政策性搬迁土地置换换取的土地使用权如何进行税务处理
2016-3-1 0:0:0 wondial政策性搬迁土地置换换取的土地使用权如何进行税务处理
政策性搬迁土地置换换取的土地使用权如何进行税务处理问:政策性搬迁采取土地置换方式的,换取的土地使用权如何进行税务处理?
答:根据40号公告规定,企业搬迁中被征用的土地,采取土地置换的,换入土地的计税成本按被征用土地的净值,以及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出,为该换入土地的计税成本,在该换入土地投入使用后,按《企业所得税法》及其实施条例规定年限摊销。
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折旧的税收筹划——结算方式的税收筹划(二) 折旧的税收筹划——结算方式的税收筹划(二)
案例(二)
某企业,1999年5月向外地某供应站销售价值117万元的货物,货款结算采用销售后付款的方式。10月份汇来货款30万元。该企业应如何对结算方式进行税收筹划呢?
分析:
由于购货单位为商业企业,并且货款结算采用了销售后付款的结算方式。因此可以选择委托代销货物的形式,按委托代销结算方式进行税务处理。
①如果按委托代销处理,5月份可不计销项税额,10月份按规定向代销单位索取销货清单并计算销售,计提销项税额:
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U8.51收发存汇总表打印不全U8.51收发存汇总表打印不全
U8.51-收发存汇总表打印不全
自动编号: | 7477 | 产品版本: | U8.51 |
产品模块: | 报账中心 | 所属行业: | 通用 |
适用产品: | U8.51 | 关 键 字: | 打印 |
问题名称: | 收发存汇总表打印不全 | ||
问题现象: | 收发存汇总表打印不全,入库汇总表打印不全,也不能输出出库汇总表。 | ||
原因分析: | 数据错误 | ||
解决方案: | 经查找发现此数据的存货档案有问题,您所说的存货03040107它的存货名称,存货代码,规格里面有一个“&”符号,“&”符号是编写程序里特定的一个符号,不能随便使用,改为其他符号如“#”都是可以的。可用下面语句修改。Update inventory set cinvname=replacecinvname,'&','#', cinvaddcode=replacecinvaddcode,'&','#',cinvstd=replacecinvstd,'&','#' 温馨提示:如果您的问题还没有解决,欢迎进入用友云基地。 |
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请参考截图,服务器端登录软件点击右上方的激活按钮。@服务社区刘佳佳:已经试过了 重新点那个激活时提示产品已注销@服务社区刘佳佳:还有客户是云加密 他们新加一个模块,怎么刷新加密@yonyouJie:提示已注销之后是否能出现注册页面。您可以清楚一下浏览器缓存再操作。@服务社区刘佳佳:能出现注册界面 输入注册信息后还是提示产品已注销,清了缓存。正常情况下,云加密注销后还能用原账号重新激活吗?@yonyouJie:可以重新激活的,请您再其他电脑上试一下。@服务社区刘佳佳:我换了台电脑试了 还是一样,只要我已输入以前注册的那个账号,它剩余的注册信息会全部自动带出来,但是我一点激活它就提示产品已注销@yonyouJie:这个问题需要开发或者商务协助处理,请联系服务商,提交支持网站问题,我们转研发看一下。
小企业主营业务收入核算的内容 小企业主营业务收入核算的内容
“主营业务收入”科目核算小企业在销售商品,提供劳务等日常活动中所产生的收入。
(1)确认本期实现的商品销售收入时,应按实际收到或应收的价款,借记“银行存款”、“应收账款”、“应收票据”等科目,按实现的销售收入,贷记“主营业务收入”科目,按专用发票上注明的额,贷记“应交税金——应交增值税(销项税额)”科目。
房产租赁收入不该混入物业管理费少交房产税房产租赁收入不该混入物业管理费少交房产税
