房地产企业的税收筹划
2016-1-23 0:0:0 wondial房地产企业的税收筹划
房地产企业的税收筹划2013年11月，某明星恢复单身后现身丽江，表示将投资35亿元进军体验式文化地产，首发项目是雪山艺术小镇。他将该商业模式称为“X星梦计划”。智慧源将从房地产税收筹划的角度，探讨这一计划。
一、开发模式分析
“X 星梦计划”将商业业主、操作团队、经营投资者和文艺明星四方组合在一起合作开店，关键是四方合作，其顶层设计非常关键，决定未来税负的高低。
智慧源试着帮该明星规划一下:假定商业业主方某房地产企业(以下简称甲)拥有一商业用地，现根据经营投资者(以下简称乙)的要求，为其开发一处商业地产。乙在取得该商业地产后，出资设立丙公司从事商业运营。
(一)传统商业地产销售模式。
甲对商业地产进行开发，将商业地产销售给乙，乙持有目标资产，并将资产出租或与操作团队、文艺明星合作开店。
分析：甲销售房产需要缴纳营业税、土地增值税、企业所得税、印花税等。乙承受资产需要缴纳契税、印花税，出租行为需要按租金收入缴纳5%的营业税和12%的房产税，有利润再按25%缴纳企业所得税。这属于典型资产转让行为，税负较重，持有环节税负也较重。有没有更好的方案呢?
(二)商业股权销售模式。
鉴于甲强大的捆绑谈判能力，在获得土地以及项目开发前已经确定了合作方。甲方可将目标地块分割，分别成立项目公司，再将项目公司股权转让。此时，无须缴纳营业税金及附加、土地增值税以及过户环节的契税。只需要就股权溢价部分缴纳所得税。与前一模式相比，节税金额巨大。比较分析如下：
假设项目公司土地及开发成本为5000万元，开发费用为1000万元，开发产品售价为10000万元，两种税收筹划的税负变化如下。(单位：万元)
两者相较，模式二比模式一整体节税：2376万元-800万元=1576万元，整体节税率高达66%，节税效果非常明显。增值率越高，销售价格越高，节税效果越明显。
同时，如未来店铺升值，上述方案也为乙或明星再次转让提供了税收筹划的空间。未来直接转让项目公司股权，也只需要缴纳20%的个人所得税，可再一次通过变资产转让为股权转让节税。
二、方案的局限性分析
因此，从税收筹划上讲，模式二是很好的商业地产模式，值得大家借鉴和思考。成功实现该节税方案，须具备以下4个要素：1.事先确定将购置开发产品的买家(明星)。2.地方政府配合分割地块出让。3.分割出让后，甲还能获得目标土地存在不确定性，除非地方政府配合设置必要的限制条件。4.目标明星愿意持有项目公司自行运营。
该明星丰富的人脉资源为他拓展品牌以及寻找投资者带来极大优势。他凭借知名度，在以文化艺术主题参与政府拿地谈判以及土地产权分割、报建等方面占尽天时、地利、人和。基于此，智慧源认为该明星及其公司可以实现上述节税方案。
三、结论
智慧源(中国房地产财税咨询网)多年专注于房地产财税咨询。根据经验，商业地产价值越高，税负越重。在项目前期，结合项目属性、未来经营方向，合理确定开发模式，合理安排投资关系，进行顶层设计和安排，可以获得极大的节税效益。
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