用友u8清除异常工具

2019-4-23 8:0:0　wondial

用友u8清除异常工具

用友软件如何解除单据锁定，清除异常任务

用友软件如何解除单据锁定

清除单据锁定步骤：先退出用友软件，然后点系统管理-系统注册-用户名admin-确定-视图-清除单据锁定-清除异常任务

在SQL2000 企业管理器里，直接删除
LockVouch、
GL_mvcontrol、
GL_mvocontrol、
GL_mccontrol、
UFSystem..UA_Task、UFSystem..UA_TaskLog表数据。
可以先清除UFSystem..UA_Task、UFSystem..UA_TaskLog的数据，一般都会解决问题。

用友用户应该有这样的一个感觉，用友软件在操作过程中，有时出现下类字样：“XX科目正在被XX计算机使用，请稍候再试”“XX单据正在被锁定，请稍候再试”等，遇到这类问题，一般都会想到到系统管理清除异常任务和单据锁定，都就是操作多次，刷新多次都不能解决。这里提供下类方法：
1、备份账套数据。（数据安全很重要，在做很动作之前，要养成备份的好习惯。）

2、操作软件，把软件错误操作出来。

3、找开SQL2000查询分析器，执行以下语句：

use ufdata_009_2009 DELETE FROM GL_mvcontrol

use ufdata_009_2009 DELETE FROM GL_mvocontrol

use ufdata_009_2009 DELETE FROM GL_mccontrol

use ufdata_009_2009 DELETE FROM LockVouch

use ufsystem delete UA_Task

use ufsystem delete UA_TaskLog

注：如果对查询分析器，不能熟悉，也可以直接在SQL2000 企业管理器里，直接删除LockVouch、GL_mvcontrol、GL_mvocontrol、GL_mccontrol、UFSystem..UA_Task、UFSystem..UA_TaskLog表数据。

