用友软件首页

房产转让节税妙招:先投资后转让节税多

2016-1-23 0:0:0 wondial

房产转让节税妙招:先投资后转让节税多

房产转让节税妙招:先投资后转让节税多

  纳税人向企业转让房地产,可采取“先投资,后转让股权”方案。但若符合一定条件,也可采取“先投资,后转让”方案。

  当纳税人向企业转让房地产时,“先投资,后转让股权”即先将房地产投资给企业取得相应股权,再将股权转让给企业原股东,如此可避免营业税、土地增值税等税费。但若符合一定条件,也可采取“先投资,后转让”方案。

  相关案例王某是某公司主要投资人。
  去年10月,因公司急需资金周转,他决定将其个人名下一处门面房转让给李某。该房原为某国有百货公司所有,1999年百货公司破产清算,王某以100万元买入。近几年,该门面房价值蹿升,去年10月市场价已超过300万元。假设王某以310万元转让给李某,主管地税机关确认,该门面房土地增值税扣除项目金额为120万元,则王某应负担的税费如下:应缴营业税:(3100000-1000000)×5%=105000(元)应缴城市维护建设税、教育费附加:105000×(7%+3%)=10500(元)应缴印花税:3100000×0.5‰=1550(元)应缴纳土地增值税:①扣除项目金额:1200000+105000+10500+1550=1200000+117050=1317050(元);②增值率:(3100000-1317050)÷1317050×100%=135%;③土地增值税:(3100000-1317050)×50%-1317050×15%=693917.5(元)应缴个人所得税:(3100000-1000000-117050-693917.5)×20%=257806.5(元)合计税费为:117050+693917.5+257806.5=1068774(元)筹划方案王某可先将该门面房作价310万元投资于自己的公司,后由公司以310万元转让给李某。按此方案实施,在其他条件不变情况下,王某和公司应负税费如下(假设契税税率为3%):

  投资环节:
  (1)营业税:《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定:“以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。”因此,王某将门面房投资于企业不需缴纳营业税。

  (2)土地增值税:《国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定:“对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。”因此,王某将门面房投资于企业可免土地增值税。

  (3)个人所得税:《国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》规定:“对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业,其评估增值取得的所得,在投资取得企业股权时,暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得,再按规定征收个人所得税,其财产原值为资产评估前的价值。”可见,王某将门面投资于企业可暂不缴纳个人所得税。

  (4)公司应缴契税:3100000×3%=93000(元)转让环节:(1)公司应缴营业税:3100000×5%=155000(元)(2)公司应缴城市维护建设税、教育费附加:155000×(7%+3%)=15500(元)(3)公司应缴土地增值税:因接受投资环节发生的增值“免征”土地增值税,所以公司在转让门面房时,应只就转让环节的增值缴纳土地增值税。本例中,公司转让门面房未发生增值,因此应缴土地增值税为0。

  合计应负担税费为:93000+155000+15500=263500(元)
  可见,筹划后比筹划前少负担税费805274元(1068774-263500)。
  从上例可见,向个人转让房地产,采取"先投资,后转让"方案,可避免土地增值税负担,并延迟个人所得税纳税义务发生时间;缺点是增加了一道契税,同时会造成购置原价不能抵扣,从而增加营业税负担。纳税人在实施该方案前,应精密测算,确保筹划收益大于筹划成本。

如果您的问题还没有解决,可以到 T+搜索>>上找一下答案

分享到:

微博关注

bj用友软件

最新信息

用友U8其他行业性质与科目分类不符

用友U8其他行业性质与科目分类不符U8其他行业性质与科目分类不符


U8其他-行业性质与科目分类不符

自动编号:13743产品版本:U8其他
产品模块:总账所属行业: 通用
适用产品:821关 键 字:行业性质与科目分类不符
问题名称:行业性质与科目分类不符
问题现象:某客户端登陆时候提示行业性质与科目分类不符,但是在其他站点上是好的,在服务器上也是好的
原因分析:检查一下该客户端的环境发现其后台运行了某其他的客户端程序造成冲突
解决方案:把该客户端程序禁用就可以了

温馨提示:如果您的问题还没有解决,欢迎进入用友云基地

U8.51A查银行日记帐时当前合计不统计,而且本日合计出现翻倍现象

U8.51A查银行日记帐时当前合计不统计,而且本日合计出现翻倍现象U8.51A查银行日记帐时当前合计不统计,而且本日合计出现翻倍现象


U8.51A-查银行日记帐时当前合计不统计,而且本日合计出现翻倍现象

自动编号:13427产品版本:U8.51A
产品模块:总账所属行业: 通用
适用产品:U851A----总帐关 键 字:查银行日记帐时当前合计不统计
问题名称:查银行日记帐时当前合计不统计,而且本日合计出现翻倍现象
问题现象:此数据为7.21升到851A,在查银行日记帐时当前合计不统计,而且本日合计出现翻倍现象。
原因分析:(1)经过测试发现,2002年中的记录是正确的;在2003及2004年度中查询‘11110201’科目均不出现‘当前合计’且本日合计均翻倍。 (2)后经过跟踪,在2003及2004年度的 foreigncurrency 表里缺少本位币记录造成错误。
解决方案:请先把数据库备份一下,然后将2003和2004年度里foreigncurrency表的记录删除,从2002年度库里拷贝粘贴过来,问题就解决了。

