某房地产公司偷税及少申报缴纳税款案例

一、案件背景情况
　　（一）案件来源
　　2010年4月，某市地方税务局稽查局根据上级工作部署，将辖区内的某房地产开发公司列入检查对象，对该公司2008年－2009年涉税情况进行了检查。
　　（二）纳税人基本情况
　　2008－2009年，该公司开发项目A小区，该小区分为2期，到目前为止，第2期项目仅仅开始开发。因为该公司开发项目规模较大，年度间的连贯性太强，该公司所开发项目系当地政府的地标性项目，为减少中间环节的管理成本，主管地税局暂对该公司企业所得税实行核定应税所得率征收方式征收，从销售收入总量上来控制税收规模，督促公司日常及时进行应税收入的申报。土地增值税实行先预征，后清算的管理办法。由于该公司开发的项目未全部完工，一直未进行土地增值税的清算。
　　二、检查过程与检查方法
　　（一）检查预案
　　接到上级的工作部署后，该市地税局稽查局高度重视，马上将该公司列入检查计划，并制定工作方案，检查组结合税务管理系统系统确认了该公司纳税申报及税款入库情况。检查组划分两组，一组检查该公司账务情况；一组进行外围调查。
　　（二）检查具体方法
　　根据工作部署，稽查人员对纳税人2008－2009年的有关帐簿凭证进行了检查。通过检查发现，该公司房款收入在账本上基本上能反映，但成本费用不能正确核算，另一方面，该公司企业所得税采用核定征收方式，因此，检查经营收入成为重中之重。
　　（1）核实公司的房源情况
　　从规划部门获取开发项目名称、性质、占地面积、规划的建筑面积、容积率、可销售面积及公司提供的项目平面图纸，该项目共有住宅楼22栋、住宅1500套、门面359间、车库120间，总计可销售总面积252052.3平方米。
　　（2）核实发票开具及销售的情况
　　检查组把所有的房源情况录入电子表格，然后根据公司提供每份销售合同并与房产部门备案合同核对登记购买人、住宅楼号、门号、时间、总金额、单价、面积、付款方式、开具发票金额、电话号码等内容并录入电子表格，发现住宅楼及门面大部分是银行按揭销售，已销售住宅709套、门面132间、车库97间，然后逐笔核对已销房源开具的发票金额。发现该公司所有售房已按合同上记载的金额开具不动产销售发票，经与账上“主营业务收入”核对，已全部结转销售收入；同时由于车库高度在2.2米以下，不办产权证且一次性收款，所以公司已开具收据未开具发票，但已全部做收入，以上共计实现收入18686.55万元。经过检查“预收帐款”帐户发现，公司已收取购房首付款367.2464万元，已开具地税局提供的预收款收据，但未申报税收。同时从公司办理银行按揭情况来看，正常情况下，客户从交首付款到银行按揭款入账时间大约一个半月，对在2009年9、10两个月签订购房合同并交了首付款的105户按揭款入账时间有异常，检查组立即到办理按揭的银行进行调查，通过按揭银行的贷款记录，获取了在2009年12月份银行已把按揭款打入公司账户，合计1468.9856万元，公司账上并没有反映这些收入，该公司财务人员的解释是，出纳休产假去了，没有把银行进账单交到财务上做账，所以没有做收入，但是2010年财务上有反映。经核对2010年帐簿，该按揭款挂在“预收帐款”帐户上而未申报税收。
　　（3）核实代收费用情况
　　通过外围调查了解，该市房地产开发企业代收的费用有维修基金，按房款的2%收取；水电开户费每户按700元收取，房屋产权工本费每本按80元收取，土地使用证费每本按420元收取，装修基金按销售面积每平方米1元收取。代收费用全部使用公司内部收款收据，购房户在领取钥匙前全部付清以上费用，购房户凭公司开具的代收费用清单证明到物业公司领取钥匙。一是到物业公司了解领取钥匙登记情况，二是核对公司“其他应付款-代收户”账户，发现已代收费用93.84万元（不含维修基金）。
　　（4）核实门面使用情况
　　检查组到住宅楼实地察看，发现公司门面已有三分之一以上在使用，但是公司账上并没有房租收入，检查组询问公司财务人员及法人代表，要他们对这些疑点作出解释，他们解释是，门面销售情况一直不理想，为了吸收人气扩大门面销售量，门面租金都是零租金，他们的解释似乎十分合理，但是检查组并没有相信，于是深入门面实地作进一步了解，有一户正巧是检查组中一位同志的亲戚，向他说明来意并要求提供门面租赁合同，看了合同后，发现每平方米月租金12元，租赁合同按年签订，租金每半年收取，在签订时收取半年租金，半年到期收取下半年租金，并对合同复印取得相关证据，检查组对已使用的门面进行清点，除了已销门面外，有113间出租。在铁证的事实下，公司财务人员及法人代表不得不承认，并提供了门面租赁合同和收据，合同金额81.36万元，共收取租金81.36万元，并没有上账。
