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房地产企业城镇土地使用税的风险防范(二)

2016-1-23 0:0:0 wondial

房地产企业城镇土地使用税的风险防范(二)

房地产企业城镇土地使用税的风险防范(二)

  2.竣工环节和销售环节的城镇土地使用税计算缴纳办法
  在这两个环节中,由于房产的所有权属可能已经发生了变化,也就是说城镇土地使用税的纳税义务人已经发生了变化,但是房地产的销售行为一般是陆续发生的,因此,应由房地产开发企业计算缴纳的土地使用税也是比较特殊的,应该引起注意。
  根据财政部、国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)第三条的规定,纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。该文件主要是说明,当土地的权属已经发生变化时房地产开发企业应该终止缴纳土地使用税,但是截止时间应该是变化的当月。国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)规定,购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。对于房地产开发企业来说,是在交付房屋的当月月末截止缴纳城镇土地使用税的,而对于业主来说是在交付使用的次月开始缴纳的,整个过程实现了无缝对接,没有出现一方多交或者少交土地使用税的情况。
  对于这个问题,部分地区做出了进一步的明确,例如北京,根据《北京市地方税务局关于房地产开发企业开发用地征收城镇土地使用税有关问题的通知》(京地税地[2005]550号)的规定,房地产开发企业已销售房屋的占地面积,可从房地产开发企业的计税面积中扣除。已销售房屋的占地面积计算公式如下:已销售房屋的占地面积=(已销售房屋的建筑面积÷开发项目房屋总建筑面积)×总占地面积。但是对于“销售”的具体含义却没有给出一个解释来,在实践中一般以签订正式的《商品房买卖合同》为法律要件,也就是说在签订正式的《商品房买卖合同》约定的房屋交付的当月末为城镇土地使用税的征收截止时间点。例如陕西省西安市就做出了类似的规定,《西安市地方税务局关于明确房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收起止时间有关问题的通知》(西地税发[2009]248号)规定,房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末;未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的,城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。
  具体的纳税时间,各地也有自己的规定,例如在北京市,北京市地方税务局《关于城镇土地使用税征收管理有关问题的通知》(京地税地[2007]303号)规定,从2007年1月1日起,对房地产开发企业开发用地征收的城镇土地使用税应在每年的4、10月份征期征收,其中4月份征期应以当年3月31日未售出房屋的占地面积为计税依据,计算缴纳上半年应纳的税款;10月份征期应以当年9月30日未售出房屋的占地面积为计税依据,计算缴纳下半年应纳的税款。纳税人也可以采取按各月末未售出房屋的占地面积为计税依据,计算全年应纳税款,并于下一年度1月31日前到主管地方税务机关办理上一个年度的税款清算。
  因此,房地产公司应该按照上述有关规定去缴纳竣工和销售环节的城镇土地使用税。

  有关房地产开发企业城镇土地使用税税收优惠的利用
  国家为了支持解决百姓的住房问题,支持安居工程的发展,在税收上给予了一些优惠,就城镇土地使用税而言,房地产公司应该关注以下两个文件:
  财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]4号)规定,开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房,在商品住房项目中配套建造经济适用住房,如能提供政府部门出具的相关材料,可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。
  财政部、国家税务总局《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》(财税[2010]42号)规定,在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的,依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议,按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。本通知所称棚户区是指国有土地上集中连片建设的,简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域;棚户区改造是指列入省级人民政府批准的城市和国有工矿棚户区改造规划的建设项目;改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被拆迁人签订的拆迁安置协议中明确用于安置被拆迁人的住房。(完) 

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