从哪些方面可以判断培训机构适用的管理软件?
2018-2-17 0:0:0 wondial从哪些方面可以判断培训机构适用的管理软件?
从哪些方面可以判断培训机构适用的管理软件?'' 安全性、唯一性、简单方便、链接快、你可以看一下 ?你需要的功能是不是有。如果您的问题还没有解决,可以到 T+搜索>>上找一下答案
相关阅读
- 登录T3提示运行错误48 无法找到文件 getAccossmode 卸载软件重新安装 T3卸载不掉怎么办2019-5-10 7:0:0
- 用友T3用友通系统重装后,没有账套备份,如何恢复账套2019-4-29 8:0:0
- CRM11.5中将线索转换成客户,转换失败2019-4-23 8:0:0
- U8+的条码管理在存货拆箱场景如何应用?2019-4-23 8:0:0
- U8+可否与仓库温湿度自动监控系统数据对接?2019-4-23 8:0:0
- U8+中财务会计的内容与以前的版本相比有哪些改进?2019-4-23 8:0:0
- U8+HR产品的特色主要有哪些?2019-4-23 8:0:0
- U8+HR中在不同的应用阶段,其模块应如何选择?2019-4-23 8:0:0
- U8+ MA的核心价值是什么,能帮助客户解决的关键问题是什么?2019-4-23 8:0:0
- U8+ HR如何处理离职人员再入职业务?2019-4-23 8:0:0
最新信息
点击库存管理入库单据都报错 求解? 点击库存管理入库单据都报错 求解?
数据库中执行如下语句清除上机日志试试:
use ufsystem
delete from ua_log
delete from ua_tasklog
一起听用友NCV6.5的故事:让大型企业信息化走向轻量化一起听用友NCV6.5的故事:让大型企业信息化走向轻量化 向企业互联网化市场进军,两年前的用友是一个“保守派”,王文京并未把公司所有业务一次性抛入汹涌澎湃的互联网激流中,而是选择用一小部分业务去试水,这可能也是大型集团公司必须要走的路线。所谓“船小好调头”,“开大船”的策略是首要确保整个航线的安全和平稳。 如果说,主打中小企业市场的畅捷通,是用友企业互联网化的第一块“试验田”;那么致力于中大型企业业务的用友NC,是用友一直保留到最后的“王牌”。而当用友NCV6.5即将高调亮相,整装待发,代表着用友的“大部队”开始全力挺近企业互联化市场。 转向轻量化, NCV6.5“让大象也能跳舞” 了解用友的人都知道,NC是用友面向集团型企业和高成长型企业推出的高端ERP产品,这类客户的特点是:企业机构庞大,业务种类繁多,对信息系统要求高,企业互联网化转型起步较晚。但如果集团型企业一旦转型成功,创造的社会价值也非常惊人。为了实现这一宏伟目标,用友网络将在2015年年底推出NCV6.5版本,该产品无论是从性能还是从技术创新角度看,都有很大的提升。但总体的设计理念是让集团信息化应用走向“轻量化”。 那么,新版NC到底有哪些创新点?用友网络NCV6.5平台产品总监李惠苹,用“技术重构”四个字来整体概括用友NC的最新变化。NCV6.5嵌入了美观易用的客户端,更多应用转为了轻量化、整合了社交化,更多地融入了互联网应用体验。 具体而言,NCV6.5有如下四个特征: 第一, NCV6.5以人、财、物、客管理以及电子商务应用为核心,与移动、大数据、物联网等最新技术进行集成。秉承过去精华,新版NC仍然主打平台化战略,基于开放的iUAP互联网平台构建。