房地产价值评估基本理论－价格形成法则
2016-1-23 0:0:0 wondial房地产价值评估基本理论－价格形成法则
房地产价值评估基本理论－价格形成法则房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。具体来说，它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决定的。其主要内容包括如下十项法则：①供求法则;②替代法则;③机会成本法则;④变动法则;⑤收益与分配法则;⑥收益递增递减法则;⑦均衡法则;⑧贡献法则;⑨适合法则;⑩竞争法则。
一、供求法则
在自由竞争市场中，对于二般商品来说，供给和需求决定商品价格，同时，商品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品，其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同按供求法则的支配。房地产价格与需求成正相关，与供给成负相关。
(一)供求法则成立的一般条件
回供求法则是自由竞争市场的经济法则，其成立应具备如下四个基本条件：
1.商品同质无差异。
2.供给者与需求者进出市场自由，竞争不受任何限制，可随商品价格变动而自由调节各自的供求数量。
3.市场信息充分，买卖双方对供求信息充分了解。
4.交易双方数量众多，任何一方不会形成垄断局面。
(二)房地产市场的供求特点
房地产市场与自由竞争市场相差甚远，明显地体现出如下四个截然不同的特点：
1.房地产普遍具有个别性，相互之间的替代性也受到一定限制。
2.受土地资源的局限，房地产开发投资规模受到制约，市场交易受到局限。
3.房地产市场信息不畅，交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。
4.房地产市场存在种种限制，与一般市场相比，具有较大的垄断性。
(三)房地产供求法则的特点
房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别，使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点：
1.作用范围的区域性。
2.个别垄断价格存在的合理性。这是由房地产品替代的有限性所决定的。因此，在分析房地产价格时，对于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。例如，对于购买邻地合并使用的限定价格，以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格，应给予相应的肯定，并作出合理的判断。
3.房地产的供求状况，在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。但有时是供不应求，有时也有空置而缺乏需求。
基于这一特点，在分析房地产的供求状况时，对于短期的供求波动应进行深入的分 析，应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其对价格产生的实际影响要有合理的估计。
上述三点也可称之为房地产供求法则所受到的限制。这些限制的存在及其作用程度 的明显性，并不表明房地产价格不受供求法则的支配。其实这只是要求我们在遵循供求法 则分析房地产价格时，不仅要进行一般的分析，而且必须根据房地产供求法则所具有的特 点，进行具体深入的分析，否则将失去应有的意义，甚至导致错误的结论。
(四)供求法则在估价上的运用
在估价实务上，运用供求法则分析房地产价格时，一般可通过了解地方市场上的空房 率、交易习惯以及房地产的一般价格走势来具体确定。一般来说，在空房率极低的地方市 场上，表明房地产的需求较旺、供给偏紧;在空房率较高的区域市场上则与之相反。如果该 区域市场的交易习惯是业主普遍愿意采取出租方式，则说明需求旺盛;反之则说明需求不振。通常还可从房地产的一般价格走势中大致推测出某类房地产的供求状况，但对此应具 体分析。综合上述这些情况及其他市场特征，并进行量化分析，就可以在一定程度上掌握 供求状况对价格的影响，并以此作为决定最终估价额的参考。
