新准则下房地产建安费的核算

　　房地产开发企业的核算与其他行业的最大区别不外乎有三个方面：

　　其一，开发成本成本项目构成、核算的特殊性；

　　其二，商品房营业收入确认的条件和依据不同；

　　其三，涉及相金的核算内容更加广泛。

　　本文拟仅对房地产开发企业“建筑安装工程费”的核算，作如下探讨。

　　根据《施工房地产开发企业财务制度》以及《房地产开发企业》的规定，房地产开发企业的成本项目有六个：

　　1.土地征用及拆迁补偿费

　　2.前期工程费

　　3.建筑安装工程费

　　4.基础设施费

　　5.公共配套设施费

　　6.开发间接费用

　　一般情况下，开发成本中土地征用及拆迁补偿费以及建筑安装工程费会占总成本的70％左右。现在房地产开发企业的土地基本上都是通过竞拍方式取得的，“土地征用及拆迁补偿费”的核算也就很简单了。而“建筑安装工程费”的核算正确与否，直接关系到成本核算的质量以及会计信息的披露。因此，房地产开发企业的成本核算中，“建筑安装工程费”的核算尤为重要。

　　在新体系以及《企业会计制度》中，均没有对房地产开发企业成本核算的具体规定。根据新准则的要求，结合房地产开发企业会计核算的实际情况，对房地产开发企业“建筑安装工程费”的核算所使用的、核算程序作如下介绍：

　　一、应使用的主要会计科目

　　要正确核算房地产开发企业的“建筑安装工程费”，主要应使用“原材料”、“应付账款”、“预付账款”、“开发成本”等会计科目。

　　（一）原材料

　　1.本科目核算房地产开发企业库存的各种材料设备，包括原料及主要材料、辅助材料、工程设备、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等的计划成本或实际成本。

　　2.根据房地产开发企业的实际情况，可在本科目下设置“库存材料”、“库存设备”两个二级明细科目。再按材料设备的保管地点（仓库）、材料设备的类别、品种和规格等进行明细核算。

　　3.原材料的主要账务处理。

　　（1）企业购入并已验收入库的材料设备，按计划成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“材料采购”或“在途物资”科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。

　　（2）自制并已验收入库的材料，按计划成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“开发成本”科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。

　　（3）委托外单位加工完成并已验收入库的材料，按计划成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“委托加工物资”科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。

　　（4）生产经营领用材料设备，借记“开发成本”、“开发间接费用”、“销售费用”、“管理费用”等科目，贷记本科目。

　　（5）企业拨给承包单位抵作预付备料款或预付工程款的材料设备，借记“预付账款”科目，贷记本科目；

　　（6）出售材料结转成本，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目。

　　（7）发出委托外单位加工的材料，借记“委托加工物资”科目，贷记本科目。

　　采用计划成本进行材料日常核算的，发出材料还应结转材料成本差异，将发出材料的计划成本调整为实际成本。

　　采用实际成本进行材料日常核算的，发出材料的实际成本，可以采用先进先出法、加权平均法或个别认定法计算确定。

　　4.本科目期末借方余额，反映企业库存材料的计划成本或实际成本。

　　（二）应付账款

　　1.本科目核算房地产开发企业因购买材料物资（含设备）和接受劳务供应等应付给供应单位的价款，以及因出包工程应付给工程承包单位的工程价款。

　　2.本科目应按应付账款类别设置明细科目，如“应付购货款”、“应付工程款”等，并分别按供应单位和承包单位的户名设置明细账进行明细核算。

　　3.应付账款的主要账务处理

　　（1）企业购入材料物资发生的应付账款，应按全部金额，借记“原材料”科目，贷记本科目。如果上述物资的货款已经预付，则应将预付的货款自“预付账款”科目转入本科目，借记本科目，贷记“预付账款”科目；支付货款时，应扣除已付的货款；偿付的货款，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

　　（2）企业接受供应单位提供劳务而发生的应付款项，应根据供应单位的发票账单，借记有关成本费用科目，贷记本科目，支付款项时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

　　（3）企业与承包单位结算工程价款时，根据经审核的承包单位提出的“工程价款结算账单”结算工程款，借记“开发成本”科目，贷记本科目。扣回预付工程款和备料款时，借记本科目，贷记“预付账款”科目。支付给承包单位的工程款时，借记本科目，贷记“银行存款”科目。