新技术的引入带来了丰富的应用创新,比如共享服务、数字营销、个性化定制、柔性生产这些新模式;移动应用加速推进,比如移动HR、微招聘、掌上协同、智慧资产管理、项目现场管理等;包括前台、中台、后台架构的电商平台也支持了B2B应用的完善。 第二、以混合云模式支撑大型企业的互联网化转型。为了满足用户多样性需求,NCV6.5可支持用户ERP应用的混合云部署。用友内部已经对很多应用进行了对接,包括用友惠商云,畅捷支付、UAP IM等。NCV6.5可将企业关键业务应用分别部署在公有云和私有云上,既保证了企业重要数据的安全性,又满足了企业应用的灵活性需求。 第三,加入社交化元素。我们都知道,NC已经足够复杂和沉重,所以NCV6.5的技术突破和创新点是在前端,而社交可以让企业的应用变得轻量化,能提供更好的用户体验。为此,NCV6.5融合了工作圈、有信、电话会议等应用。比如, NCV6.5集成了有信以后,就让NC具备了IM的所有功能。首先,有信与NC企业通讯录打通,让用户可以及时与相关人员进行沟通与互动,包括企业员工、领导、供应链伙伴和客户等。用户可以直接用网络的方式发语音、文字、图片,还可以直接拨打电话。另外,NC打通了企业上下游供应链上的所有数据,用户还可以在基于单据的业务流转中发起讨论,类似于企业业务中基于一个单据的群聊,这等于企业把非结构化的数据和结构化的单据数据进行了关联。NCV6.5一改过去冷冰冰的单线、命令式系统架构,让系统变得更人性,更温暖,企业员工、客户、供应商像进入一个社交网站一样,愉快工作,高效协同。 第四、提升系统对大并发、高效运维能力的支持。集团型企业向互联网企业转型,安全和稳健是第一位。从底层的网络到上层的数据库,以及所有前后端的关键应用,NCV6.5全部做了安全和性能测试。为了给用户提供高质量的运维服务,新版NC还配套推出了互联网化运维服务产品:NC运维云管家、iSM服务台、在线咨询系统,与用友客户服务云平台连接,构成了全新的客户服务体系。借助这一体系,NC的运维服务变传统的被动响应模式为主动服务模式,同时提供了知识库和服务社区,方便客户自助与他助,构建客户服务新生态。 NCV6.5可以更好地满足千亿级企业应用效率的要求,是大型企业快速实现互联网化转型的利器。NCV6.5的研发历时近3年实现了NC发展的重大跨越,代表着用友NC向互联网化转型的决心和力度。 梳理NCV6.5背后的故事,近20年的厚积薄发 我们都知道,NC1.0于1998年推出,发展到后来的NC2.0、NC3.0、NC5.0等,NC与中国集团型企业并肩走了近20年。如今,NC的业务已经涵盖到集中财务管理、供应链管理、生产制造、人力资源、商业智能等全面应用,拥有金融、烟草、电力、传媒、出版、医药、电子、大型连锁流通等二十多个专业化的行业解决方案。要问谁最懂集团型用户业务,NC曾经的辉煌依然在闪烁,但当企业互联网化时代来临,NC开始重新审视自己,进行了自我革命式的改变。 2014年,NC开启了6.5版本的研发征程。以财务共享产品研发为例:2014年12月,NCV6.5首先解决的是费用共享问题,建立共享平台。在这一阶段,要实现网上报账(即原来的网上报销+费用管理)共享服务,在即将开发的共享服务任务作业平台,实现按需定义共享服务委托关系、岗位结构、作业派单分配等。另外,还要具有OEM影像伙伴的服务能力,支持网报领域产品的单据都可以扫描影像和(双屏)查看影像 。最重要的是,全方位提升客户的协同能力,包括开发门户的协同,建立报账人门户、审批人门户等,支持支持手机拍照制单,实现“NCV6.5共享服务系统+NC5总账”集成。 