用友软件首页

房产非常规租赁条款的涉税风险控制

2016-1-23 0:0:0 wondial

房产非常规租赁条款的涉税风险控制

房产非常规租赁条款的涉税风险控制

  房屋出租由于出租方式、收取租金时间和是否收取租金的不同,纳税规定也存在差异,但对究竟如何准确纳税,在实际工作中往往存在争议。笔者试对以下房屋出租的非常规租赁条款涉税风险作个初步解析。

  一、转租合同
  转租合同在实际工作中引起涉税争议较多的是营业税和房产税。如甲将自有营业用房租赁给乙,年租金为250万元,甲已按规定缴纳各项税收;乙由于种种原因,又将房屋转租给丙,收取租金300万元。对于转租的收入如何纳税呢?对于营业税,引起争议较多的是否按差额征税。由于甲已将租金200万元纳税,那么乙是按照50万元(300万元-250万元)纳税还是按照实际收取的租金300万元纳税呢?根据《营业税暂行条例》第五条规定,转租行为不属于按差额征税的范畴,因此,乙应按照实际收取的租金300万元缴纳营业税15万元。而由于《房产税暂行条例》第三条规定,房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。乙由于转租实际获得了差价50万元的租金,那么乙是否按照转租获得的差价50万元缴纳房产税呢?根据《房产税暂行条例》第二条规定,房产税的纳税人为产权所有人或房屋代管人,乙由于不是房产税的纳税人,因此不需要纳税,该房屋的纳税人为甲,甲只需要按照实际收取的租金250万元缴纳房产税。
  那么这样一来,是否会给纳税人通过转租逃避缴纳房产税呢?接上例,如甲将房屋直接租赁给丙,租金300万元,需缴纳营业税15万元,房产税36万元,合计缴纳各项税收51万元(不考虑城市维护建设税及附加、印花税,下同),如果甲有意想逃避缴纳房产税,将房屋租赁给乙,租金为250万元,再通过乙转租给丙,租金300万元,甲乙双方则需要缴纳各项税收57.5万元(42.5万元+15万元)。从以上可以看出,甲通过乙转租给丙,虽然房产税少缴了,但营业税多缴了,总体税负增加了。需要注意的是,转租行为少缴税款只有在甲租赁给乙的金额是甲租赁给丙金额的68.38%以下,即甲租赁给乙的租金在205.14万元以下,通过转租的甲乙双方税负才会比甲直接租赁给丙的税负低。但根据《营业税暂行条例》第七条规定,纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的,由主管税务机关核定其营业额。因此,纳税人通过转租少缴税收的筹划,需要注意税务机关核定的风险,否则得不偿失。
  另外,如乙是企业,要将转租收入300万元全部并入收入总额,支付的租金250万元作为费用扣除,缴纳企业所得税;如是个人,要将转租收入300万元按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税,对于支付给甲的租金250万元,凭房屋租赁合同和合法支付凭据从该项转租收入中扣除。扣除税费的扣除次序为:财产租赁过程中缴纳的税费;向出租方支付的租金;由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;税法规定的费用扣除标准。