　　（5）核实办理产权情况
　　查组要求公司提供办理房屋产权的情况 ，公司财务人员解释，办好了的很少，都被购房户领去了，并没有作登记，一部分还在办理，另一检查组在房产部门的配合下，打出了该公司所有开发商品产权证书的情况登记表及房屋测绘面积确认报告书，并录入电子表格，再次逐笔进行核对，核实除车库外已开具发票的房屋办理了房屋产权证书，并发现产权证上记载的房屋面积比合同上记载的面积多1-2平方米左右，检查组要求公司提供差价收入，公司财务人员解释，因为误差率1%不到，所以没有向购房户补交差价。检查组一方面向有关法律人士咨询并查找到房地产相关法律政策，了解到房屋面积误差不到3%的按合同价据实计算，另一方面从客户随机抽查十来户进行电话咨询，他们都说补交了差价款并开具了收据，检查组立即取得了部分相关收据。检查组向公司财务人员及法人代表宣传税收法律政策，公司终于提供了差价款收据，经核对，共隐瞒差价收入195.658万元。
　　通过检查组的内查外调，至此已查明，该公司合计已实现销房收入20718.44万元，代收费用93.84万元，共取得租金81.36万元，确认租金收入81.36万元。该公司账面记载并申报收入为销售收入18686.55万元。
　　（三）检查中的困难和阻力
　　1、纳税人不配合
　　该公司开发的项目是政府地标性工程，有许多涉税资料难以提供，也有人为主观故意不提供的，这就为税务稽查工作调查取证带来了很大难度。
　　2、注重外围调查
　　该单位少缴税款的手段隐蔽，以正常的“就帐查帐”检查方式无法发现违法问题，这就需要税务稽查人员拓宽工作思路，讲究工作方法，通过内外结合的方式，注重对外围的调查摸底，这样虽然检查时间长，耗费更多的人力、物力和精力，但效果较佳。
　　3、核实收入难
　　由于该公司开发的是二个项目，楼盘多，同时又没有按项目划分收入，加上项目所跨的年限久，仅仅就核实销售收入一项工作，就非常复杂。譬如检查组专门安排一个人录售房合同，仅录合同就录了整整两个星期，不但稽查工作量大，也同时占用企业大量的配套时间。
　　4、违法定性难
　　由于房地产行业的特殊性，一方面企业所得税采用核定征收，土地增值税未完工清算，税采用预缴方式，对企业所得税和土地增值税是否处罚难以界定。
　　三、违法事实及定性处理
　　（一）违法事实及采取手段
　　通过近一个月内外调查证，检查组查清了该公司从2008年－2009年期间少缴税款的事实。其中：1、代收费用93.84万元未计入收入总额申报营业税；2、收到银行按揭款和首付款共计1836.232万元，未按规定及时足额确认为收入实现，少申报税收；3、隐瞒房屋差价款195.658万元；4、隐瞒门面租金收入81.36万元。
　　根据计算，该公司少缴地方税费共计2，408，529.05元，其中，营业税1，103，545元，城市维护建设税77，248元，教育费附加33，106元，印花税10，973元，房产税（租金收入）97，632元，企业所得税882，836元，土地增值税203，189元。
　　（二）处理结果
　　1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条第一款、第四条、国税发〔2004〕69号文规定，应补缴营业税1，103，545元；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条及《江西省城市维护建设税施行细则》第七条第一款规定，应补缴城市维护建设税77，248元；根据《征收教育费附加的暂行规定》第二条、第三条及《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》第一条规定，应补缴教育费附加33，106元；根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第四条及《江西省房产税施行细则》第二、三、四条规定，应补房产税97，632元；根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第四款、《中华人民共和国企业所得法》第一条，第二条第一款，第三条第一款，第四条第一款，第六条、国税发〔2008〕30号文《企业所得税核定征收办法（试行）》第四条第一款、第六条、第七条、国税发〔2009〕31号文及九地税发〔2008〕18号文规定，应补企业所得税882，836元； 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条及其实施细则第二条、第五条、第六条、第十六条、财税字〔1995〕48号文及赣地税发〔2006〕99号文规定，应补土地增值税203，189元；根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第七条规定，应补印花税10，973.05元。