2015年8月底,NCV6.5财务共享产品进入第二阶段, NCV6.5不仅实现应收、应付、资金、固资共享,还可以建立“影像管理”独立领域,实现可方便与第三方影像伙伴集成,具备完整电子档案管理能力。共享服务中心绩效分析、更广义业务的共享或异构系统集成,也都能轻松实现。 在2015年11月NCV6.5推出前,共享服务专版的水平产品集成测试已经完成,正式推向用户。 财务共享产品的研发,才只是NCV6.5的冰山一角,对于整个版本的研发,用友到底动投入了多少人力、物力,我们可想而知。 所以, NCV6.5绝对是用友面向集团型企业的呕心沥血之作。当企业互联网化进程加速,NC必将为集团型客户的业务创新带来蝴蝶效应。
用友超客与优普联手打造社交化的U8+用友超客与优普联手打造社交化的U8+ 近日,记者从用友超客了解到,企业空间已经完成与用友优普U8+ERP打通,推出企业空间社交化U8+服务。希望通过企业空间的平台能力,将用友优普U8+的应用输出给用户。双方将全面对接,携手推动中国企业管理变革,为企业用户提供更具价值的服务,让企业移动业务再进一步。 企业空间与U8+ERP的集成让企业移动业务再进一步 用友超客于今年年中成立,发力社交协同与移动CRM,致力于为中国企业提高工作效率,改变商业管理模式,企业空间作为全面覆盖大中小企业的社会化商业平台,在产品功能上延续用友在企业级市场多年的精益求精,在体验上结合互联网特色,同时注重企业需求与痛点,并发现企业在管理、业务整合方面存在一些短板。用友优普U8+作为中国最有代表性的ERP产品,拥有60万中型企业客户。用友超客与用友优普的联手合作,将为中国企业信息化带来新的想象力。 社交化的U8+,移动业务新境界 用友优普 U8+研发团队与用友超客企业空间研发团队紧密合作,顺应时代与客户需求,联合发布社交化U8+云服务产品,该产品具有如下特性: 通过U8+云应用中心的简单配置,实现U8+移动应用及数据服务向企业空间应用中心推送,企业空间成为U8+社交化移动门户。 将U8+升级为数据服务中心,根据不同角色需要,跨帐套、按需定制移动应用图标,并实现移动业务处理和数据查询。 将U8+移动端升级为社交化门户,借助企业空间强大的社交能力和多空间机制,实现社交化沟通、业务协同及产业链协同,实现面向经销商、客户、供应商及伙伴等的移动数据服务。 将U8+ ERP从单项功能的部门级应用转变为全员级,实现员工移动化的需求。 推动企业空间进一步与业务系统整合,提升企业社交价值,帮助伙伴聚合更多用户。 此次打通之后,在功能上,用友超客已经实现U8+ ERP中单据审批、财务报表、业务报表、请假、薪资查询等ERP应用的集成,后续还会有打卡、考勤、表单等应用。对于U8+用户来说,可以直接从企业空间直接进行相关操作,未来这一便利也将会拓展到U8+和企业空间的所有用户。值得一提的是,这些应用都是“可插拔”模式,用户可以自主选配适合自己的应用,不会出现产品臃肿的现象。 从企业管理的角度来说,社交化U8+云服务实现了扁平化沟通、实时化协同、移动化业务、社交化经营,让组织更加智慧、让协作更加高效、让管理更加便捷,企业移动业务得以升华,达到新境界。 构建企业应用入口,内部先行 事实上,用友超客企业空间研发之初,便已确定了企业应用入口的定位,并早已为伙伴集成做了充足的准备。企业空间基于自身的Ybase平台快速开发构建各类社交型SaaS应用与服务,同时通过OPEN API开放接口集成外部应用,能够做到平台上应用的深入整合,保证后台数据的网状协同。 