税费高过商铺售价背后的争议与法理辨析（上）
2016-2-22 0:0:0 wondial税费高过商铺售价背后的争议与法理辨析（上）
税费高过商铺售价背后的争议与法理辨析（上） 案情简介
2014年10月8日，《广州日报》刊登了一篇题为“业主1 652万卖商铺，要交增值税2 422万”的新闻。根据报道，卖方盈联多公司是一家香港公司在境内设立的子公司，于1995年购入一块面积1 101.8平方米的二楼商铺，购入成本为9 793 498元。
2012年6月，卖方与联鸿公司(“买方”)达成转让上述商铺的《房屋买卖合同》。根据合同约定，卖方将以15 000元/m2，总价1 652万元的价格转让上述商铺，双方各自负担应缴的税费，2012年7月31日前完成交易过户。
为规避房屋转让的交易税费，在中介的“指点”之下，买卖双方于2012年7月14日签订一份用于办理网签的《存量房买卖合同》，该合同约定的总成交价为1 000万元，2012年7月17日双方及中介人员到房产交易中心办理网签。但广州荔湾区地税评估出来的价格比双方的真实价格还要高，核定房屋计税价为22 000元/m2。之后双方分别提起诉讼，经过一审、二审，法院最终依然维持双方履行合同的决定，为此买方申请执行判决递件过户，2014年8月地税评估价格居然飙升到5.6万多元/m2，按此评估价计算，单就土地增值税一项，卖方需要缴纳的土地增值税就已超过该交易的真实价格。
买卖双方对地税局先后两次差异巨大的评估价觉得“难以接受”，希望按照第一次的地税评估价2.2万元/m2进行完税过户。双方认为，这笔发生在两年前的交易不应该适用最新的评估价，而且考虑到该商铺面积较大、目前空置以及位处二楼的事实，该商铺的市场价也不大可能到5.6万元/m2。据报道，买方已于8月27日向地税部门提出存量房交易计税价格异议处理申请表，但处理结果未知。
案件解析
(一)哪些情形下二手房交易须核定计税?
根据《税收征管法》第三十五条的规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。而根据各地出台的存量房交易税收征管相关文件来看，普遍以申报价格是否低于存量房交易价格评估值作为判定标准。
《北京市关于加强存量房交易税收征管工作的通知》第二条规定，对纳税人申报的存量房成交价格(以下简称“申报价格”)符合存量房交易价格评估值的，按照申报价格征收税款;对于申报价格明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款，有正当理由的，按申报价格征收税款。即，如果申报价格不低于存量房交易价格评估值的，按申报价格确认征税，若申报价格低于评估价但有正当理由的，也按申报价格征税，只有当申报价格明显偏低且无正当理由时，才采用核定计税价格来征税。
本案中，因双方在2012年7月14日第一次申报的交易价格低于广州当地主管部门系统的房产交易评估值，被认为价格明显偏低，主管税务机关要求按核定的计税价格征税。
(二)计税价格明显偏低但有可被接受的合理理由
当前，中央层面并没有对二手房买卖中哪些属于可被税务机关接受的计税价格明显偏低的合理理由做出统一规定，实践中各地标准不一。
郑州市出台的《郑州新区地方税务局存量房交易计税价格争议处理办法》列举了几个可被接受的合理理由，包括：“(一)人民法院判决、裁定或仲裁机构裁决的房地产权属转移的;(二)具有合法资质的拍卖机构依法拍卖的;(三)存量房曾发生火灾、凶杀、爆炸等重大事件导致低价出售的;(四)存量房存在功能性结构破损等严重质量问题的;(五)经房地产所在地房地产评估专家委员会鉴定的;(六)将房屋转让给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或赡养义务的抚养人或者赡养人的;(七)郑州市价格认证中心出具房屋价格认证结果的;(八)税务机关认可的其他情况。”
根据报道，上述案件当事人第一次申报的计税价格低于广州荔湾区地税系统的评估价格且未有合理的理由。因此，主管税务机关要求按评估价格计税。
(未完待续)
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