案例简介:近日,地税稽查部门在对某物业公司进行检查时,发现该企业将名下房产租赁收入1323682.50元计入营业收入——物业费明细账,按“其他服务业”税目缴纳了营业税,但未缴纳房产税。税务部门依法要求该企业对房产租赁收入补缴房产税158841.90元(1323682.50×12%),同时加收滞纳金并给予相应处罚。
税法分析:1、根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第二、第八条规定,物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定,房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。2、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第二条规定,营业税的税目税率依照条例所附的《营业税税目税率表》执行,该物业公司取得的房产租赁收入按照税目表应以“房屋租赁业”税目缴纳营业税。3、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第一、二、四条规定,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。该物业公司为房产的产权所有人,将此房产对外出租取得租金收入,不应混为物业管理费,而应作为房产租赁收入计入房产税计税依据申报缴纳房产税。
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商业银行项目融资贷款的风险管理方法商业银行项目融资贷款的风险管理方法
摘要:本文通过对我国商业银行项目融资贷款实践经验的总结,对其风险种类进行了详细划分,有针对性地提出了不同的风险管理思路,并结合我国银监会项目融资的相关规定要求,分别就项目融资贷款的政策风险、筹资风险、完工风险、超支风险和环保风险等事项提出了具体的管理原理及方法,对我国现代商业银行的经营与管理具有较强的现实指导意义。
关键词:商业银行;项目融资贷款;风险管理
一、项目融资风险简介及分类
项目融资风险是指在项目融资过程中出现的不确定性因素,以及这些不确定性因素对项目贷款质量产生的影响及损失发生的可能性。根据项目实施的进程,可把项目融资风险分为项目建设期风险和经营期风险两大类风险。根据风险可控与否,项目融资风险又可分为系统风险和非系统风险两大类。其中,系统风险是指由于遭致超出项目公司和政府控制范围的外部环境的不利影响而导致项目在生产运营期间损失的风险,这种风险通常无法提前精准预测,它往往是一些突发事件引起的,是不可控制的,它只能采取某些预控措施、手段来降低或转移,包括法律、政治、金融、战争等风险。非系统风险是指除系统风险以外的、与项目的建设和运营管理直接相关的一组风险,这类风险是项目公司自身通过一定的管理方法和手段可控制的风险,项目公司能提前和安排如何去管理、控制的风险,它主要包括项目的完工风险、生产风险、环保风险等。
根据国家银监会《项目融资业务指引》对项目融资业务及特殊风险作了明确的定义,将其分为建设期风险和经营期风险,并进一步细化为政策风险、筹资风险、完工风险、产品市场风险、超支风险、原材料风险、营运风险、汇率风险、环保风险和其他相关风险。
二、项目融资贷款风险管理原理及方法
(一)政策风险及管理
项目融资的政策风险指项目所在国家或地区在劳资关系、税收制度、产业规划、关税程度等与项目有关的敏感性问题上的政策是否明确清晰、项目所在的立法是否完善、当地政府是否鼓励支持等不确定因素带来的风险。项目可能会受到各项政治、经济政策的影响。因此,在投资以前仔细研究项目所在地的政策条件和政策意图,以及它们的变动趋势,是一项不可或缺的重要工作。这些政策具体包括当地政策、税收政策、关税政策、价格政策和汇兑政策等。
某一项目能否建设、运营成功,如果在较大程度上取决于政府的特许权和税收减免政策时,则控制政策风险就不可忽视,应当将控制或化解政策风险工作放在相当重要的位置,给予足够重视。控制政策风险要求项目投资者广泛收集和分析影响宏观经济的政治、金融、税收方面的政策,对未来进行合理预测。具体方法可以通过保险转移风险,即贷款银行要求项目投资者或项目公司向保险公司就政策风险事项投保,以支付一定有限的保险费用为成本,转移不可预见的政策风险。此外,项目公司还可以与当地政府加强沟通磋商,争取得到政府书面承诺,规避某些政策变动方面的风险,以降低风险,例如,向当地政府争取获得某一项目独家经营权利或许可证、较长时间的特许经营权等承诺。若为境外项目,还可以与世界银行、当地有影响力的商业银行一同安排平等贷款,通过这种业务合作、利益共享的方式,形成有效的协调机制,能较为有效地减少所在国政府干中途涉贷款利益人的风险。
