面对“营改增”,房地产业做好准备了吗?
2016-4-24 0:0:0 wondial面对“营改增”,房地产业做好准备了吗?
面对“营改增”,房地产业做好准备了吗? 据传房地产、建筑业可能于明年一季度同时进行"营改增",税率可能为17%,当然也不排除11%的可能。前段时间,国家总局与中海、万科等大地产商进行了座谈。据我们了解,许多开发商反映17%的税负会高于原5%,11%比较合适,另外还反映了土地成本及规费能否抵扣、“营改增”前归集的成本能否抵扣、“营改增”后存量房出售的税率等问题。 我们认为,对房地产业“营改增”税负的测算不能按理想的合规模式测算,即成本都可以取得专用发票进行测算,必须考虑一些因素变化的影响,比如土地成本及规费能否可以抵扣及抵扣率是多少、上游企业能否开具专用发票及税率是多少等因素。如果考虑这些因素,11%的税率比较合适,17%的税率会使房地产企业承受比原来5%高的税负,另外增值税价税分离和严格的票据管理会给房地产企业的财税管理带来新的管理问题。 目前,房地产市场处于调整之中,从近期的成交量数据分析,房地产市场呈现出下行的征象。在销售下滑的时候,如何进行成本管控对房地产企业就显得异常重要,而正确应对“营改增”的措施其实就是加强成本管控的重要内容,因为税负的变化会对经营业绩造成重大影响。但令人遗憾的是,我们通过近期对许多房地产企业调查中发现,除少数大型房开企业做了针对性准备外,大多数房开企业并没有充分准备,甚至还没有做任何准备。对此,我们建议房地产企业做好以下准备: 一、成立相应的应对部门,应包括管理层、财务部等相关部门,比如“营改增”工作小组等。整理相关的增值规并加强与税务机关、专业人士的沟通,分析“营改增”可能的政策变化,树立起增值税思维意识,用增值税的思维思考相关问题; 二、针对公司“营改增”前后的业务运行进行差异分析,发现销售、供应链、结算及发票管理、处理、内控制度、业务流程、计算机系统等方面的增值税风险点,提出改进建议; 三、建立数据模型进行穿行测试,分析营改增后税负和毛利率变化,以便为营改增后导致的经营管理的变化提供决策意见; 四、加强对财务人员和其他相关人员的培训,学习增值税并加强理论研究,熟悉“营改增”后业务处理变化。 五、根据公司存在的问题及实际情况,编制增值税处理业务指南。增值税处理业务指南内容包括主要的增值税政策,增值税会计核算制度及流程,发票及申报管理及流程、定价策略以及增值税的主要的税务以及会计问答等。 我们认为,“营改增”作为国家产业政策调整的重要方面,而房地产业处于整个产业链条的下端,“营改增”带来的冲击会大于其他行业,必然会对现在的管理和商业模式带来变化,房地产企业应做好充分的准备。如果您的问题还没有解决,可以到 T+搜索>>上找一下答案
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