  二、一次性收取租金
  从收取租金方式来看,一般分为在租赁期限内等额收取租金和一次性收取租金两种方式,而一次性收取租金又分为在租赁期开始提前一次性收取和在租赁期满后一次性收取租金。一次性收取租金如何纳税,关键在于纳税义务时间的确认。从税法与会计处理的差异来看,无论是否一次性收取租金,会计上都要求按照权责发生制原则,在租赁期内分期确认收入,而《企业所得税法实施条例》第十九条规定,租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。这就带来税法与会计处理的差异。如2010年1月A企业和承租方签订租赁协议,租期为三年,每年租金为100万元,租金取得方式可分为3种,一是签订协议时一次性收取租金300万元,二是每年收取租金100万元,三是在租赁期满2012年12月份一次性收取租金300万元,除了第二种分期收取租金外,第一种和第三种租金收取方式,会计和税收的处理都存在差异,因此,第一种方式提前一次性收取租金300万元,2010年会计上确认收入100万元,税法规定要进行纳税调增200万元,2011年和2012年,税法规定每年进行纳税调减100万元,第三种方式税法规定2010年-2011年每年调减100万元,2012年调增200万元。第一种方式和第三种收取租金的方式,使得会计和税法处理产生时间性差异,税款不影响,影响的是所得税利息。但如果采取第一种先收租金的方式,且租金收入巨大,可能会造成以后年度多年亏损,并且有可能当年形成的亏损无法弥补。为解决这一争议,国税函[2010]79号《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》文件规定,根据《实施条例》第十九条的规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。
  需要提醒的是,对于第三种方式后收租金的情况,对于会计上平均分摊到租赁各期会出现各期有费用但没有发票的情况,需要注意扣除风险,由于税收规定前期对收入要进行纳税调减,相应的费用也不得扣除。并且国税发[2009]114号《进一步加强税收征管若干具体措施》文件规定,未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。同样,如果是分期支付不等额租金、递增租金、递减租金也会出现这个情况。
  而对于营业税和房产税来说,无论是等额收取租金还是一次性收取租金,都应按实际收取租金或者取得索取租金凭据的当天确认纳税义务时间。这就会带来提前一次性收取租金,要全额开具发票并缴纳营业税和房产税,但企业所得税可以不按照开具发票的金额确认当期收入的情况。

  三、不收租金
  对于营业税和企业所得税来说,对于将房屋无偿提供给他人使用房屋出租免收租金是否纳税,关键在于出租人和承租人是否存在关联关系,是否存在避税目的。
  《营业税暂行条例实施细则》第三条规定,有偿提供应税劳务才应纳税,所谓有偿是指取得货币、货物或者其他经济利益。《营业税暂行条例》第七条规定,纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的,由主管税务机关核定其营业额。因此,出租人将房屋无偿提供给他人使用房屋出租免收租金,存在正当理由的,由于未取得任何经济利益,不需要缴纳营业税。
  同样,对于企业所得税来说,房屋出租不收租金,要看出租方和承租方是否存在关联关系,且是否符合独立交易原则,来界定是否需要纳税。因为《企业所得税法》第四十一条规定,企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。《企业所得税法实施条例》第一百二十三条规定,企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立交易原则,或者企业实施其他不具有合理商业目的安排的,税务机关有权在该业务发生的纳税年度起10年内,进行纳税调整。
  需要注意的是,如果关联方都在境内且实际税负相同,出租房不收租金,其企业所得税可以不作纳税调整。因为,国税发[2009]2号《特别纳税调整实施办法(试行)》第三十条规定,实际税负相同的境内关联方之间的交易,只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少,原则上不做转让定价调查、调整。
  而对于房产税,房屋出租不收租金或房屋出借,需要缴纳房产税,但要区分无租使用和免收租金两种情况分别计税。由于无租使用是不基于租赁交易的使用行为,如房产出借等。对于房产税的免税单位将房屋出借,财税地字[1986]第008号《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第七条规定:纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人缴纳房产税。但文件未明确应税单位将房屋出借,其房产税如何缴纳,是按租金收入作为计税依据进行核定征收还是按房产原值缴纳呢?为公平免税单位和应税单位的税负,财税[2009]128号《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》文件规定,无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。因此,无论房产的所有人是免税的也好还是应税的也好,其房产税不按租金收入作为计税依据,而按房产余值作为计税依据,并且规定,使用人将代缴的房产税作为一种债权进行处理。
  而免收租金表现为出租方根据约定在一定期限内豁免承租方租金,由于免收租金不同无租使用,对于房产税的计税依据,在实际工作中争议较大,究竟是按房产原值计算还是按租金收入计算。如2010年1月份,甲企业将购置的100万元的营业用房对外出租,租赁期为3年,租赁协议规定,第一年免租金、后面两年每年收取租金10万元,甲企业房产税如何缴纳呢?(甲企业所在省规定房产原值扣除率为30%)
  对于以上案例,有观点认为,免租期是一种营销策略,实质是价格折扣,在业务真实的情况下应该按照合同租金去课征房产税,免征期无租则无税。但这就带来部分纳税人会有意签订免租合同,逃避缴纳税收,也会带来税务机关核定其真实性难度较大,带来纳税人税负不公的情况。虽然免收租金理应按租金收入计征房产税,但为了堵塞税收征管漏洞,财税[2010]121号文件《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》规定,对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
  以上案例中,甲企业2010年应缴纳房产税0.84万元,2011年和2012年每年缴纳房产税1.2万元。
  另外,还需注意的是,财税[2010]121号文件规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

