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遇到特殊情况时企业房产税如何缴纳

2016-4-15 0:0:0 wondial

遇到特殊情况时企业房产税如何缴纳

遇到特殊情况时企业房产税如何缴纳

    房产税作为国家对房地产市场的调控手段,在企业中越来越受关注。根据规定,房产税的计算方法有以下两种:自用房产,按房产原值一次减除10%-30%后的余值计算。其计算公式为:年应额=房产账面原值×(1-减除比例)×1.2%;出租房产,按租金收入计算,其计算公式为:年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)。一般企业正常情况下,企业房产税比较简单,按照以上两种方法处理即可,但遇到以下特殊情况时需要进行特殊处理。

    一、宗地容积率低于0.5的房产税处理

    根据《部 国家总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号),对按照房产原值计税的房产,无论上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

    例1:某省甲企业执行企业,2010年2月1日为取得10000平方米该土地支付的地价款300万元,自行建造了4000平方米的三层楼房,2010年12月31日完工账面记录该楼房的价值为1000万元。要求:计算其2011年度应纳房产税。

    解析如下:

    (1)计算其容积率:4000/10000=0.4,结论:小于0.5

    (2)引用特殊税收政策进行调整——宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

    结论:按8000平方米确认计入房产原值的地价,即300/10000×8000=240(万元)

    (3)运用一般技术解决问题

    应纳房产税=(1000+240)×(1-30%)×1.2%= 10.42(万元)

    注意:财税[2010]121号文件有关规定,关于将地价计入房产原值征收房产税问题,第一:会计核算要按企业会计准则——土地使用权作无形资产单独核算,与房屋固定资产价值分离;第二:对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

    二、有免租期如何征收房产税?

    财税[2009]128号文件,无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税,由房产使用人代缴房产税,因此,不少纳税人认为在免租期内由承租房屋的应纳税单位缴纳房产税。财税[2010]121号文件规定第二条重新进行了规定,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。在房产租赁行为中,除房产产权未明确或存在未解决的租典纠纷外,房产所有人为房产税的纳税义务人,应最终承担房产税。

    例2:某省乙企业于2011年1月1日将自有沿街楼房原值1000万元出租给乙公司用于生产经营,甲乙双方签订了一份租期为5年并且金额固定的租赁合同,每月租金为10万元,前6个月由乙公司自行装修,双方在合同中约定,2011年1月1日-2011年6月30日免收租金,请计算乙企业2011年度房产税。

    (1)那么免租期,房产税如何缴纳?是由承租人缴纳还是产权人缴纳?根据财税[2010]121号文件规定,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。也就是说在2011年1月1日-2011年6月30日之间为免收租金期限的,由产权所有人甲企业按照房产原值缴纳房产税,即[1000*(1-30%)/12*]6*1.2%=4.2万元。

    (2)2011年7月1日-2011年12月31日房产税按照取得的租金收入计税,6*10*12%=7.2万元

    (3)2011年全年需要交纳的房产税合计4.2+7.2=11.4万元。

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