搭建信息化管控平台 实现一体化闭环管理

　　2015年6月1日，昆明市地税局自主研发的房地产税收一体化税源管理平台(以下简称房地产税收一体化平台)在全市上线运行。通过推广应用房地产税收一体化平台，整合应用纳税人、税务机关及有关政府职能部门房地产涉税信息，把具备土地增值税清算条件及2015年以来新增的房地产项目纳入平台管理，提升了房地产税收科学化、规范化、精细化和专业化管理水平，实现了对房地产行业税收事前、事中、事后全覆盖管理。
　　房地产业在国民经济中占有举足轻重的地位，房地产税收也是地方财政收入的重要来源。据统计，2012年昆明市房地产税收收入为100.74亿元，占全年地方税收总收入的比重为33.78%;2013年为115.62亿元，占36.27%;2014年为114.43亿元，占35.70%，房地产业税收一直稳坐收入份额和增量规模的头把交椅。也因其专业性强、管理特殊、跨区域性、工程周期长和成本核算复杂等特点，房地产业一直是政府关心的重点、社会关注的焦点、税收征管的难点。
　　自2014年以来，昆明市地税局顺应大数据时代和经济新常态、税收新常态的需要，根据国家税务总局制定的房地产税收一体化管理业务规程、全国税收征管规范及云南省地税局的批复，在房地产税收一体化管理方面进行了大胆探索和尝试。他们以依法治税为核心，以科技管税为手段，以整合资源、简化流程、提高效率为导向，开发建设房地产税收一体化税源管理平台，提升了房地产税收管理的现代化、智能化、高效化、程序化水平。

　　围绕“一心四线” 实现房地产税收征管“全覆盖”
　　昆明市地税局开发建设的房地产税收一体化税源管理平台，贯彻综合治税的方针，围绕“一心四线”，即以项目管理为核心，以项目识别号为主线、以环节管理为控线、以数据采集为基线、以税收征管为导线，整合房地产涉税业务、涉税职能部门相关数据，沿管控业务和涉税部门两个方向持续扩展、深入完善，实现所有税收管控环节异常状况自动预警。对各类预警，根据设定的条件和业务规范，启动预警处理、项目进度巡查和政策风险点排查等纳税评估流程，及时为税收管理员提供透明、实时的第一手信息，从而及早发现、防范和整改房地产税收管理中的问题和风险。
　　以项目管理为核心。对从事房地产开发销售的纳税人实行按开发项目建立专户征管档案制度，纳税人必须以项目为单位，分项目申报开发的进度、销售的情况和成本费用等信息，主管税务机关对所登记项目的整个开发销售环节进行科学化、流程化、系统化管理。科学定义日常征管和房地产税收一体化平台中的项目，经过向房地产进行管理的政府各职能部门(发改委、国土局、规划局、住建局、审计局等)广泛征求意见，结合全国各地先进工作经验，将房地产开发企业从规划部门取得的《建设工程规划许可证》中所登记的项目，作为项目管理单元，以建设工程规划许可证将土地增值税清算单位与项目单元结合统一。一个建设工程规划许可证，对应一个平台中的房地产项目以及土地增值税清算单位。
　　以项目识别号为主线。系统在完成建设工程规划许可证基础信息登记后，自动生成房地产项目唯一的身份识别号，同一个房地产项目的其他所有信息，例如立项、土地、规划信息等都与这个项目识别号进行关联。房地产税收一体化平台以项目识别号为主线，贯穿房地产项目的各个环节，明确从税源信息采集到清算、清缴的界线和范围，实现对房地产项目的管理，与以纳税人为主体的管理相辅相成。
　　以环节管理为控线。在房地产税收一体化平台开发过程中，昆明市地税局按照全方位全环节的闭环式管理房地产行业思路，进一步细化总局一体化规程中的“四个环节”(土地取得—开发—销售—保有)，按照房地产开发和税收征管的流程，细化为立项—土地—规划—建安—销售—清算(汇算结算)—保有—注销“八个环节”。对房地产项目开发的每个环节进行精细化管理以及纵向的统筹比对，以便对信息的深层次分析和对项目进度的全面掌握。
　　以数据采集为基线。房地产税收一体化平台是一个整合房地产项目各环节涉税信息，以及通过系统功能实现对数据的深层次分析运用的税源监控平台，通过各渠道采集的数据是这个系统运行的基础和根本。平台数据主要来源：纳税人申报——房地产税收一体化平台完美契合电子税务局纳税人客户端，在原有征管模式及大集中系统的基础上，尽量为纳税人减负，为纳税人提供模版导入申报。税务端采集——房地产项目已经缴纳的税款税票、开具的发票以及税务登记信息，系统自动从“大集中”核心征管系统、电子税务局、委托代征以及网络开票等系统采集税务机构及税务人员、纳税人的税务登记信息、税票信息、发票信息等有关数据。使用推送至纳税人端进行关联拆分的方法，将现有系统按户管理的涉税信息实现按项目归集。第三方涉税数据——房地产税收一体化平台对第三方数据的运用贯穿所有环节的各个功能模块。昆明市强化地方税收征管协作数据保障工作，通过政府主导督办、定期召开部门联席会议、破除信息壁垒、明确信息交换操作办法等形式，建立健全征管协作数据保障机制，为房地产行业税收征管提供有力的数据保障。