另外，对于我国来说，城市土地属国家所有，市场中能够流通的仅是有限年期的土地 使用权，土地供给主要由国家控制，这一情况对地价具有至关重要的影响。此外，在进行供 求分析时，应考虑时间因素，作动态分析。因为现在的供求状况常常是在考虑将来发展状况而形成的，因此，供求法则在某种程度上是与下述的变动法则和竞争法则密切相关的， 应进行综合分析。
二、替代法则
从现实的经济行为上来看，任何经济主体都是要以最小的费用(或代价、投入)取得最大的收益(或效用、产出)，他们在购买物品时，都要选择效用大而价格低的商品。这样，在同一市场中，类似商品(包括有形的货物和无形的劳务)的价格将相互影响、相互牵制，价格最终彼此接近，这即是替代法则。房地产价格也受替代法则的作用。替代原理是市场比较法成立的理论依据。
替代法则实际上与收益法也有较深的渊源关系。在估价实务上，我们可根据某房地产的价格来确定能与该房地产产生同等纯收益的其他房地产的价格。另外，根据替代法则，如果现存房地产价格高于重新建造的具有同等效用的房地产成本，则自然会选择重新建造房地产，从而使可重置的现存房地产价格受到重置成本的牵制，重置成本必然成为现存房地产的价格上限。因此，替代法则也是成本法的理论依据之一，它属于房地产价格形成法则的核心内容之一。
三、机会成本法则
购买或生产某种物品的机会成本，等于放弃了最优替换物或放弃了的机会的价值。房地产价格的形成也受机会成本的制约，机会成本法则与市场比较法、收益法和成本法都有着密切的关系。使用者选择购置房地产的条件是，租金收益率大于或等于市场投资利率减去房地产的年增值幅度，否则使用者将不会购置房地产而选择租用，对于投资者来说也将不会投资购置。因此，房地产价格受租金收益率与市场投资利润率及年增值幅度等制约。这即是广义的房地产价格形成的机会成本法则。
四、变动法则
变动法则即是房地产价格随着其影响因素之间的因果互动过程而不断变化。由于房地产价格构成复杂、影响因素众多，因此，与其他商品相比，房地产的价格变动更为复杂、更为经常，也更为普遍。可以说，实体形态上的不动产，其经济形态则为“普动产”，其价格受变动法则的支配比一般商品更为明显。
在估价实务上，无论是从运用各种估价方法的关键和难点所在上来看，还是从评估结果能否客观、准确地反映评估对象的市场价值上来看，在很大的程度上都取决于对房地产价格变动的把握是否准确上。
一般来说，在估价上准确地分析房地产的价格变动，要做到对影响与形成房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素做动态把握，并把分析的着眼点落在房地产的效用、相对稀缺性和有效需求及其三者之间的因果互动关系上。从中既要掌握房地产价格变动的一般趋势，又要区分出短期波动，分析的方法主要是预测方法。
五、收益与分配法则
运用房地产所产生的收益，一般是由劳动、资本、经营和土地四种生产要素结合而产生的，应该分配给各个要素，这是基本的经济原理，被称之为收益与分配法则，也被称之为剩余生产力原理。
按照收益与分配法则，我们可以从运用房地产所获得的总收益中确定出由房地产所产生的收益，以及土地或建筑物分别产生的收益。对这些收益分别以相应的资本化率进行还原，即可求出该房地产或土地、建筑物的收益价格，这是收益还原法(包括土地残余法和建筑物残余法)的基本原理。因此，收益与分配法则是收益法的理论依据之一。
依此法则，分配给土地的收益是总收益的最后部分。如果土地收益是最大的，即可认为该土地是处于最有效使用状态。但在现实中，土地并不一定处于最有效利用状态，因此，收益与分配法则与其他法则，如均衡法则、贡献法则和适合法则等密切相关，综合运用这些法则可对房地产进行独立估价和部分估价等。
综上所述，收益与分配法则是普遍的经济法则，在估价实务上运用非常广泛。
六、均衡法则
房地产价格受各生产要素的组合状态影响，当各生产要素的组合均衡时，房地产的效用或收益才能得以有效发挥，价格处于较高水平;当各生产要素的组合非均衡时，房地产的效用或收益则难以有效发挥，价格将受到制约而降低。这就是均衡法则或称优化配置法则。
