准确分解房产租赁收入可节税
2016-2-27 0:0:0 wondial准确分解房产租赁收入可节税
准确分解房产租赁收入可节税 从规模上看,房产税是一个小税种。但是随着房地产市场的发展,国家对房产税的征管和稽查力度的加大,房产税已成为企业的一道重要税负。因此,如何通过科学的纳税筹划降低房产税的税负显得尤为重要。在对房产税进行纳税筹划时，纳税人必须熟练掌握国家的税收政策,同时结合企业实际情况,综合考虑各方面因素及其他税种的税负效应进行整体筹划,以达到企业整体效益最大化。
需要提醒纳税人的是，虽然房产税纳税筹划可以给企业带来节税利益,但同时也存在着相应的风险。这些税收风险主要包括：税收政策调整风险，经济环境变化风险，税务行政自由裁量权导致的风险，财务管理和会计核算风险等。企业在对房产税进行纳税筹划时，应在遵循税收政策的前提下，合理地规避风险。
房屋出租与建筑物出租分开
房产税的征税对象是房屋，房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，例如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、砖瓦厂灰窖以及各种油罐等均不属于房产，不征收房产税。
出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，这样可以达到少缴房产税的目的。比如出租人既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只需就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税即可。
企业实事求是地对价款进行划分，是合理的纳税筹划行为，不存在税收风险。但是，出租人从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款的，则存在纳税风险。对此，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，地方税务机关可以核定最低租金计税价格，此时，企业必须按照地税机关的最低租金计税价格缴纳房产税。
出租房产与出租场地分开
《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。企业将房屋及场地对外出租，是有税收筹划空间的。租金是计算房产税的计税依据。对外出租房屋及场地的企业能否节税，确定租金大小是关键。因为房产税只对出租房产租金收入征税，出租场地不交房产税。所以要将对外出租房屋及场地分别核算，达到节税目的。
例如某企业将一处厂房及场地对外出租，年租金为100万元。如果只开一张发票，则年纳房产税=100×12%=12万元。
如果合理分别签订出租房产与出租场地合同，分别开票，房产年租金为60万元，场地年租金为40万元，则年纳房产税=60×12%=7.2万元。一年可节房产税=12-7.2=4.8万元。
营业场所与居住房屋分开
纳税人在出租房屋时，应区别房屋的使用性质，将营业场所与居住房屋分开，分别签订合同。这样，缴纳房产税时可减轻税负。
市民张先生拟将在商业地段购买的沿街房屋上下两层出租他人使用，合同规定每年取得租金120 000元，张先生应纳房产税120 000×12%=14 400元。该房屋属于商住合用，楼上用于居住，楼下用于经营。如果张先生与承租方签订两份房屋租赁合同，楼上按每月3 000元租给他人居住，第二份合同将楼下作为经营使用，年租金84 000元，两部分合计租金收入仍为120 000元。
《房产税暂行条例》的规定，个人出租房屋用于生产经营的，按租金收入的12%缴纳房产税。个人将居民住房出租用于居住时，根据财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号 )的规定，房产税暂减按4%的税率征收。楼上住房每年的收入为36 000元，房产税率按4%计算，每年缴纳房产税1 440元(36 000×4%);楼下商业用房房产税10 080元(84 000×12%)，两项合计11 520元，比不分清用途租赁一年可节税2 880元(14 400-11520)。
此外，根据有关规定在计算征税时，房屋出租人支付的出租房修缮费用允许扣除，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。房屋出租人可根据具体情况决定是否要将房屋装修得好一点后再出租。 (未完待续)
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