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外购房地产计量应采用单一的房地分列模式

2016-1-8 0:0:0 wondial

外购房地产计量应采用单一的房地分列模式

外购房地产计量应采用单一的房地分列模式

  对于外购房地产的确认和计量,《企业会计准则》均有说明。其基本思路为:实际支付的价款中包含土地以及地上建筑物的价值,应当对支付的价款按照合理的方法(如公允价值)在土地和地上建筑物之间进行分配,分别计入固定资产和无形资产;如果确实无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的,应当全部作为固定资产核算。
  目前,大多数企业为了方便,大都采用了“确实无法进行合理分配”的模式,即将地上建筑物和土地使用权混合在固定资产核算。那么,难道真的无法合理分配吗?
  我们首先来观察一下房屋建筑物价值波动的根本性原因。建筑物本身受制于建材和人工成本因素的影响,并随之进行波动,但是一般情况下,其波动曲线比较缓慢,因为在币值稳定的情形下,建筑材料等大宗物资的价格波动是比较平缓的。也可以这么理解,在未来一个比较宽的期限内,建筑物的价格波动应该是较小的。那么,房屋建筑物的价格剧烈波动主要取决于什么呢?毫无疑问是级差地租,即土地使用权的价格波动,因为土地的价格首先取决于它的独特性,可能会因为周边环境、使用用途、市场需求、未来预期而发生价格的剧烈波动,所以房屋建筑物的价格波动在一个可以容忍的递进周期内,可以认为完全是地产的价格波动形成的。
  那么,新购的房屋建筑物的建筑物和土地使用权的价值应该如何才能合理地进行分配呢?在未来某一时间段内,因为建筑物价格的相对固定,应该首先确定建筑物的价格,倒推出地产的价格。
  实质上,在明确当前房地产市场的环境以及分析影响房地产价格的因素后,是可以采用合理的方式对购买的房地产价值进行合理分割计量的。
  反过来说,房地合一计价并列入固定资产核算是存在的问题的。一是不利于反映企业的真实情况,房地合一,则企业占有的社会资源没有受到较为明晰的披露;二是不利于财务报表的比较,财务报表是比较式会计报表,“比较式”的目的在于同一企业不同期间可以进行比较,不同企业的财务报表也可以进行相互比较,如果存在房地合一计量,也存在房地分列计量,则报表间因口径不一致,比较容易成为空谈。
  因而,笔者建议,对于现有《企业会计准则》中关于外购的房地产计量可以采用两种模式计量的方式进行修改,应采用单一的房地分列计量模式,以利于统一核算、报表列报和财务信息披露。

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