如果您的问题还没有解决,可以到 T+搜索>>上找一下答案

分享到:

微博关注

bj用友软件

相关阅读

最新信息

U8.50工资帐表无法查询,提示错误

U8.50工资帐表无法查询,提示错误U8.50工资帐表无法查询,提示错误


U8.50-工资帐表无法查询,提示错误

自动编号:10022产品版本:U8.50
产品模块:工资管理所属行业: 通用
适用产品:8.50 8.51 8.51A关 键 字:工资帐表无法查询,提示错误
问题名称:工资帐表无法查询,提示错误
问题现象:工资帐表无法查询,提示错误,查询帐表时提示错误"-2147…
原因分析:用户机器名中有非法字符"-"。是系统环境问题
解决方案:去掉机器名中的非法字符。问题解决

温馨提示:如果您的问题还没有解决,欢迎进入用友云基地

单位可以到非开银行申请办理银行汇票吗? _0

单位可以到非开银行申请办理银行汇票吗? _0单位可以到非开银行申请办理银行汇票吗?[]

关注
一般情况下是不可以,除非您们公司所在开户银行给你办理了同城通兑的业务。
@萌城少年:谢谢啊

热点文章

新闻资讯

  • 【新年首签】天津用友&通广集团签署战略协议

    【新年首签】天津用友&通广集团签署战略协议

    天津用友软件技术有限公司(以下简称天津用友)和天津通信广播集团有限公司(以下简称通广集团)就企业信息化建设事宜进行战略签约。

    参加此次会议有天津用友总经理赵永春,天津用友副总经理王成岩、通广集团副总经理马严、通广集团科技质量部部长尹刚、七一二公司技术质量部部长门国梁、七一二公司技术中心主任黄建尧等。

    image

  • 会计职场堪比宫斗剧

    会计职场堪比宫斗剧

     近几年,各种宫斗剧火爆,《甄嬛传》《芈月传》等等都脍炙人口,许多人经常打趣自己像某个人物,若是在古代能活到第几集。让人不禁想起,会计职场又何尝不是一场宫斗,每天要察言观色,明了领导的内心,就像后宫谁也不敢惹皇后一样。但当你坐上领导位置的时候,盯着你的眼睛就会很多,稍有不慎就会被取代。就像后宫的嫔妃一样,就算坐上了皇后的位置也要时刻担心有没有人觊觎。