　　（4）企业开出、承兑商业汇票抵付应付账款时，借记本科目，贷记“应付票据”科目。

　　（三）预付账款

　　1.本科目核算房地产开发企业按照工程合同规定预付给承包单位的工程款和备料款，以及按照购货合同规定预付给供应单位的购货款。

　　预付给承包单位抵作备料款的材料，也在本科目核算。

　　2.本科目应设置以下两个明细科目：

　　（1）预付承包单位款；

　　（2）预付供应单位款。

　　3.预付账款的主要账务处理

　　（1）企业预付给承包单位的工程款和备料款，借记本科目，贷记“银行存款”科目；

　　（2）拨付承包单位抵作备料款的材料，借记本科目，贷记“原材料”等科目；

　　（3）企业与承包单位结算工程价款时，根据承包单位提出的“工程价款结算账单”结算工程款，借记“开发成本”科目，贷记“应付账款一应付工程款”科目，同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款，借记“应付账款”科目，贷记本科目。

　　（4）企业预付给供应单位的货款，借记本科目，贷记“银行存款”科目。收到所购物资的发票账单，根据发票账单的应付金额，借记“原材料”科目，贷记“应付账款”科目；同时，将预付的货款自本科目转入“应付账款”科目，借记“应付账款”科目，贷记本科目。

　　预付账款不多的企业，也可将预付的账款直接记人“应付账款”科目的借方，不设置本科目。

　　（四）开发成本

　　1.本科目核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。

　　企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。

　　出租开发产品经营业务中发生的按月计提的出租开发产品摊销等，可直接计入“其他业务成本”科目，不通过本科目核算。

　　企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出，以及企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期，不在本科目核算。

　　2.企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。

　　3.企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方法。本科目应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账，并在明细账下，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。

　　4.开发成本的主要账务处理

　　（1）企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等，采用出包方式建设的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“应付账款——应付工程款”科目。

　　（2）企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“原材料”、“银行存款”等科目。

　　企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“原材料——库存设备”科目。

　　根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“应付账款”科目。预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。

　　5.企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本结转。月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记本科目。

　　6.本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。

　　二、“建筑安装工程费”的核算程序

　　房地产开发企业“建筑安装工程费”核算的一般程序是：

　　1.施工单位根据合同约定，缴纳履约保证金；

　　2.开发商根据合同约定，支付一定的工程预付款、备料款；

　　3.开发商购买钢材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供应到施工现场；

　　4.施工单位报送“已完工程形象进度”，并提供《工程价款结算账单》；

　　5.向施工单位结算甲供材料价款，抵作工程进度款；

　　6.开发商根据应付工程款扣除预付工程款、甲供材料价款后支付工程进度款；

　　7.办理工程结算，除预留工程保修金外，支付工程尾款给施工单位。

　　三、 会计核算举例

　　房地产开发企业一般都是将建筑安装工程以对外招标的形式发包给施工企业施工建设，支付给施工企业的建筑安装工程费属于开发成本的直接费用，可以直接计入相关开发项目的成本中去。房地产开发企业与施工企业是承发包合同契约关系，根据合同约定进行工程款的预付、备料款的预付以整个工程价款的最终结算。工程开工前或开工后，按照合同约定房地产开发企业应向施工企业拨付工程备料款、工程进度款，还有可能向施工企业提供设备或材料（钢材、水泥等），涉及预付工程款、备料款以及拨付材料设备的支出，房地产开发企业先列入“预付账款”账户核算，待施工企业提出“工程价款结算账单”办理工程价款结算时，从“预付账款”账户转入“开发成本——建筑安装工程费”账户。

　　【例】某房地产开发企业2004年5月开发建设电梯公寓一批，经过公开招投标，甲施工企业中标承建该工程。甲乙双方合同约定，工程总造价以5000万元包干（设计变更另行办理结算），签订《建设工程施工合同》后，向施工单位预付一定的工程款、备料款。每月根据实际完成的形象进度的80％再扣除部分预付款、甲供材料价款后支付工程款，工程竣工后工程决算办理完毕，除预留5％的质量保证金外全部支付施工单位。按照主管机关要求，支付工程款时应代扣施工单位金（附加税费略去不计）。现将相关账务处理说明如下：

