售后回租免征契税应适用不同性质的租赁公司
2016-2-12 0:0:0 wondial售后回租免征契税应适用不同性质的租赁公司
售后回租免征契税应适用不同性质的租赁公司 2012年12月6日，财政部、国家税务总局下发《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税[2012]82号，以下简称财税[2012]82号)，以解决企业以售后回租方式进行融资租赁中的有关契税问题。
财税[2012]82号规定，对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。财税[2012]82号解决和明确了回租业务中以房地产为标的物的“出售”和回购过程中涉及的产权变更的契税问题。
《金融租赁公司管理办法》第三十四条的规定，从事售后回租业务的金融租赁公司应真实取得相应标的物的所有权。标的物属于国家法律法规规定其产权转移必须到登记部门进行登记的财产类别的，金融租赁公司应进行相关登记。根据财税[2012]82号的规定，出租人承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。在租期结束后，承租人要将标的物回购过来，同样需要办理过户手续，办理新的产权证书，那么又构成了契税的基本征税条件，本应该再次缴纳契税，但是国家出于促进回租业务的发展，避免对承租人重负征税，减少承租人的融资成本，便给予了适当的税收优惠。
不过，需要明确的是，能够适用财税[2012]82号中免征契税规定的融资租赁公司必须是金融租赁公司。《金融租赁公司管理办法》规定，金融租赁公司是指经中国银行业监督管理委员会批准，以经营融资租赁业务为主的非银行金融机构。金融租赁公司名称中标明“金融租赁”字样。未经中国银行业监督管理委员会批准，任何单位和个人不得经营融资租赁业务或在其名称中使用“金融租赁”字样，但法律法规另有规定的除外。也就是说经商务部门和国家税务总局等批准的内资试点融资租赁公司以及外资融资租赁公司不得适用该政策，必须是作为出租方且名称中带有“金融租赁”字样的才能适用该政策。
在财税[2012]82号出台之前，没有具体的免税政策规定，税务机关对于承租人回购标的物办理产权证时可能征收契税。在财税[2012]82号下发后，虽然其明确规定了相关的免税政策，但是也存在一定的问题。笔者以两个上市公司的回租业务为例来加以分析。
【安徽水利回租案例】 2011年1月9日，安徽水利开发股份有限公司发布公告，安徽水利及控股子公司安徽白莲崖水库开发有限责任公司和安徽金寨流波水力发电有限公司将山推推土机、发电厂房、水轮发电机及其附属设备等资产以售后回租方式，向华融金融租赁股份有限公司分别融资人民币1 700 万元、6 000 万元和3 500 万元，融资总金额为11 200 万元。自租赁合同履行完毕之日起，安徽水利及其控股公司按名义货价支付款项后，租赁设备所有权归还本公司。
【泸天化回租案例】2012年7月26日，四川泸天化股份有限公司发布公告，四川泸天化(以下简称“本公司”)控股子公司四川天华股份有限公司(以下简称“天华公司” )拟用机器设备及与设备配套的建筑物、构筑物以“售后租回”方式向华远租赁有限公司申请办理融资租赁业务，融资总额为人民币2亿元，融资期限为5年。在租赁期间内，租赁物的所有权属于华远租赁有限公司;租赁期限届满，全部租赁物所有权以名义价格1元转移回天华公司。
在安徽水利的案例中，出租方是华融金融租赁公司，该公司办理产权证时，缴纳契税;在安徽水利回购办理产权证时，安徽水利可暂免征收契税。在泸天化的案例中，华远租赁是经国家商务部和国家税务总局批准的第三批融资租赁试点企业，并非银监会批准的金融租赁公司，那么在整个交易中，华远租赁办理产权证时，缴纳契税;在泸天化回购办理产权证时，还应该缴纳契税，不能享受免税的待遇。列表分析为：
通过分析可以看出，承租人和金融租赁公司交易时可以享受免税的待遇，而和其他融资租赁公司交易时需要照章缴税。业务的本质是一样的，只是因为出租方身份不同，承租方就要承受不同的税收待遇，造成税收不公。
另外，从交易的实质来说，售后回租业务中的“售”不是真正意义上的出售，那么承租人“回购”时也不应该是真正意义上的购买，仅仅是一种融资行为。虽然办理了产权证书，但是从实质课税角度来说，这种交易行为所办理的产权证应该暂免征收契税，无论是对于出租方还是承租方来说，该交易环节征收契税必将增加交易成本，不利于回租业务的开展，也会增加企业的融资成本。
笔者希望财税主管部门能够本着税负公平和实质课税的原则，统一不同性质的租赁公司实行融资租赁的税收待遇问题以进一步完善回租业务契税政策。
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