    image

知 识 库

  • 用友软件凭证填制环节常见问题及解决方案

    用友软件凭证填制环节常见问题及解决方案

    用友软件凭证填制环节常见问题及解决方案用友软件凭证填制环节常见问题及解决方案

      用友软件的账务处理采用放射式数据处理流程,对业务数据采用集中收集、统一处理、数据共享的操作方法,凭证数据库既是数据归集的“信息仓库”,又是后续业务处理的“信息源泉”。因此,凭证填制数据的正确与否直接关系到后续账表及相关业务信息的准确性。
      在用友软件中,其基础设置及凭证管理模块为我们提供了凭证类别控制、受控科目控制、制单序时控制、支票控制、制单权限控制等功能,加强了对发生业务的及时管理和控制,通过严密的制单控制保证填制凭证的正确性。然而在实际应用中,却常因用户不理解各项控制参数的含义,以及对后续操作的影响;没有准确无误地设置相关控制参数及基础信息;没有正确完整地录入凭证辅助信息等原因,使先进的控制工具无法充分发挥效用,损失了部分数据信息,降低了软件的使用效能。对此,笔者将以用友ERP-U8.72软件为例,总结凭证填制环节的常见问题,结合典型案例,追根寻源,深入剖析其产生的原因,以便对症解决。一、凭证类别设置时常见问题
      出错信息描述:“不满足借方必有条件”,“不满足贷方必有条件”,“不满足借贷必无条件”,“不满足凭证必有条件”。
      典型案例剖析:2009年8月16日,总经理办公室支付业务招待费1 200元,转账支票号ZZR003。凭证内容如下:
      借:管理费用/招待费(660205)1 200
      贷:银行存款/工行存款(100201)1 200
      当凭证保存时,弹出出错信息框,提示“不满足借贷必无条件”。此信息说明用户之前为不同类别的凭证设置了限制条件,指定了相应的限制类型和限制科目。这样,当凭证填制时,系统就会根据所设置的凭证类别判断凭证内容是否符合限制条件,不相符时就会出现类似的出错信息。对于此类问题,用户首先应根据提示信息,认真查对所选凭证类别与所录入的业务内容是否相符,然后进一步判断究竟是凭证类别设置错误,还是会计科目选择错误?
      此案例中的凭证类别选择的是“转账凭证”,转账凭证的限制类型应为“凭证必无”,限制科目为“1001,100201,100202”,即在凭证借贷方不能出现这三个科目。而该凭证的贷方却出现了100201科目,显然违背了所设置的限制条件。进一步判断可知,此问题是因凭证类别设置错误所致的。根据业务内容该凭证类别应为“付款凭证”,而非“转账凭证”。当更正凭证类别后,问题即得到解决。经进一步分析得知,用户在填制凭证时,因为看到在业务中用到了转账支票,就认为这应该是一张转账凭证,从而导致凭证类别判断错误。而追根寻源是由于用户对业务的凭证类别判断不准,不明白凭证类别的限制条件,甚至于不清楚什么是收、付、转凭证。当问题出现时,就会因不理解凭证类别限制条件的含义而找不到问题解决的方向和方法。
      此外,对于此类问题,如果用户在认真查对后,发现凭证类别与凭证内容匹配,但仍出现出错信息,则应考虑可能是因用户粗心将凭证类别的限制条件设置有误。常见的错误有将收款凭证和付款凭证的限制类型设反了,或将转账凭证的限制类型设为“凭证必有”,或未写全限制科目。

  • 浅议电算化会计中若干会计方法

    浅议电算化会计中若干会计方法

    浅议电算化会计中若干会计方法浅议电算化会计中若干会计方法

      一、电算会计中借贷记账法是否不适用
      在借贷记账法中,“借”既可以表示增,也可以表示减,而“贷”既可以表示减,也可以表示增,卢卡?帕乔利提出的复式借贷簿记方法之所以几百年来一直为人们所推崇,正是因为其“有借必有贷,借贷必相等”的锱铢必较、泾渭分明的科学原理。尽管我国会计实务也曾一段时间对增减记账法和收付记账法情有独钟,但最终仍达成共识,采用了国际上通用的借贷记账法。有人以会计软件常以正、负号分别替代借、贷符号为由,企图说服人们相信这一记账法已经难以胜任新形势。应当注意的是,即使借、贷符号在数据库中不采用“借”和“贷”加以表示,也并不表明借贷记账法就可放弃。不可否认,在将借贷记账凭证的发生额登录到总账之后,对于登账后所结计的期末余额往往以正数表示借方余额,而以负数表示贷方余额,甚至在借贷库文件中只设一个金额字段,在该字段中分别以正负号表示借贷方。但所有这些标记都没能改变“有借必有贷,借贷必相等”的规则,其实质仍然是借贷记账法。这里的正、负号与增减记账法的增减符号的属性风马牛不相及。
      从长远来看,随着原始凭证的逐步电子化,记账凭证的自动生成势在必行,届时,何种记账方法使自动生成更可行,当然要根据其科学性而定。智能软件的设计凭借的是科学的方法和严密的思维与推断,而经过了数百年磨练的借贷记账法,无疑是未来智能专家设计会计软件的最佳选择。当然,一味否定增减记账法的科学性也是错误的。在计算机之中,当采用增减记账法填制记账凭证之后,我们完全可以编写一段简短的程序将其转换为借贷记账法下的相应记账凭证。其转换的主要依据是各该科目的记账符号与所属科目类别。以从银行提取现金为例,在增减记账法下,增记“现金”,减记“银行存款”。现金和银行存款都是资产类科目,对资产类科目,其增加就转换为“借”,其减少就转换为“贷”。依此,也可将借贷记账法下的凭证转换为增减法下的凭证。