(二)筹资风险及管理
项目融资的筹资风险是指融资方案在实施过程中,可能出现资金不落实,导致建立工期拖长,成本增加,原定投资效益目标难以实现的风险。比如,已承诺出资的投资者中途发生变故,不能兑现承诺;原定发行股票、债券的计划不能落实;公司由于经营状况恶化,无力按原来计划出资;资金不能按建设进度足额、及时到位等。
导致筹资风险的一个重要因素是预定的投资者或贷款人没有实现预定计划或承诺而使融资计划失败,即项目股本投资者及贷款人的出资能力问题。因此,在选择项目的股本投资者及贷款人时,应选择资金实力强、既往信用好、风险承受能力大的出资人;同时,在设计融资方案时应考虑备用融资方案及项目实施过程中开拓新的融资渠道和融资方式;另外,要加强项目前期的分析认证及科学合理的规划,加强项目实施过程的管理和监控,促使项目的融资计划及投资计划大体平衡。
(三)完工风险及管理
完工风险是指因拟建项目因故不能按期完成建设、不能如期运营、不能达到设计的技术经济指标(包括产量指标、质量指标、原材料指标、能耗指标等)而形成的风险。完工风险是项目融资的主要风险和典型风险之一,完工风险一旦发生,项目在约定的时间内就无法达到产量、质量、成本、最低储量等技术完工标准,更不能在约定时间内达到现金流量完工标准等等。如果拟建项目不能按约及时完工或者不能按商业完工标准投入正式运营,则预测的现金流量仍不能取得和用于偿债,造成银行贷款逾期、贷款利息增加,最终导致项目成本增加。
完工风险是各类项目融资的主要风险之一。就项目公司而言,它可以通过积极主动的各种管理措施来进行减小或消除,如通过事前合同协议的方式,将部分完工风险转移给项目承包公司。项目公司和项目承包公司会在合同中明确约定工程进度、完工时间、工程质量等内容,如果延误交工和质量不符合标准的各种赔偿条件、赔偿金额、赔偿方式等。通常,对于贷款银行一般采用“商业完工“的概念,它的标准是专家按照贯例做法确定的一系列指标和标准,这些指标和标准能确保建成后的项目具备足够的条件来实现现金流。除此之外,为进一步增强限制、转移项目的完工风险的安全性,达到缩减或彻底消除完工风险,贷款银行通常也要求项目投资者、或项目承包公司、或项目实际控制人等项目参与方提供相应的“完工担保”,借助他们的经济实力和技术实力为如期完工提供外部支援,以降低完工风险。
(四)产品市场风险及管理
产品市场风险是指在一定的成本水平下能否按计划维持产品质量与产量,以及产品市场需求量与市场价格波动带来的风险。市场风险主要有价格风险、竞争风险和需求风险。这三种风险相互联系,相互影响。项目公司在计划投资项目时必须考虑以下几种因素:是否存在该项目产品的国内和国外市场;可能的竞争激烈程度;是否有相似项目竣工;预计产品的市场价格;市场准入门槛;当项目进入运营阶段时,项目生产的产品或提供的服务是否仍然有市场;项目所用的技术是否可能被超越。
产品市场风险管理的关键是预防。在项目初期做好充分的市场调查,可以大大减少项目开工的盲目性。而在项目的建设和经营过程中,签订建立在固定价格基础上长期的原材料及燃料供应协议和产品出售协议,也可以在很大程度上减少市场的不确定性因素对项目收入的影响。
(五)超支风险及管理
超支风险是指项目在建设期间的总体费用(包括工程建设、设备购置、安装、调试、升级等费用)超过了原定计划预计的总体费用概算。造成此风险的因素较为复杂,如物价上涨、利率上升、汇率变动、用工成本上涨、环境治理、迟延完工以及工艺技术方面产生的问题都是造成此超支风险。然而,建设项目运营管理费用和还贷资金都来源于预期的项目收益,项目超支风险可能会导致项目延期交工、银行贷款不能按期归还、甚至因资金不足而被迫停建,若项目公司在能重新找到新的补充资金来源,原项目可能会中途而止,从而造成前期投资颗粒无收,银行贷款也形成不良资产,牵涉众多利益关联方受损。反过来,银行为了盘活不良贷款,可能又会面临被迫再向项目投入新的贷款的恶性循环。