温馨提示:如果您的问题还没有解决,欢迎进入用友云基地

热点文章

新闻资讯

  • 【新年首签】天津用友&通广集团签署战略协议

    【新年首签】天津用友&通广集团签署战略协议

    天津用友软件技术有限公司(以下简称天津用友)和天津通信广播集团有限公司(以下简称通广集团)就企业信息化建设事宜进行战略签约。

    参加此次会议有天津用友总经理赵永春,天津用友副总经理王成岩、通广集团副总经理马严、通广集团科技质量部部长尹刚、七一二公司技术质量部部长门国梁、七一二公司技术中心主任黄建尧等。

    image

  • 会计职场堪比宫斗剧

    会计职场堪比宫斗剧

     近几年,各种宫斗剧火爆,《甄嬛传》《芈月传》等等都脍炙人口,许多人经常打趣自己像某个人物,若是在古代能活到第几集。让人不禁想起,会计职场又何尝不是一场宫斗,每天要察言观色,明了领导的内心,就像后宫谁也不敢惹皇后一样。但当你坐上领导位置的时候,盯着你的眼睛就会很多,稍有不慎就会被取代。就像后宫的嫔妃一样,就算坐上了皇后的位置也要时刻担心有没有人觊觎。

    image

知 识 库

  • 用友软件凭证填制环节常见问题及解决方案

    用友软件凭证填制环节常见问题及解决方案

    用友软件凭证填制环节常见问题及解决方案用友软件凭证填制环节常见问题及解决方案

      用友软件的账务处理采用放射式数据处理流程,对业务数据采用集中收集、统一处理、数据共享的操作方法,凭证数据库既是数据归集的“信息仓库”,又是后续业务处理的“信息源泉”。因此,凭证填制数据的正确与否直接关系到后续账表及相关业务信息的准确性。
      在用友软件中,其基础设置及凭证管理模块为我们提供了凭证类别控制、受控科目控制、制单序时控制、支票控制、制单权限控制等功能,加强了对发生业务的及时管理和控制,通过严密的制单控制保证填制凭证的正确性。然而在实际应用中,却常因用户不理解各项控制参数的含义,以及对后续操作的影响;没有准确无误地设置相关控制参数及基础信息;没有正确完整地录入凭证辅助信息等原因,使先进的控制工具无法充分发挥效用,损失了部分数据信息,降低了软件的使用效能。对此,笔者将以用友ERP-U8.72软件为例,总结凭证填制环节的常见问题,结合典型案例,追根寻源,深入剖析其产生的原因,以便对症解决。一、凭证类别设置时常见问题
      出错信息描述:“不满足借方必有条件”,“不满足贷方必有条件”,“不满足借贷必无条件”,“不满足凭证必有条件”。
      典型案例剖析:2009年8月16日,总经理办公室支付业务招待费1 200元,转账支票号ZZR003。凭证内容如下:
      借:管理费用/招待费(660205)1 200
      贷:银行存款/工行存款(100201)1 200
      当凭证保存时,弹出出错信息框,提示“不满足借贷必无条件”。此信息说明用户之前为不同类别的凭证设置了限制条件,指定了相应的限制类型和限制科目。这样,当凭证填制时,系统就会根据所设置的凭证类别判断凭证内容是否符合限制条件,不相符时就会出现类似的出错信息。对于此类问题,用户首先应根据提示信息,认真查对所选凭证类别与所录入的业务内容是否相符,然后进一步判断究竟是凭证类别设置错误,还是会计科目选择错误?
      此案例中的凭证类别选择的是“转账凭证”,转账凭证的限制类型应为“凭证必无”,限制科目为“1001,100201,100202”,即在凭证借贷方不能出现这三个科目。而该凭证的贷方却出现了100201科目,显然违背了所设置的限制条件。进一步判断可知,此问题是因凭证类别设置错误所致的。根据业务内容该凭证类别应为“付款凭证”,而非“转账凭证”。当更正凭证类别后,问题即得到解决。经进一步分析得知,用户在填制凭证时,因为看到在业务中用到了转账支票,就认为这应该是一张转账凭证,从而导致凭证类别判断错误。而追根寻源是由于用户对业务的凭证类别判断不准,不明白凭证类别的限制条件,甚至于不清楚什么是收、付、转凭证。当问题出现时,就会因不理解凭证类别限制条件的含义而找不到问题解决的方向和方法。
      此外,对于此类问题,如果用户在认真查对后,发现凭证类别与凭证内容匹配,但仍出现出错信息,则应考虑可能是因用户粗心将凭证类别的限制条件设置有误。常见的错误有将收款凭证和付款凭证的限制类型设反了,或将转账凭证的限制类型设为“凭证必有”,或未写全限制科目。