　　2、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，应加收滞纳金95016.92元。
　　3、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定，对纳税人隐瞒房屋差价款和门面租金收入，造成少缴的营业税138509元、城市维护建设税9695.63元、房产税97632元、印花税1791.89元，定性为偷税，决定按少缴税款247628.52元处以50%的处罚，合计罚款为123814.26元；根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第二款规定，对纳税人代收费用、银行按揭款和首付款未及时申报税款，造成少缴的营业税965036元、城市维护建设税67552.52元、印花税9181.16元，定性为其它，决定按少缴税款1041769.68元处以50%的处罚，合计罚款为520884.84元；对按核定率或预征率方式应计少缴的企业所得税和土地增值税，纳税人同意立即补缴到位并足额缴纳滞纳金，决定不予处罚；以上罚款共计644699.10元。
　　4、纳税人对所查处少缴税款情况态度良好，积极认同，及时补缴少缴税收，并同时愿意依法接受处罚。鉴于此，根据目前税务部门对房地产税收的管理现状和刑法对涉嫌犯罪的有关规定以及纳税人所少缴税款占应纳税款的比例相对不足（占应纳税总额28843154元的8.47%），经报与上级局同意，决定将本案件不予移送进行刑事处理。
　　四、案件分析
　　（一）查处本案的认识及体会
　　一是准备充分、计划周密。在对该公司列入检查计划后，稽查局及时组织部署对该公司的检查工作，从人员分工、工作重点等都进行了周密的计划，确保在工作中有的放矢，取得实效。
　　二是分工明确、认真负责。在稽查实施过程中，根据工作要求，将人员进行分工，所有人员都能够认真完成本职工作，确保高质量、高效率，克服厌烦心理，特别是在对售房合同、税票进行电脑录入时，检查人员没有因为工作量大而退缩，而是认录好每一份合同、每一张税票，确保不出现任何一个差错。
　　三是方法得当、思路正确。在调查取证过程中，当“就帐查帐”不能更加充分的发现问题，不能排查疑点时，检查组及时调整工作思路，兵分两路，把工作重点转向了外围的调查，通过外围的取证，获取了从帐面上不能反映的涉税信息，为检查工作提供了更有力的证据，确保了本案取得显著检查成果。
　　四是尊重事实、坚持原则。在进行税务处理时，稽查人员坚持做到尊重事实，依法办事，不但确保税款补缴到位，而且对该处罚的就处罚，对税收违法行为起到震慑的作用。
　　（二）工作建议
　　第一、税务部门要加大税收宣传力度，提高纳税人的纳税准确性。加强税收辅导，提高企业财务人员的业务素质，确保申报纳税的准确性。针对大多数房地产开发公司财务制度不够健全，会计核算不准确的现状，税务部门要加大对财务人员的培训力度，特别是对一些新颁布的法规政策，既可以采取集中讲解的方式，也可以积极上门宣传，认真辅导，督促如实、准确纳税申报。
　　第二、强化相关税务工作人员的责任意识。切实贯彻执行过错责任追究制度，落实税收管理员制度，加大巡查力度，加大纳税评估力度。要加强与纳税人的沟通与联系，在征收管理中要善于发现问题，及时发现税种不全、收入项目不全、适用税率错误、等等纳税异常的情况，对其中的疑点，要进行纳税评估，做到认真分析问题，及时解决问题。
　　第三、要加强与相关各部门的工作联系。要密切与房管等部门的联系，关注当地的房地产开发市场，了解房地产开发企业房屋销售情况；加强与物业公司的沟通，了解开发小区居民的入住情况；还要加强与土管部门的联系，取得多方面的支持与配合，多途径获取更准确的涉税信息。
　　第四、要依法强化处罚力度。对查出的问题，要准确分清性质，对涉嫌犯罪的税收违法行为，必须按规定移送到司法机关进行处理，严厉打击违法行为，维护税法。对少缴税款的，一定要按照相关规定进行处罚，绝不能让纳税人尝到甜头，觉得有机可乘。通过处罚，可以让纳税人引以为戒，增强纳税自觉性，减少税收流失风险。