超支风险是影响我国项目竣工的主要风险因素,控制方法通常是由项目公司利用固定价格固定工期的“交钥匙”合同和贷款银行利用“完工担保”或“商业完工”进行,并通过工程建设合同将部分风险转移给工程承包公司。例如,强化项目发起人支持,将成本超支后弥补资金缺口的责任分摊给以发起人为主的各方是化解超支风险的有效手段。项目建设阶段,贷款人一般会按工程进度付款,但是为了控制风险,对每笔贷款的支付都要有一些先决条件,而项目公司也可以以此为依据将工程的阶段要求和奖罚体现在承建合同中,或者每月按一定比例留存支付承包商的资金。最终项目完工时,如果发生意外,承包商将只能得到减去赔偿金后的部分留存资金。
(六)原材料风险、营运风险及管理
原材料风险是指上游供应商不能按时交付符合规格的原材料风险。供应商越少,需求量越高,个别材料代替现有材料越困难,项目就越容易产生瓶颈,上游风险就越高。因此,确保充足的原材料供应对项目来说至关重要,它是保证项目如期进行的关键因素之一。
项目的营运风险是指项目建成后,在试生产和生产经营阶段由于工艺技术、机器设备、原材料供应、电力供应、人力资源、、管理水平和劳动力状况等风险因素影响,不能达到预期效果,未能实现预期经营成果的风险。如生产条件风险、生产技术风险、经营管理风险等。
显然,原材料风险和营运风险直接影响到项目的正常运转,危及项目公司正常经营,这类风险发生后,将直接影响到项目公司实现现金流,难以产生足够的现金流用以支付公司的生产运营费用,更不能按期偿还银行到期债务,这两类风险可能使得项目公司功亏一篑。针对这两类风险,贷款银行应督促项目公司尽可能通过一系列信用担保合同和协议文件,将其风险控制在最低水平。比如,项目公司应尽可能与信赖可靠的伙伴就能源与原材料供应、材料质量规格、产品销售、运输问题等签订战略协议,形成有长期的、稳定的、可靠的价格合同,签定具有法律约束效力的法律文书,使项目公司在原材料供应方面有自己安全可靠的供给来源。当然,在签订项目文件时,应订立明确严格的条款,包括与涉及承包商和供应商的延期惩罚、质量保证、固定价格或价格波动区间等。另一方面,项目公司应加强生产技术的培训提高,强化项目管理水平,努力提高项目经营者的管理水平和市场应变能力。
(七)汇率风险及管理
汇率风险在国际金融市场上已经成为常态。在境外项目融资业务中,汇率的上下波动会直接影响到项目建设和经营成本的高低。倘若东道国货币疲软贬值,进口原材料、机器设备、生产技术等的价格就会上升,进而推高整个项目的建设和营运成本。另外值得一提的是,汇率的波动变化对项目公司的债务结构和偿债压力也将产生不同程度的影响。此外,项目设计规划时,其内部收益率、投资回收期、股本回报率、税后净现值等的分析均基于初期设定的汇率与贴现率,如果汇率较原设定水平发生较大变化,将间接影响到这些经济指标,从而出现较大的数据出入,进而对项目的财务指标产生较大的不利影响。
众所周知,汇率风险的控制相对复杂,对风险防控的技术要求也很高,需要专业的人员来分析国际金融走势和本国货币汇率的变动趋势,并从专业的角度,制定汇率风险防控方案,通常,项目公司可采用一些金融衍生产品的金融工具,如汇率期权、货币掉期等工具来对冲风险,烫平汇率巨幅变动给项目公司带来的成本波动。需要注意的是,在东道国金融市场不发达的情况下,金融衍生工具并不多,但可以通过提前预测汇率变动趋势来调整项目公司资产与负债的货币结构。
(八)环保风险及管理
项目环保风险是指项目公司为满足环保法规的硬性要求而增加新的资产投入或项目被迫停产的风险。近年来,低碳环保、可持续发展已经成为全球经济发展战略中的一个重要问题,国际社会有关环境保护的立法变得日益严格。这意味着项目建设因满足环保要求而成本上升,甚至因无法满足环保要求而被迫停建、停产,因此,银行在考察项目融资贷款项目时,必须对环保风险予以足够重视。
环保风险的控制措施主要是贷款银行要通过学习了解与环境保护有关的法律法规,考察项目公司是否取得当地政府环保部门的审批许可,有无相应的环评报告,要督促项目公司在项目的可行性研究阶段进行环保许可的充分考虑,银行融资要将项目是否取得环评审批做为申贷的前提条件,并在计划中考虑到未来可能增加的环保成本,并根据环保法的变化予以调整,确保项目建设及经营的安全、顺利进行。