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新旧房地产企业所得税政策对比表

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关于印发《房地产开发经营业务处理办法》的通知（国税发[2009]31号）	关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发[2006]31号）
第一章总则
第一条根据《中华人民共和国企业所得》及其实施条例、《中华人民共和国征收管理法》及其实施细则等有收法律、行政的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：	关于完工开发产品的处理问题（一）符合下列条件之一的,应视为开发产品已经完工:
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。	1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）;
（二）开发产品已开始投入使用。	2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）;
（三）开发产品已取得了初始产权证明。	3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理
	开发产品完工后,开发企业应根据收入的性质和销售方式,按照收入确认的原则,合理地将预售收入确认为实际销售收入,同时按规定结转其对应的计税成本,计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额,计入完工年度的应所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本,或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的,主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整,并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
	开发产品完工后,开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时,开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括:开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。
第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。	开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。
第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：	开发产品销售收入应按以下规定确认:
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。	1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日,确认收入的实现。
（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。	2.采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。	3.采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：	4.采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。	（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。	（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的,属于开发企业与购买方签订销售合同或协议,或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。	（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的,属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议,或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,开发企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的,则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。	（4）采取包销方式委托销售开发产品的,包销期内可根据包销合同的有关约定,参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品,开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容,以月或季为结算期,定期进行结算,并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的,按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。
	5.开发企业将开发产品先出租再出售的,凡将开发产品转作固定资产的,其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售固定资产确认收入的实现;凡未将开发产品转作固定资产的,其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：	开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为:
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；	（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；	（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。	（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:	非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定:
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。	1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于20%。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。	2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于15%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。	3.开发项目位于其他地区的,不得低于10%。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。	经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的,一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。	开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、金及附加后再计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整。
第十条企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。	开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前,与承租人签订租赁预约协议的,自开发产品交付承租人使用之日起,出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现,承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
第三章成本、费用扣除的税务处理
第十一条企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。	开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
	2.开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用,包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等,应根据实际发生额按以下规定进行分摊:（1）属于成本对象完工前发生的,应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。（2）属于成本对象完工后发生的,应按计税成本结算的规定和其他有关规定,首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊,然后再将应由已完工成本对象负担的部分,在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地准予当期按规定扣除。
第十三条开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。
第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：	1.已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定:
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积	可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本	已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
	3.应付费用。开发企业发生的各项应付费用,可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除,其预提费用除税收另有规定外,不得在税前扣除。
第十五条企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。	4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用,准予在当期扣除。
第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。	5.共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的,应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。
第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：	6.开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:
（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。	（1）属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。	（2）属于营利性的,或产权归开发企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。
第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。	7.开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,按以下规定进行处理:（1）由开发企业投资建设完工后,出售的,按建造开发产品进行处理;出租的,按建造固定资产进行处理;无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的,按建造公共配套设施进行处理。（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。
	8.开发企业建造的售房部（接待处）和样板房,凡能够单独作为成本对象进行核算的,可按自建固定资产进行处理,其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用,无论数额大小,均应计入其建造成本。
第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。	9.保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的,凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的,其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除,也不得作为费用在当期税前扣除,但实际发生损失时可据实扣除。
第二十条企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
	10.广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理:（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数,至预售收入转为实际销售收入时,再将其作为计算基数。（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费,可以向后结转,按税收规定的标准扣除,但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
第二十一条　企业的利息支出按以下规定进行处理：	11.利息。按以下规定进行处理:
（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。	（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,属于成本对象完工前发生的,应配比计入成本对象;属于成本对象完工后发生的,可作为财务费用直接扣除。
（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。	（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的,借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件,其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。
	（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的,关联方借入资金金额超过其注册资本50%的,超过部分的利息支出,不得在税前扣除;未超过部分的利息支出,准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。
第二十二条　企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。	12.土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费,计入成本对象的施工成本;因国家无偿收回土地使用权而形成的损失,可作为财产损失按税收规定在税前扣除。
第二十三条企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。	13.成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损,减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失,计入继续施工的工程成本;如成本对象整体报废或毁损,其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。
第二十四条企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。	14.折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的,可按税收规定扣除折旧费用;未转作固定资产的,不得扣除折旧费用。
第四章计税成本的核算	开发企业在结算开发产品的计税成本时,按以下规定进行处理: 1.开发产品建造过程中发生的各项支出,当期实际发生的,应按权责发生制的原则计入成本对象;当期尚未发生但应由当期负担的,除税收规定可以计入当期成本对象的外,一律不得计入当期成本对象。2.开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象,同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。 3.开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本,应按配比原则将其分配至各成本对象。其中,直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本,直接计入成本对象中;共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本,应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。 4.计入开发产品成本的费用必须是真实发生的,除税收另有规定外,各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。 5.计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的,应以税收规定为准进行调整。 6.开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本,不得提前或滞后。如结算了会计成本,则应按税收规定将其调整为计税成本。
第二十五条计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
第二十六条成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：
（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下：
（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
第二十八条企业计税成本核算的一般程序如下：
（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。
第二十九条企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
第三十条企业下列成本应按以下方法进行分配：
（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。
（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。
（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
第三十一条企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
第三十二条除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
第三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
第五章特定事项的税务处理
第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：	开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人公司的,按下列规定进行处理:
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。	（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的,开发企业在首次分配开发产品时,如该项目已经结算计税成本,其应分配给投资方（即合作、合资方,下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本,则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:	（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的,应按以下规定进行处理:
1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。	1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税,不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。	2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利,凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
第三十七条企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：	企业、单位以换取开发产品为目的,将土地使用权投资房地产开发项目的,按以下规定进行处理:
企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失	1.企业、单位应在首次取得开发产品时,将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理,并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。2.接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时,将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理,并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
	企业、单位以股权的形式,将土地使用权投资房地产开发项目的,按以下规定进行处理:
	1.企业、单位在投资交易发生时,应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理,并计算确认资产转让所得或损失。上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%,可从投资交易发生年度起,按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。2.接受土地使用权的开发方在投资交易发生时,可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本,并计入开发产品的成本。
第六章附则
第三十八条从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。	本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业,以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法,并报国家税务总局备案。
第三十九条本通知自2008年1月1日起执行。	本通知自2006年1月1日起执行,《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项,按本通知执行
	七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题
	（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的,可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现;持续时间超过12个月的,可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
	完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。
	（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等,如按合同规定留归开发企业所有的,应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