  • 浅议电算化会计中若干会计方法

    浅议电算化会计中若干会计方法

    浅议电算化会计中若干会计方法浅议电算化会计中若干会计方法

      一、电算会计中借贷记账法是否不适用
      在借贷记账法中,“借”既可以表示增,也可以表示减,而“贷”既可以表示减,也可以表示增,卢卡?帕乔利提出的复式借贷簿记方法之所以几百年来一直为人们所推崇,正是因为其“有借必有贷,借贷必相等”的锱铢必较、泾渭分明的科学原理。尽管我国会计实务也曾一段时间对增减记账法和收付记账法情有独钟,但最终仍达成共识,采用了国际上通用的借贷记账法。有人以会计软件常以正、负号分别替代借、贷符号为由,企图说服人们相信这一记账法已经难以胜任新形势。应当注意的是,即使借、贷符号在数据库中不采用“借”和“贷”加以表示,也并不表明借贷记账法就可放弃。不可否认,在将借贷记账凭证的发生额登录到总账之后,对于登账后所结计的期末余额往往以正数表示借方余额,而以负数表示贷方余额,甚至在借贷库文件中只设一个金额字段,在该字段中分别以正负号表示借贷方。但所有这些标记都没能改变“有借必有贷,借贷必相等”的规则,其实质仍然是借贷记账法。这里的正、负号与增减记账法的增减符号的属性风马牛不相及。
      从长远来看,随着原始凭证的逐步电子化,记账凭证的自动生成势在必行,届时,何种记账方法使自动生成更可行,当然要根据其科学性而定。智能软件的设计凭借的是科学的方法和严密的思维与推断,而经过了数百年磨练的借贷记账法,无疑是未来智能专家设计会计软件的最佳选择。当然,一味否定增减记账法的科学性也是错误的。在计算机之中,当采用增减记账法填制记账凭证之后,我们完全可以编写一段简短的程序将其转换为借贷记账法下的相应记账凭证。其转换的主要依据是各该科目的记账符号与所属科目类别。以从银行提取现金为例,在增减记账法下,增记“现金”,减记“银行存款”。现金和银行存款都是资产类科目,对资产类科目,其增加就转换为“借”,其减少就转换为“贷”。依此,也可将借贷记账法下的凭证转换为增减法下的凭证。

      二、“反结账、反记账、取消审核”的可行性
      至今,尚有不少会计核算软件设置“取消审核”、“反记账”、“反结账”的功能。在实际工作中,这些设置的确给会计人员的会计处理带来许多方便,尽管许多学者对此提出异议,但不少实务工作者却对其依依不舍。有的学者甚至认为,在计算机特定的工作环境中,反记账的作用不可替代。其理由是,在实际工作中存在大量错误的记账凭证,如果不施行反记账的做法,则将导致账簿中存在大量无用的冗余信息,影响对会计信息的使用。
      所谓电算化会计中“反记账”,事实上也就是将一批原先已经登录到账簿上的发生额从各该账户再予以扣减,使各该账簿恢复至该批凭证登账之前账簿的发生额和余额状态。毋庸置疑,没有人会赞同手工会计下采用“反记账”。对手工的账簿记录,为了保证其有案可稽,当其发生错误时,不准涂改、挖补、刮擦或者用药水消除字迹,不准重新抄写。同时,对两种出错情况的更正应当分别加以严格处理:一是登记账簿时所发生的错误,“应当将错误的文字或者数字划红线注销,但必须使原有字迹仍可辨认”;在实际工作中,由于记账凭证出错而导致账簿记录发生差错时而发生。一般采用两种方式进行相应的修改:一是红字冲销法,二是补充更正法。这些详细而又具体的规定所强调的一点,那就是对出错之处必需留有修改的痕迹。
      在电算会计之中,记账错误和记账凭证填制错误仍然在所难免。虽然红线注销法在电算会计中难以操作,但对出错的电子数据,却不能不留下修改的痕迹。解决的办法只有一个,保留错误电子数据,另作更改的记账凭证,并据以登录账簿,换言之,要将正与误两张凭证同存于会计档案之中,同时,其所登录的正与误两处账簿记录并存于同一账簿之中。《会计核算软件基本功能规范》第十八条也作出与上相同的规定:“发现已经输入并审核通过或者登账的记账凭证有错误的,可以采用红字冲销法或者补充凭证法进行更正;记账凭证输入时,红字可用‘-’号或者其他标记表示”。
      由上可见,不管是手工会计,还是电算化会计,对出错的修改均强调留有痕迹。事实上,电算化会计中,由于电子数据的修改在技术上可不留痕迹,因而更需要对留有痕迹予以强调。

  • 最新文章排行
  • 热门文章排行

管理软件

关于我们 | 公司动态 | 获奖记录 | 联系我们 | 招聘信息 | 用友产品中心 | 用友云基地
Copyright ©  www.kuaiji66.com  All Rights Reserved 天龙瑞德
京ICP备11046295号-1 技术支持 北京天龙瑞德信息技术有限责任公司   北京海淀上地十街辉煌国际大厦3号楼6层 总机:010-59798025   售后:4009908488
北京天龙瑞德信息技术有限责任公司