在这样的准备下,企业空间在平台的路上已经取得了斐然的进展,用友集团体系下的嘟嘟通话、微超客、畅捷支付,外部的超客头条、超跑等应用都已经完成与企业空间的整合。此次与U8+联合发布社交化U8+云服务产品,更是一次大规模的整合,为企业空间的平台之路树立了一项里程碑。 据悉,之所以选择与U8+集成,首先是用友超客考虑到企业客户对于打通ERP数据的迫切需求。经过多年的发展,ERP已经融入企业管理的血脉之中,但反观企业应用市场,定位于企业应用入口、企业应用平台的产品尚未有一家完成ERP的打通。 其次,U8+作为中国历史上最优秀的ERP产品,目前面向的60万中大型企业用户,代表了中国企业的中坚力量。小企业考虑的是生存,能用即用,大企业因为企业需求,更多会选择私有云部署,而U8客户代表的这类企业是信息化发展最快,也是最能接受新事务的力量。 其三,U8+一直致力于帮助企业实现产业链协同,拓展企业社交化应用,推进企业经营管理模式变革,与用友超客的理念不谋而合。二者联手,也将为了共同的目标而努力。 其四,用友超客和用友优普U8+同属用友集团旗下,内部联手降低整合难度,利于全面的打通。同时,用友超客与用友优普原本即是一体,两方团队有着非常好的协同和合作基础。 联手U8+,只是用友超客企业应用入口道路上的第一步,未来还将会有更多产品加入进来,用友超客将以完全开放的心态,联手伙伴推进中国商业管理变革。
用友U8其他工资无法分摊U8其他工资无法分摊
U8其他-工资无法分摊
自动编号: | 16361 | 产品版本: | U8其他 |
产品模块: | 工资管理 | 所属行业: | 通用 |
适用产品: | U821 | 关 键 字: | 工资无法分摊 |
问题名称: | 工资无法分摊 | ||
问题现象: | 工资分摊时提示已经分摊 | ||
原因分析: | 分摊过很多次 | ||
解决方案: | 删除WA_GZFT表中错误的分摊数据 温馨提示:如果您的问题还没有解决,欢迎进入用友云基地。 |
- 用友T3用友通系统重装后,没有账套备份,如何恢复账套
- 企业是接单生产模式,需求不稳定,经常出现紧急订单,如何判断这样的紧急订单会不会造成计划和生产的..
- 企业在车间管理中,可以依据工段、车间、设备、员工等多种资源进行明细式派工?
- 以物易物在用友T3用友通通2005中如何实现
- 什么是安全库存、最低库存、最高库存?用友软件U8+中是如何管理的?
- 一般企业普通采购流程分为哪几种?
- 会计在填制凭证时会出现漏录某张凭证的情况,系统支持补录会计凭证吗?_1
- 企业的生产班组能生产哪些品种,产能有多大很明确,这种情况下ERP系统能不能代替人工按照生产计划..
- 什么是动态安全库存?U8+的动态安全库存是如何实现的?
- 为什么说用友U8+的成本管理是一个完整的成本管理体系?
- T+升级账套出错:升级超时,线程超时,请重新登录再次升级@服务社区刘佳佳 @服务社区刘小艳
- vtop vm-1 收银机 现在零售POS软件 顾显在扫商品的时候会显示单价 在结算的时候不会显示总价,结完账又可以显示找零金额。打了400说在这边提交一下问题,求解决中,急急急。货都订了要开业了就差这个不行。
- 为什么每次打了最新补丁都会出现一些问题,昨天晚上更新了84号补丁,现在全部不能用了!!!1-所有的业务单据,选单生成的时候都报错!!!
- 固定资产披露表里的累计折旧跟总帐里的数据不符合,总是比总帐里的数据多一个月的,怎么处理这个问题呢
- 这个在哪儿设置呀?