浅谈审计冲突

浅谈审计冲突浅谈审计冲突

　　没有人喜欢冲突，但冲突客观存在。任何机关、任何地方都会有冲突。审计冲突是一种必然。一般人总是把审计冲突看成是坏事，并将之归纳为审计活动的败绩，总以为审计冲突就是矛盾、斗争。纯粹是一种消极因素，希望尽量不发生、少发生，或避免阻止其发生，这种认识是片面的。按照马克思主义哲学观点，我们对审计冲突要有一个辩证的理解。审计冲突的产生并不全是一件坏事，它能暴露审计机关中存在的一系列问题，公开促进问题的讨论，解决、增强审计机关的活力，刺激审计机关内部良性竞争，从某种意义上来讲，审计冲突是审计机关开拓创新的重要源泉。孟子说：“无敌国者，国恒亡也”，审计冲突只是审计在发展、变化、创新过程中带来的副产物，是一种不正常现象的正常现象。产生审计冲突并不可怕，关键在于我们怎样去正确面对它、引导它、解决它。下面从三个方面来谈一谈审计冲突。
　　一、理解审计冲突的内涵
　　冲突是指发生在同一时空两个或两个以上事物的互相对抗过程，这里分两种情况：一种是意识的冲突;一种是物质的冲突。意识的冲突以认识为基础，是无形的，不可见的。物质的冲突大多是以利益为基础，是可见的，有形的。
　　审计冲突的内涵：审计个体或审计机关内部、审计机关个人之间、中央审计机关与地方审计机关、上级审计机关与下级审计机关、审计机关个人与审计机关之间不一致的目标、认识、情感，并引起相互干扰的一种紧张状态。从这个定义来看，可以进一步从三个层面来深化内涵：
　　第一层审计冲突是一个普遍现象，无时不在，无处不在。有审计机关、有审计人、有审计事项就会有审计冲突。
　　第二层审计冲突有三种表现形式：一是目标性审计冲突，即审计冲突双方具有不同的目标导向、不同的利益导向时发生的冲突。二是认识性审计冲突。即审计个人或不同层级的审计机关在对待审计理念、审计文化等方面，由于认识、观念上的差异而引发的冲突。三是情感性审计冲突，就是审计工作者因存在情绪与感觉上的差异所引发的冲突。
　　第三层审计冲突是双方意见对立、干扰或不一致，以及一定程度的互相作用，它有破坏、对抗、争吵等表现形式。
　　审计冲突是在审计过程中，与审计活动以及审计行为有关的冲突，主要表现在四个方面冲突：
　　1、审计者的自我冲突
　　一是指审计工作者在实施审计过程中发挥审计作用时审计心理变化。审计语言表达、审计行为方式的前后不一致。
　　二是指审计工作者在思维、观念中发生的内心冲突，这种冲突表现为审计工作者的修养、觉悟、认知能力和思维方式的自我调整。
　　2、审计工作者之间的冲突
　　审计工作者因思想观念、文化水平、知识结构、业务技能、认识方法及思维方式之间的差异，从而引起的冲突。在现实生活中，虽然审计者之间的根本利益、目标是一致的，但审计冲突仍然是客观存在的，需冷静对待。
　　3、审计机关之间的冲突
　　审计机关之间的冲突包括两层方面：中央审计机关与地方审计机关;上级审计机关与下级审计机关。一是指审计工作者在实施审计活动中与上级审计机关制定的审计工作方案和实施方案发生冲突，出现与本级审计机关实际情况不符，需要调整。二是上级审计机关与下级审计机关在利益、管辖、职权上所处的角色(角度)不同发生的冲突。
　　4、审计机关内部冲突表现在：
　　一是审计机关的领导层与部属之间发生的冲突。二是审计机关内部各横向处、科、局、室之间发生的冲突。
　　二、区分审计冲突的种类
　　要真正弄明白审计冲突，并且合理地规避不利于工作的审计冲突，充分地把握好、利用好审计冲突积极的一面，先必须弄清楚审计冲突的种类。根据不同的划分方法，审计冲突划分为三种类型。
　　1、从性质上划分，有积极的审计冲突和消极的审计冲突。积极的审计冲突是指审计冲突的产生、发展有利于审计工作的需要和审计目标的实现，这种审计冲突能够激发审计工作者的工作热情，引发审计工作者的创造性、开拓性。给审计机关、审计工作、审计工作者都能带来益处。
　　消极的审计冲突是指审计冲突的产生、发展有悖于审计工作的需要和审计目标的实现，这种审计冲突能使审计机关整体效能降低，全体审计工作者的工作热情降低，合作精神带新愿景丧失，给审计事业带来创伤。