由于房地产是不动产，改变其用途或各生产要素的组合受到很大限制，在通常情况下 是非常困难的，在一定条件下还可能不具备经济合理性，甚至是无法实现的。因此，房地产 价格受均衡法则的制约更大，尤其是土地投资对其价格的影响表现得更为明显。以住宅为例，建筑物与其他用地比较，显得过大或过小，则土地与建筑物均衡受到破坏，该住宅的效 用便不能有效发挥。若用于出租，则该住宅的租金收益也将达不到应有的水平，这不仅影 响整宗房地产的价格，对土地价格的影响更大。因为在这种情况下，若恢复土地的效用，需 要拆除建筑物，这将造成一定的损失，这个损失额即为土地的减价额。 ，对土地的部分估价离不开均衡法则。在估价实务上，均衡法则与最有效使用原则密切相关，它是从内部组成要素上来衡量房地产是否处于最有效利用状态。
七、收益递增递减法则
此即经济学中的边际收益递增递减原理。由于房地产的固定性和不可移动性等特征，报酬的增减是难以随意调整的，因此，其价格受此法则的制约更大。
对房地产进行投资时，一般是按收益递增递减法则来衡量投资规模是否合理。如在某 块土地上建设高层楼房，随着楼层增加，纯收益相应增加，但当超过某一层数之后，收益就 很难成比例增加。这个收益达到最高的层数，在经济上是最有利的。为了确定这一点，必 额就不们结构不同高度建筑物的必要成本、预计收入、经营支出等加以组合进行计算，以 寻梦总收入上升和下降的转折点，即土地的边际利用点，也可称为最有效利用点。因此，这 厂法则与最有效使用原则和均衡法则密切相关。运用收益法评估时，客观收益的确定也必须运用收益递增递减法则来衡量。
八、贡献法则
可以把贡献法则简要地概括为。房地产的某一部分对整体收益的贡献程度，会影响整体房地产的价格。
房地产的总收益是由土地和建筑物等部分共同作用的结果，其中某一部分带来的收益，对总收益而言是部分与整体的关系。因此，贡献法则和收益与分配法则密切相关，也是收益法及残余估价法的理论依据之一。
同时，这一法则还可用于判定土地或建筑物的追加投资，不动产的部分改良、改造等是否合理。这对于确定房地产的客观收益大小，确定合理的评估前提条件都是非常重要的。
九、适合法则
房地产总是处于一定的自然与社会经济环境之中，若房地产适应周围环境，则房地产的收益或效用能够最大限度地发挥，其价格处于最佳水平。反之，若房地产与周围环境不协调，则因其无法移动，其收益和效用只能相应降低，价格将处于最佳水平之下，这就是适合法则。
因此，在估价实务上，一定要认真分析房地产与周围环境是否协调。这将直接关系到其收益量和价格，以及因不协调所造成的某一部分的减价额。
例l-2：对于一栋设计、施工和设备都非常良好的新建筑物，其建筑面积为5000平方米，成本价格为1000元/平方米。若其坐落的土地面积为1000平方米，价格为1500元/平方米，但因地理位置的局限，该房地产的房地价格为1200元/平方米，则造成建筑物的减价，其数额为：
该建筑物的合理市价一1200 X 5000—1500X1000
=450(万元)
建筑物的减价额一1000X5000—4500000
=50(万元)
十、竞争法则
就一般商品而言，在供给和需求两个方面都存在着竞争，价格是由竞争结果确定的。由于竞争的作用，供需双方均不能期望得到合理利润之外的超额利润‘o因此，竟争方式及其程度对商品价格有较大的影响，这就是竟争法则。
房地产是不动产，具有个别性，在供给上不存在充分的竞争，甚至不容易引起竟争，竞 争主要发生在需求者之间。需求者之间的竞争将使房地产价格不断提高，尤其是对替代性 较小的房地产，需求者之间的竞争更为激烈，价格提高得更为明显，比如商业用地就是如 此。但对替代性比较大的房地产，如住宅及住宅用地，当竞争比较激烈时，需求就会发生转 移，从而使价格提高受到较大的制约。由此可见，竟争法则与替代法则之间存在着非常密 切的关系。
房地产价格形成的法则就是房地产价格形成与变化所遵循的基本原理。上述十项价格法则既构成了各种估价方法的理论基础，同时也是后面将要介绍的估价原则的形成基础，在房地产估价中还有其他许多用途。因此，估价人员必须熟练掌握、灵活运用。
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