拆迁补偿房有关土地增值税处理的四大风险及其防范
2016-1-23 0:0:0 wondial拆迁补偿房有关土地增值税处理的四大风险及其防范
拆迁补偿房有关土地增值税处理的四大风险及其防范拆迁补偿房，是指房地产开发公司通过以房还房的方式进行的拆迁补偿。由于在拆迁补偿房方式下交易的双方不进行现金结算，房地产纳税人对拆迁补偿房的土地增值税处理容易产生误解，最终少缴或不缴税款而面临被处罚的风险，也有的多缴了土地增值税却浑然不知。对此，笔者总结了与拆迁补偿房有关的土地增值税的四大风险，并提出防范措施，希望能够帮助房地产企业正确进行土地增值税清算。
土地增值税计算中的四大税收风险
(一)拆迁补偿房的成本未按规定扣除
现行税收政策规定，对房地产纳税人发生的由土地征用及拆迁补偿费组成的土地开发成本，应当在计算土地增值税时扣除。但实践中，有的房地产纳税人因未发生现金交割而误解为这部分成本不能扣除。由于未将实物补偿作为开发成本扣除，相应也未将该成本作为房地产开发费用定率扣除以及加计扣除的基数，从而少扣了应扣除的房地产开发成本费用。
(二)拆迁补偿房的成本未按项目正确分摊
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定：“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。”分摊方法通常有：按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊;按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊;按税务机关确认的其他方式计算分摊。
因此，拆迁补偿成本还应当在已销售的商品房与未销售的商品房之间进行分摊或分配。在清算时，本次允许扣除项目金额可以采用已售面积百分比法或单位成本法计算。
可售面积百分比法：本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金额×(已售建筑面积÷可售总建筑面积);单位成本法：本次允许扣除项目金额=已售建筑面积×(允许扣除项目总金额÷可售总建筑面积)。
实务中，往往有些企业并没有以开发项目作为土地增值税的清算单位，或将不同清算单位发生的成本费用相互抵减，对属于多个清算单位发生的共同成本费用，没有在各清算单位之间按一定标准进行合理分配或分摊。
(三)拆迁补偿房的价值确认不正确
有的税务机关认为，房地产开发公司付出的代价是建筑成本，所以，实物还建的补偿价值应以房地产开发公司所置换的商品房的建筑造价来确认。笔者认为，房地产开发公司以房产换取被拆迁方的房产或土地，所换取的房产与被拆迁方的房产或土地属于对价关系，因此所换取的新房的市场价值才是房地产开发商为获取被拆迁房的房产或土地而付出的代价。新房的市场价值显然不是房屋的建筑造价。
但实物还建房产的公允价值有时难以取得，笔者认为可参照以下办法确定：一是房地产开发公司与被拆迁户在拆迁协议中明确约定了补偿标准的，按约定的补偿标准确定;二是参照以货币形式补偿标准执行;三是按实物还建房的销售价格作为扣除的依据。
(四)拆迁补偿房未进行“视同销售”处理
由于没有取得现金收入，所以一部分房地产纳税人在土地增值税清算申报时，没有把实物还建的房产确认为土地增值税的应税收入;有的房地产开发企业对还建房不计应税营业额，直接抵减拆迁补偿费。而土地增值税政策明确规定：“纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。”因此，实物还建的房产应“视同销售”，应确认为销售不动产收入。
在对实物还建房产收入的确定上，国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》(国税发[2007]132号)第二十三条规定：纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：(1)按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。(2)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。
防范策略
为了准确进行土地增值税的清算，合法纳税，房地产公司对拆迁补偿房在土的增值税清算中，应采用以下策略:(1)必须按照市场公允价值，把拆迁补偿房的价值计入开发成本，在土地增值税清算中进行扣除。(2)拆迁补偿房的市场公允价值，必须在整个建设项目中，按照可售建筑面积与可售总建筑面积的比例在各个建设项目中进行分配。
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