- 做材料出库单时,无法更改里面的明细,有修改的办法吗。
- T66.1产品,1-4月份固定资产与总帐对帐正常,5月份固定资产与总帐对帐时,固定资产中原值和累计折旧均为0,服务工程发一个“t6按照折旧信息表重算fa_total”语句,执行后固定资原值数是对的了,但累计折旧仍为0,并且本月结帐后下月计提折旧后发现本月折旧与累计折旧均为同一个数(一个月的折旧)
- 希望T+的下个补丁能够处理下面一些需求:(1)存货中心——业务情况没有“出入库流水账”,查询比较麻烦,还有返回去 存货核算——出入库流水账 那里一个字一个字打出该存货然后查询流水账,操作麻烦,12.1(包括12.1)之前的版本也是,希望以后改进。(2)系统之间ctrl+c和ctrl+v不能好好实现,而且没有右键的复制和粘贴的,操作麻烦,希望能改进。
- 计算工资的时候个税金额算不来,请教怎么回事,公式没设置错啊 急……
- 材料出库单制单时参照入库单可以自动带出入库单单价,因为是食品行业,所以调料上是先从调料仓调拨到现场仓,在从现场仓做材料出库单时,就不能参照的功能,也不能自动找到入库单的单价,所以客户需要是材料出库自动带出入库单的单价。有点急。
T3账套A有2015年和2016年数据,升级T+后,生成A2015年和B2016年两个账套,现在我在A2015年结转到2016年,通过同步工具把B2016年的凭证同步到A2015年的2016年度账套去,总是会缺少凭证的,科目都是没有差异的。 T3账套A有2015年和2016年数据,升级T+后,生成A2015年和B2016年两个账套,现在我在A2015年结转到2016年,通过同步工具把B2016年的凭证同步到A2015年的2016年度账套去,总是会缺少凭证的,科目都是没有差异的。[]
你可以直接通过导导入,稳妥点入工具@杭州勤生朱杨召:导入工具导入@杭州勤生朱杨召:系统管理下的数据导入吗?@jxs_1394089223_544:是的,感觉这个靠谱点,没导入的直接报错,可以直观的看到[/强],同步工具的限制条件有点多@杭州勤生朱杨召:我想问一下,T3的出纳日记账怎么导入到T+?T+12.1出纳模块有导入功能,你可以试试,在现金银行日记账编辑界面现在F2参照,科目录入了一级科目代码,参照进去还是要重新找过,没有以前方便,可以录入部分代码,参照出来就是这个代码开头的科目。
请问我最后做出的资产负债表,为什么我的预收账款的期初余额和当月发生额都多了一个不知道哪儿来的数?同时在应收账款的期初余额和当月发生额中也多了这个数?但是我做的凭证中并没有这个数,尤其是预收账款根本没有数字,请教下这是我哪儿做错了么 请问我最后做出的资产负债表,为什么我的预收账款的期初余额和当月发生额都多了一个不知道哪儿来的数?同时在应收账款的期初余额和当月发生额中也多了这个数?但是我做的凭证中并没有这个数,尤其是预收账款根本没有数字,请教下这是我哪儿做错了么[]
是否对账不平,请取消记账后重新记账试一下。哦,那我稍后试一下,还有一个问题请教,例如我月末结转成本,怎么在系统中查询本月汇总的成本明细,例如原材料有4项,月末结转的时候我想查询当月各种材料总的数值,是否有办法?目前我智能查询到每一种材料的数值,比较麻烦@盛大董:每个材料是二级科目吗?查询1级科目试下。是的,想查一个总数,查询1级科目在哪里点?实在太苯,找不到,麻烦您了@盛大董:再查询明细账录入查询条件界面录入科目,不要选择明细科目,选择这些明细的一级科目查询就可以。例如100101这是二级科目,您查询明细账时选择1001这个一级科目。
新会计准则待摊费用的会计处理 新会计准则待摊费用的会计处理
“待摊费用”和“预提费用”历来都是体现权责发生制原则最主要的账户。部于2000年颁布的《企业》(以下简称“原制度”)中规定的“两费”分别属于和科目,其期末余额在资产负债表中均有专项列示。“新准则应用指南”附录“和主要账务处理”中删除了“待摊费用”与“预提费用”科目,并在企业资产负债表中也相应取消了这两个项目,但未对原制度规定的待摊、预提有关业务的账务处理及报表列示作任何说明,也没有任何一处地方明确表示允许待摊、预提。
两处取得全年一次性奖金如何计算个税 两处取得全年一次性奖金如何计算个税
问题:我因在两家单位上班,年终在两处取得了两份年终奖,应如何计算个人所得税?