　　2、从隶属关系上划分，有上下级审计冲突与同级审计冲突。上下级审计冲突是指国家审计机关与地方审计机关，上级审计机关与下级审计机关在实施审计活动中，发生的冲突，这与当前的审计管理体制是有一定的联系的。
　　同级审计冲突是指审计机关在实施审计活动中，处于同一层级，同一小组有合作，有隶属关系或无合作无隶属关系的审计工作者之间产生的冲突。
　　上级审计机关与下级审计机关，本身是一种上下级的领导关系，这种上下级领导关系所产生的作用与反作用就是上级审计机关与下级审计机关的冲突。同级审计机关的审计工作者由于地位、权力、职责等方面，且朝夕相处不可避免地产生一些不一致的问题和冲突。
　　3、从主体介入情况划分，有自发审计冲突和人为审计冲突。自发的审计冲突是指不以人的意志为转移，不可避免地不受外力影响，客观矛盾自然发展而导致的冲突，审计工作就是在不断地制造冲突、缓解冲突、解决冲突的过程中螺旋式的向前发展。
　　人为审计冲突是指人们从主观意愿上有意制造的冲突，为了达到一定目的，有意制造事端，引起冲突，这种审计冲突有时是有利于审计机关和审计工作者，有时是不利于审计机关和审计工作的。对于这种人为审计冲突我们必须先要观察分析制造冲突的出发点是什么，动机是什么?好的动机制造出的冲突不一定全是积极的冲突，但用心是好的。其次看冲突造成结果是朝积极的方向还是朝消极的方向来发展。人为制造审计冲突必须要有好的动机，也希望带来积极的审计冲突的效果。从人为审计冲突可以看出审计管理体制的优劣、审计机关管理制度优劣、审计领导层工作能力的强弱、审计队伍素质的高低。
　　三、明确冲突的功能
　　审计冲突，有正功能，也有负功能。正功能是指审计冲突的产生、发展及结果，对审计机关的目标实现，对审计机关项目质量、项目审理、审计目标、审计形象具有积极的作用，是一种非常有益的冲突。而负功能恰恰相反，是指审计冲突的产生、发展及结果对审计机关目标、形象、威慑力以及审计机关的稳定具有消极作用，是一种十分有害的冲突。在审计工作、生活、学习中，尽量避免、防止审计冲突的负功能，尽量创造审计冲突的正功能。
　　1、凝聚功能
　　审计冲突的凝聚功能具体表现在三个方面：
　　一是通过冲突，可以使审计机关、审计工作者之间消除隔阂，化解分歧，统一思想，形成共识，协调行动，从而树立审计机关形象，增强审计工作者的归属感和职业感、荣誉感。
　　二是通过与外部竞争、冲突，可以使审计机关在整个社会以及国家治理机构中的地位得以加强和提升。
　　三是通过冲突，可以实现审计机关、审计工作者和社会各方互动，从而使各方臻于完善。
　　2、激活功能
　　审计冲突的激活功能有三个方面的表现：
　　一是责任激活。责任激活是指审计冲突对于审计机关以及审计工作者能够消除杂音，克服陋习，逐渐深化认识且更加敬重审计这份职业，全心全意服务政府、服务经济，充分发挥审计机关在国家治理中“免疫功能”的作用。
　　二是情感激活。情感是一种特异的力量，能给人以鼓励、兴奋、执著。审计工作者在审计工作中能实施积极的情感激活作用，在很大程度上取决于审计领导的人格力量和感召力，使每一个审计工作者的能力、智力得到最大发挥，谋划出最佳的审计工作方案，审计实施方案，潜心地投入审计项目活动中，拿出最优秀、最真诚、最负责任的审计报告。
　　三是热忱激活，即工作热忱和工作干劲的激活。审计机关要千方百计地设置境地、创造环境、策划项目，使全体审计工作者的精神状态达到激昂的程度，处于高亢的境界。这种奖优罚劣、彰善惩恶是审计领导必须运用的重要冲突手段。
　　3、调控功能
　　审计冲突的调控功能表现在三个方面：
　　一是改变方向。审计工作中的内在矛盾，有两种可能发展的方向：一是良性发展，一是恶性发展。无论朝哪个方向发展变化，审计冲突是改变方向的有力手段。
　　二是调节进程。审计冲突的正功能可以左右审计机关、审计工作者之间矛盾进退的速度，具有调节(加速或减缓)进程的作用。
　　三是改变心态。审计冲突可以调适和改变审计工作者的心态，消除阴影，让阳光普照审计工作者的心扉。

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