　　1.该房地产开发企业收到甲施工单位交来的合同履约保证金100万元，存入银行。

　　账务处理为：

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　 　　　100万元

　　　贷：其他应付款——履约保证金 　　　　　　100万元

　　2.该房地产开发企业按照合同约定，用银行存款向施工企业支付工程备料款200万元、预付工程进度款300万元。

　　账务处理为：

　　借：预付账款——施工企业——预付备料款 　200万元

　　　　　　　　——施工企业——预付工程款 　300万元

　　　贷：银行存款 　　　　　　　　　　　　　　500万元

　　3.房地产开发企业购入钢材一批价款60万元、购入电梯3部价款50万元，钢材和电梯已验收入库。扣除预付款15万元以及电梯质量保证金1.5万元（2年质保期满后退还）后，以银行存款支付93.5万元。

　　账务处理为：

　　借：原材料——库存材料 　　　　　　　　　60万元

　　　　原材料——库存设备 　　　　　　　　　　50万元

　　贷：预付账款——预付购货款 　　　　　　　15万元

　　　　其他应付款——质量保证金 　　　　　　　1.5万元

　　　　银行存款　　　　　　　　　　　　　　　 93.5万元

　　4.该房地产开发企业向施工企业拨付电梯设备实际成本50万元、拨付钢材实际成本60万元，抵作工程备料款。

　　账务处理为：

　　借：预付账款——施工企业——预付备料款 　110万元

　　　贷：原材料——库存材料　　　　　　　　　 60万元

　　　　　原材料——库存设备 　　　　　　　　　50万元

　　5.施工企业月末向房地产开发企业提出“工程价款结算账单”，经监理单位、企业的工程管理部等审核后确认，应付工程结算价款600万元。

　　账务处理分为：

　　借：开发成本——某项目——建筑安装工程费 600万元

　　　贷：应付账款——施工企业——工程款 　　　600万元

　　6.次月初房地产开发企业按合同约定本次应扣回预付工程款100万元、扣回工程备料款（含价拨的材料设备）80万元，并代扣工程营业税金18万元用银行存款202万元以及200万元的银行承兑汇票支付施工企业。

　　账务处理为：

　　（1）抵扣工程预付款和备料款

　　借：应付账款——施工企业——工程款 　　　180万元

　　　贷：预付账款——预付工程款——施工企业 　100万元

　　　　　预付备料款——施工企业 　　　　　　　　80万元

　　（2）代扣营业税金

　　借：应付账款——施工企业——工程款 　　　　18万元

　　　贷：应交税费——代扣营业税金 　　　　　　　18万元

　　（3）实际支付工程进度款

　　借：应付账款——施工企业——工程款　　　 402万元

　　　贷：银行存款 　　　　　　　　　　　　　　202万元

　　　　　应付票据　　　　　　　　　　　　　　 200万元

　　说明：如果开发商不代扣营业税，则施工单位应开具600万元的发票；如果开发商已经代扣营业税，则由开发商向主管税务机关为施工单位代开600万元的发票。

　　7.以后每月支付工程款与〔例6〕基本相似，其账务处理就不再赘述。

　　8.2005年8月，施工单位的工程决算经过开发商委托的造价审核机构的，双方确认的工程总造价为5500万元。在这以前，施工单位累计完成施工产值4900万元，甲方已经确认，并进行了账务处理，即房地产开发企业已计入“开发成本——建筑安装工程费”4900万元，已预付施工单位工程款3920万元，应付施工单位工程款980万元。根据工程决算资料，甲乙双方的财务部门办理了财务结算。除应该预留的工程质量保证金275万元、代扣营业税金47.4万元外，一次性支付施工单位工程款1257.6万元。

　　账务处理为：

　　借：开发成本——建筑安装工程费 　　　　600万元

　　　　应付账款——施工企业－工程款 　　　980万元

　　　贷：其他应付款——质量保证金　　　　　 275万元

　　　　　应交税费——代扣营业税金　　　　　 47.4万元

　　　　　银行存款 　　　　　　　　　　　　1257.6万元

　　说明：本例中，施工单位开具的发票金额应该是1580万元。