　　以税收征管为导线。昆明市地税局建设推广房地产税收一体化平台，运用科技手段完善和规范房地产行业的税收征管业务，系统的数据采集、预警指标的设计、政策风险点的提示、业务流程的制定、执法文书的使用以及各种查询统计和决策分析功能，为税务人员对项目进度的日常巡查、政策疑漏的风险排查、高危风险的专项检查、偷税漏税的重点稽查提供有效的指导方向和数据参考。

　　突出“信息管税” 实现房地产税收管理“新转变”
　　昆明市地税局积极转变管理观念，按照新的全国税收征管规范重新梳理各项业务管理流程，因地制宜实施房地产税收一体化管理。他们在深化征管改革中，建立房地产税收专业化管理平台，运用信息化处理手段，建立房地产税收一体化信息化管理机制，形成房地产税收管理的项目管理制度、税源台账制度、重点税源监控制度、纳税评估方法、信息共享机制。
　　由按户管理向按项目管理转变。县(区)级主管税务机关很难按户确认企业各个项目申报收入和成本费用的准确性和合理性，昆明市地税局针对房地产业的经营特点，对这个重点行业的税源监控，不是简单按纳税人进行管理，而是在按户管理的基础上，实行按项目管理，以建设项目为基本登记单位，实现项目涉税行为一体化管理，强化建安业、房地产业税收征管。
　　由以票控税向以数控税转变。以票控税对堵塞税收漏洞、保障税款的足额入库起到了源泉控管作用，但由于房地产行业的特殊性和复杂性，比如预收房款、回迁安置房、收取配套费、甲供材、拖欠工程款等，税务机关往往无法通过房地产企业开具或获取的发票来及时掌握纳税人收入和成本费用的信息。特别是随着“营改增”工作的全面推进，地税机关以往行之有效的以票控税手段也将随之失效，组织收入的风险和征管难度进一步加大。因此，昆明市地税局依托房地产税收一体化平台，在多方采集涉税信息的基础上，对纳税人的涉税数据进行科学分析和风险预警，通过部门协作、信息共享、第三方信息数据库的建立以及对数据的深入分析实施科学管理，逐步实现了以数控税。
　　由单方面信息采集向多部门信息共享转变。为切实减轻纳税人负担，昆明市地税局依托房地产税收一体化平台的上线，积极争取各级政府、各有关职能部门的协作配合，强化昆明市地方税收征管协作数据保障工作，以依法治税、应收尽收为目标，以资源共享、信息传递为手段，以综合治税、源头控管为主要方式，建立“政府主导、部门协作、齐抓共管、司法保障、信息支撑、管理规范”的税收征管协作数据保障机制，实现多部门信息共享，降低税收征收成本，提高税收征管效率。
　　由事后管理向闭环管理转变。房地产行业税收大多是事后管理，比如营业税、土地增值税和企业所得税等，而其他政府部门对房地产开发企业基本上都是事前管理，审批手续未办理、前期费用没交齐，房地产就不能开发。而地税机关除了契税实现先税后证外，其他税种管理基本不会影响到房地产企业的立项、规划设计、施工、验收等过程，税务管理所处的阶段和时限决定了其管控度远远低于其他部门。昆明市地税局建设推广房地产税收一体化平台，从制度化、信息化和监督考核等方面优化征管流程，完善岗责体系，实现地税机关对房地产税源和税款的实时监控。

　　健全“监控体系” 实现房地产税收管控“一体化”
　　昆明市地税局全面构建房地产税收监控体系，通过以地控税、以项目控税和以数控税，让房地产行业的税收征管更加精细化;通过部门协作、信息共享、第三方信息数据库的建立以及对数据的深入分析，让房地产行业的税收征管更加科学化;通过以土地增值税为抓手，规范日常管理、清算管理和后续管理，建立备案指标预警体系，让房地产行业的税收征管更加专业化;通过日常巡查、评估比对、流程管控和风险排查，让房地产行业的税收征管更加规范化，使房地产税收一体化管理的“羽翼”更加丰满。
　　革新征管措施，促进精细化管理。完善“以票控税、栋号管理”办法，把房地产开发过程中涉及的耕地占用税、契税、建筑安装和房地产营业税、土地增值税、印花税、企业所得税等全部纳入税源监控。把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理，定期检查房地产企业发票使用情况。推行税收管理员制度，掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门处理。