      二、“反结账、反记账、取消审核”的可行性
      至今,尚有不少会计核算软件设置“取消审核”、“反记账”、“反结账”的功能。在实际工作中,这些设置的确给会计人员的会计处理带来许多方便,尽管许多学者对此提出异议,但不少实务工作者却对其依依不舍。有的学者甚至认为,在计算机特定的工作环境中,反记账的作用不可替代。其理由是,在实际工作中存在大量错误的记账凭证,如果不施行反记账的做法,则将导致账簿中存在大量无用的冗余信息,影响对会计信息的使用。
      所谓电算化会计中“反记账”,事实上也就是将一批原先已经登录到账簿上的发生额从各该账户再予以扣减,使各该账簿恢复至该批凭证登账之前账簿的发生额和余额状态。毋庸置疑,没有人会赞同手工会计下采用“反记账”。对手工的账簿记录,为了保证其有案可稽,当其发生错误时,不准涂改、挖补、刮擦或者用药水消除字迹,不准重新抄写。同时,对两种出错情况的更正应当分别加以严格处理:一是登记账簿时所发生的错误,“应当将错误的文字或者数字划红线注销,但必须使原有字迹仍可辨认”;在实际工作中,由于记账凭证出错而导致账簿记录发生差错时而发生。一般采用两种方式进行相应的修改:一是红字冲销法,二是补充更正法。这些详细而又具体的规定所强调的一点,那就是对出错之处必需留有修改的痕迹。
      在电算会计之中,记账错误和记账凭证填制错误仍然在所难免。虽然红线注销法在电算会计中难以操作,但对出错的电子数据,却不能不留下修改的痕迹。解决的办法只有一个,保留错误电子数据,另作更改的记账凭证,并据以登录账簿,换言之,要将正与误两张凭证同存于会计档案之中,同时,其所登录的正与误两处账簿记录并存于同一账簿之中。《会计核算软件基本功能规范》第十八条也作出与上相同的规定:“发现已经输入并审核通过或者登账的记账凭证有错误的,可以采用红字冲销法或者补充凭证法进行更正;记账凭证输入时,红字可用‘-’号或者其他标记表示”。
      由上可见,不管是手工会计,还是电算化会计,对出错的修改均强调留有痕迹。事实上,电算化会计中,由于电子数据的修改在技术上可不留痕迹,因而更需要对留有痕迹予以强调。

  • 最新文章排行
  • 热门文章排行

管理软件

关于我们 | 公司动态 | 获奖记录 | 联系我们 | 招聘信息 | 用友产品中心 | 用友云基地
Copyright ©  www.kuaiji66.com  All Rights Reserved 天龙瑞德
京ICP备11046295号-1 技术支持 北京天龙瑞德信息技术有限责任公司   北京海淀上地十街辉煌国际大厦3号楼6层 总机:010-59798025   售后:4009908488
北京天龙瑞德信息技术有限责任公司