答:《个人所得税法实施条例》第八条规定:工资、薪金所得是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。
《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第三十九条规定:纳税义务人兼有税法第二条所列的二项或者二项以上的所得的,按项分别计算纳税。在中国境内二处或者二处以上取得税法第二条第一项、第二项、第三项所得的,同项所得合并计算纳税。
wifi上网时间是什么意思?wifi无线上网怎么用?wifi上网时间是什么意思?wifi无线上网怎么用?
全称Wireless Fidelity,又称802.11b标准,它的最大优点就是传输速度较高,可以达到11Mbps,另外它的有效距离也很长,同时也与已有的各种802.11 DSSS设备兼容。今夏最流行的笔记本电脑技术――迅驰技术就是基于该标准的。
IEEE([美国]电子和电器工程师协会)802.11b无线网络规范是IEEE 802.11网络规范的变种,最高带宽为11 Mbps,在信号较弱或有干扰的情况下,带宽可调整为5.5Mbps、2Mbps和1Mbps,带宽的自动调整,有效地保障了网络的稳定性和可靠性。其主要特性为:速度快,可靠性高,在开放性区域,通讯距离可达305米,在封闭性区域,通讯距离为76米到122米,方便与现有的有线以太网络整合,组网的成本更低。
Wi-FiもWirelessFidelity,无线保真ゃ技术与蓝牙技术一样,同属于在办公室和家庭中使用的短距离无线技术。该技术使用的是2.4GHz附近的频段,该频段目前尚属没用许可的无线频段。其目前可使用的标准有两个,分别是IEEE802.11a和IEEE802.11b。该技术由于有着自身的优点,因此受到厂商的青睐。
其一,无线电波的覆盖范围广,基于蓝牙技术的电波覆盖范围非常小,半径大约只有50英尺左右も约合15米ゃ,而Wi-Fi的半径则可达300英尺左右も约合100米ゃ,办公室自不用说,就是在整栋大楼中也可使用。最近,由Vivato公司推出的一款新型交换机。据悉,该款产品能够把目前Wi-Fi无线网络300英尺も接近100米ゃ的通信距离扩大到4英里も约6.5公里ゃ。
其二,虽然由Wi-Fi技术传输的无线通信质量不是很好,数据安全性能比蓝牙差一些,传输质量也有待改进,但传输速度非常快,可以达到11mbps,符合个人和社会信息化的需求。
其三,厂商进入该领域的门槛比较低。厂商只要在机场、车站、咖啡店、图书馆等人员较密集的地方设置“热点”,并通过高速线路将因特网接入上述场所。这样,由于“热点”所发射出的电波可以达到距接入点半径数十米至100米的地方,用户只要将支持无线LAN的笔记本电脑或PDA拿到该区域内,即可高速接入因特网。也就是说,厂商不用耗费资金来进行网络布线接入,从而节省了大量的成本。
在我国,机场,大型图书馆,一些国际企业如麦当当,KFC、星巴克也有。
所以wifi上网当前还是非常容易实现的,只要将我们家用传统的路由器换成无线路由器,简单设置下即可实现wifi无线多人共享上网了,一般Wi-Fi的半径则可达约合95米,但会受墙壁等影响,实际距离会小一些,但办公室自不用说,就是在整栋大楼中也可使用,因为距离也不是很远了。
- 存货总帐重算工具下载
- T6/T3行业性质与科目分类不符工具下载
- 登录T3提示运行错误48 无法找到文件 getAccossmode 卸载软件重新安装 T3卸载不掉怎么办
- T3卸载就会跳到安装界面去,用360工具也卸载不了。请问这种情况哪位老师遇见过,我们应该如何处理。谢谢、在线等。
- 用友T3用友通系统重装后,没有账套备份,如何恢复账套
- 用友T3用友通系统重装后,没有账套备份,如何恢复账套
- 企业是接单生产模式,需求不稳定,经常出现紧急订单,如何判断这样的紧急订单会不会造成计划和生产的..