　　从严从实审核，促进规范化管理。加强对房地产开发企业的登记、申报管理，加强对房地产开发企业纳税人会计基础资料的管理。严格“可售商品房面积”审核，通过已竣工验收的开发项目房屋实测面积报告，与立项批复、规划、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的建筑面积进行关联比对，落实“可售商品房面积”的真实情况，掌握能够给企业带来效益的商品房数量。加强主营业务收入审核，将审核对象的收入情况、销售单价与房地产企业销售房产的网签备案合同销售收入进行比对，准确核实销售收入。加强主营业务成本审核，建立建筑安装、其他规划设计等合同备案制度，将房地产企业支付的开发成本与合同、预(结)算、审计、资金支付情况进行比对，审核开发成本、费用的真实情况，落实已结转开发成本的准确性。加强成本和收入的配比性审核，验证成本和收入的配比程度，核实开发成本、收入的真实性。加强开发间接费用的审核，确认开发间接费用的真实性和合法性。
　　加强信息共享，促进科学化管理。昆明市地税局以信息化为导向和支撑，坚持“内引外联”，加快网络建设和软件开发，加快与国土、园区、住建、土储、规划、发改、银行、工商、各乡镇街道办等部门以及房地产开发企业的联网步伐，用信息手段整合资源、简化流程，做到网络互联、信息共享，保证税务机关及时收集房地产企业的各类信息，大幅提高了管理的科学化水平。
　　建好税源数据库，促进数字化管理。建立房地产税源信息数据库，充实、完善房地产企业户籍资料和其他纳税人户籍资料，利用房地产开发和转让信息，加强比对分析，掌握税源变化情况，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合、归集，严格执行“先税后证”的有关规定，把住房地产税源控管的关键环节，做到数据集中、信息共享、查询方便。建立“信息共享、环节相扣、链式管理”的管理模式，将与房地产相关的税收进行全程监控，确保各岗位密切配合、各环节紧密衔接。构建全新的税源监控体系，通过指标分析比对，筛选出预警提示、风险指标，为一体化管理提供可靠保障。
　　加强部门协作，促进社会化管理。昆明市地税局成立由国土、住建、土储、规划、发改、审计等市级职能部门组成的领导小组，建立信息交换长效机制，多方采集房地产企业涉税资料，提高信息管税能力，从发改、住建收集经济适用房、旧房改造等新开工项目、续建项目投资计划、项目开发许可等情况，从规划局收集建设工程规划许可、规划调整等情况，从住建收集项目开发建设投资进度、商品房预售方案、预售许可证发放、房地产产权出租、转让、变更等情况，从房改办、住建的房地产交易中心等部门收集各种形式的联建、集资、合作开发的房地产项目资料，搭建信息交流整合平台，形成齐抓共管、部门联动的协税护税网络和社会监控网络。
　　优化办税流程，促进高效化管理。采取与土地、房管、银行等联合办公的方式，全面推行“一窗式”管理，对转让或承受房地产应缴纳的税收，如营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，凡可在一个窗口一并征收的，在交易双方办理产权过户或缴纳契税时一并征收。及时掌握二手房交易价格情况，在契税征收场所或房地产权属登记场所代开财产转让销售发票。在办理房地产权属登记的场所开设房地产税收征收窗口，将金融机构引入征收场所，节省纳税人的纳税时间和纳税成本，努力提高办税质量和效率。
　　实践证明，房地产税收一体化平台已经成为昆明市地税局管控税源、共享信息、预警风险、支撑改革、促进增收的有效载体。自上线以来，系统自动对全市435个房地产项目土地取得环节、规划环节、建安环节、销售环节的涉税数据进行比对分析;在第一时间向税收管理员、纳税人提示和推送待办事项信息18024条、风险预警信息9733条，实现了管理前移，目前已处理代办事项16694条，处理风险预警事项8858条，有效提升了系统数据质量。可以预见，随着房地产税收一体化平台在全市地税系统的深化应用，它带来的不仅是大数据的价值体现，房地产税收一体化管理水平的大幅提升，还将带来征管方式、管理手段和思想观念的深刻变革，并成为昆明地税实现税收治理体系和治理能力现代化的一个强劲引擎。