了销售。那么，A公司在计算缴纳土地增值税时，该土地是否可按5亿元作为土地成本计算扣除额?即股东投入的土地在计算土地增值税时如何扣除?
　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第五条规定，关于以房地产进行投资或联营的征免税问题，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字〔1995〕48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定。
　　股东已就投资宗地申报缴纳土地增值税，A公司应按评估值5亿元作为取得土地使用权的成本，在计算土地增值税时作为扣除项目处理。

　　“以地补路”根据施工主体确定扣除项目金额
　　房地产开发企业按“以地补路”的方式取得土地，但是该单位支付修路款时，取得的是政府部门财政收据，支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额?
　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字(1995)6号)第七条第一款规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。考虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土地，实际上取得的土地是承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿，房地产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额，但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性，并有相关的政府文件或者合同(协议)为依据。
　　房地产开发企业房地产开发项目的立项文件中或政府的其他文件中包含“以地补路”方式取得土地的内容，如果道路是由其他单位施工的，并且财政部门或其他部门以代付了修路费用，向代付单位支付的修路费取得的是财政收据，可经审核确认后作为取得土地使用权支付的金额;如果道路是由该房地产开发公司直接施工，支付的修路费取得的是财政收据，则不能作为取得土地使用权支付的金额。

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