- 企业在车间管理中,可以依据工段、车间、设备、员工等多种资源进行明细式派工?
- 以物易物在用友T3用友通通2005中如何实现
- 什么是安全库存、最低库存、最高库存?用友软件U8+中是如何管理的?
房地产价值评估基本理论-价格形成法则房地产价值评估基本理论-价格形成法则
房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。具体来说,它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决定的。其主要内容包括如下十项法则:①供求法则;②替代法则;③机会成本法则;④变动法则;⑤收益与分配法则;⑥收益递增递减法则;⑦均衡法则;⑧贡献法则;⑨适合法则;⑩竞争法则。
一、供求法则
在自由竞争市场中,对于二般商品来说,供给和需求决定商品价格,同时,商品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品,其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同按供求法则的支配。房地产价格与需求成正相关,与供给成负相关。
(一)供求法则成立的一般条件
回供求法则是自由竞争市场的经济法则,其成立应具备如下四个基本条件:
1.商品同质无差异。
2.供给者与需求者进出市场自由,竞争不受任何限制,可随商品价格变动而自由调节各自的供求数量。
3.市场信息充分,买卖双方对供求信息充分了解。
4.交易双方数量众多,任何一方不会形成垄断局面。
(二)房地产市场的供求特点
房地产市场与自由竞争市场相差甚远,明显地体现出如下四个截然不同的特点:
1.房地产普遍具有个别性,相互之间的替代性也受到一定限制。
2.受土地资源的局限,房地产开发投资规模受到制约,市场交易受到局限。
3.房地产市场信息不畅,交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。
4.房地产市场存在种种限制,与一般市场相比,具有较大的垄断性。
(三)房地产供求法则的特点
房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别,使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点:
1.作用范围的区域性。
2.个别垄断价格存在的合理性。这是由房地产品替代的有限性所决定的。因此,在分析房地产价格时,对于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。例如,对于购买邻地合并使用的限定价格,以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格,应给予相应的肯定,并作出合理的判断。
3.房地产的供求状况,在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。但有时是供不应求,有时也有空置而缺乏需求。
基于这一特点,在分析房地产的供求状况时,对于短期的供求波动应进行深入的分 析,应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其对价格产生的实际影响要有合理的估计。
上述三点也可称之为房地产供求法则所受到的限制。这些限制的存在及其作用程度 的明显性,并不表明房地产价格不受供求法则的支配。其实这只是要求我们在遵循供求法 则分析房地产价格时,不仅要进行一般的分析,而且必须根据房地产供求法则所具有的特 点,进行具体深入的分析,否则将失去应有的意义,甚至导致错误的结论。
(四)供求法则在估价上的运用
在估价实务上,运用供求法则分析房地产价格时,一般可通过了解地方市场上的空房 率、交易习惯以及房地产的一般价格走势来具体确定。一般来说,在空房率极低的地方市 场上,表明房地产的需求较旺、供给偏紧;在空房率较高的区域市场上则与之相反。如果该 区域市场的交易习惯是业主普遍愿意采取出租方式,则说明需求旺盛;反之则说明需求不振。通常还可从房地产的一般价格走势中大致推测出某类房地产的供求状况,但对此应具 体分析。综合上述这些情况及其他市场特征,并进行量化分析,就可以在一定程度上掌握 供求状况对价格的影响,并以此作为决定最终估价额的参考。
另外,对于我国来说,城市土地属国家所有,市场中能够流通的仅是有限年期的土地 使用权,土地供给主要由国家控制,这一情况对地价具有至关重要的影响。此外,在进行供 求分析时,应考虑时间因素,作动态分析。因为现在的供求状况常常是在考虑将来发展状况而形成的,因此,供求法则在某种程度上是与下述的变动法则和竞争法则密切相关的, 应进行综合分析。