企业房产税筹划有技巧
2016-2-6 0:0:0 wondial企业房产税筹划有技巧
企业房产税筹划有技巧 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。虽然房产税是小税种，在纳税人的税负构成中所占比例很小，但并不能忽视对房产税的纳税筹划。《房产税暂行条例》规定了一些减免税条款，符合条件的企业应该最大限度加以利用。这实际上给房产税的纳税筹划留有一定的空间。比如，在房屋大修停用期间，可以免征房产税，前提是纳税人向税务机关提出申请。而有的纳税人往往由于疏忽而没有申请，导致房产修理期间仍然缴纳了房产税。
对此，针对企业房产税的纳税筹划，笔者通过案例谈一点自己的看法，以帮助企业降低税负。
设备和厂房应分开出租
企业租赁一般涉及房屋租赁，例如出租车间、厂房、宾馆、门面房等，按规定，房屋出租要按租金收入的12%交纳房产税。但企业往往出租的不仅只是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等。税法规定，这些设施并不在征收房产税的范围之内。但是，如果把这些设施与房屋不加区别地同时写在一张租赁合同里，那么设施也要交纳房产税了。
例如，某大型生产企业A要把下属一家开工不足的工厂出租给一家民营企业B，双方谈定厂房连同设备一年的租金是200万元，并据此签订了租赁合同。内容大致是：A同意将厂房连同设备租给B，B支付厂房和设备租金一年200万元。合同签订后。B先付一半的租金，年底再付另一半租金。
方案一：如果将厂房连同设备一起出租，A要交纳税款如下：交纳房产税为：200×12%=24(万元) ;交纳营业税为：200×5%=10(万元) 两项合计为34万元。也就是说，依据这个合同，机器设备也交纳了12%的房产税。
方案二：如果进行税收筹划，把一个租赁合同改变为两个租赁合同———厂房出租合同与设备出租合同就可以降低一部分税负。即：A以每年100万元的租金出租厂房， 100万元的租金出租设备。虽然两项租金合计仍为200万元，但因设备出租不涉及12%的房产税，纳税总额因合同内容的改变随之发生明显改变：A出租厂房交纳的房产税为：100×12%=12(万元) ;依据200万元和5%的税率交纳的10万元营业税不变;设备出租不涉及房产税，即节约了12万元。这样A总体纳税就从34万元减少到22万元，税负下降了35.29%(12÷34)。
公司注册时房产出资不如租入房产
目前，一些公司在创立时期，因为人员少，业务量不多，为节省费用，往往是以最方便、最快捷的方式把工商执照办下来，直到纳税时才发现问题很多。
一些公司在创办时，按约定，有的股东以现金出资，有的股东以设备和房产等出资。实际上，公司在设立时，以房产出资还不如租入房产使用。因为公司的房产需要缴纳房产税，但如果是租赁，既不需要缴纳房产税，租金又可以在税前扣除。
例如，李某与朋友合办了一家咨询公司，员工只有5人，为节省费用，一个朋友用自家的住房注册了办公地点。在公司登记成立后，到地税机关办理税务登记时，税务人员给了公司财务人员发一张下月需要缴纳税款的申报表，其中房产税一项使他大吃一惊，因为税款预计高达1.68万元。公司的注册资本就10万元，办理各种登记已经花了5 000多元，现在一分钱还没挣，就要缴纳1.68万元的房产税。房屋还是原来的房屋，以前一直都不缴税，怎么用它办了一个执照，每年就得多缴这么多的税?
实际上，李某朋友的房产购价达200万元，属于个人非营业用房产，按规定免缴房产税;但如果用它来开公司，已经变成了营业用房，按《房产税暂行条例》的规定，需要缴纳房产税。因为把房产无偿提供给公司使用，需要按房产余值计算房产税。房产余值为房产原值减去30%计算，税率为1.2%。他的房产原值为200万元，则房产余值为140万元，需要每年缴纳1.68万元的房产税。
那么，有没有办法不缴纳房产税?有，那就公司与李某朋友签订房屋租赁合同。房主的房屋现在是属于公私合用，居住、开公司用的都是同一个房屋;公司只有5个人，实际使用的面积只有楼上两个房间，其他面积仍然是居住所用。因此，如果公司事先与李某朋友签订一个房屋租赁合同，将楼上面积按每月1 000元租给公司使用，并用这个租赁合同向工商、税务机关办理登记，这样就可以减少房产税。因为按《房产税暂行条例》的规定，房产出租的，按租金收入计算缴纳房产税，而且房产税的纳税人变成了个人，而不是公司。这样算来，房主出租居民住房每年的收入为12 000元，房产税按12%计算，每年仅需要缴纳1 440元的房产税。
出租变为仓储节税多
房产税的计征方式有两种，一是从价计征，二是从租计征。从价计征的房产税，以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除10%～30%后的余值的1.2%计征。从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%。由于房产税有两种计税方法———按房产余值或租金收入计算，不同方法计算的结果必然有差异，也必然会导致应纳税额的不同，这就有了纳税筹划的空间。企业可以根据实际情况选择计征方式，通过比较两种方式税负的大小，选择税负低的计征方式，以达到节税的目的。
例如A企业现有5栋闲置库房，房产原值为2 000万元，企业将闲置库房出租收取租赁费，年租金收入为200万元;企业应纳房产税=200×12%=24(万元);应纳营业税=200×5%=10(万元);应交城建税及教育费附加=10×(7%+3%)=1(万元)。共支出35万元。
要降低高额的房产税，必须把单纯的房屋租赁改变为仓储保管服务，也就是改变收入的性质，把租赁收入变为仓储服务收入。房屋租赁要按租金收入的12%交纳房产税，仓储保管则是按房产余值的1.2%交纳房产税。依据这个企业现在的房产价值(扣除比例为30%)和租金收入来看，按房产余值计算交纳的房产税肯定低于按租金收入计算交纳的房产税。为此对这个企业的纳税做了如下筹划：企业配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为200万元，但需每年支付给保管人员2万元。当地房产原值的扣除比例为30%。采用仓储筹划，应纳房产税=2 000×(1-30%)×1.2%=16.8(万元);应纳营业税=200×5%=10(万元);应交城建税及教育费附加=10×(7%+3%)=1(万元);应支付给保管人员2万元。共支出29.8万元。由此可见，筹划后比筹划前房产税少支出24-16.8=7.2万元，房产税税负降低了30%(7.2÷24)。 尽管出租变为仓储后，要相应增加人员和设施费用，但相对于节约的房产税税金来说，还只是小部分的费用，从总体来说，企业还是划算的。
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U8其他-想在发货单列表中直接看到那张发货单已开发票，有什么方法吗？
| 自动编号: | 6598 | 产品版本: | U8其他 |
| 产品模块: | 销售管理 | 所属行业: | 通用 |
| 适用产品: | u821 | 关 键 字: | 发货单列表 |
| 问题名称: | 想在发货单列表中直接看到那张发货单已开发票，有什么方法吗？ | ||
| 问题现象: | 如果以先发货后开票这种方式开单，想在发货单列表中直接看到那张发货单已开发票，有什么方法吗？ | ||
| 原因分析: | 如何在发货单列表中查看已开发票的发货单问题咨询。 | ||
| 解决方案: | 在发货单列表的查询条件中输入:"结算数量<>0"可以看到，但包含已经部分开发票的发货单。 温馨提示：如果您的问题还没有解决，欢迎进入用友云基地。 | ||
