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房地产企业财务管理实务操作

2016-1-23 0:0:0 wondial

房地产企业财务管理实务操作

房地产企业财务管理实务操作

  在房地产企业中,房地产账务处理的科目设置有些差别,但遵循的会计准则是相同的。本文就房地产会计具体操作方法和操作技巧粗浅谈一下自己的看法。

  一、合同和结算报告的管理
  现代企业的经济往来,主要是通过合同形式进行的,合同管理作为现代企业管理制度的重要内容之一,能否实施有效管理,把好合同关,是现代企业经营管理成败的一个重要因素。因此,应注意以下几个方面:
  (一)按照合同内容进行分类编号,如工程合同的前期拆迁合同、建筑安装合同、基础设施建设合同以及销售代理合同等等要逐级分类、编号,同类合同要归集在一起,以便于日常使用以及成本费用的归集和核算管理。
  (二)合同中的合作单位名称、合同名称、合同主要内容、合同的签订时间记录准确、完整。
  (三)合同的总金额或按照结算报告据实结算要标注明确。  (四)工程方面的合同需对质保金比例及质保期进行明确。
  房地产公司的合同结算是合同履行的主要环节和内容,把好合同的结算关至关重要,这既是对合同签订的审查,也是对合同履行的监督。财务部门要将结算报告与合同对应进行管理,在原合同内容的基础上,增加结算报告编号、结算报告时间、结算金额以及工程结算的质保金金额及质保期等内容,形成一个完整的合同执行情况表。对于涉及合同内容较多的,也可以将合同结算情况表与原合同情况表分别建立EXCEL工作表,但必须要保持编号的一致性,方便核查使用。

  二、销售发票收据的管理

  房地产开发企业的开发周期长,销售收入少则几千万、几亿,多则几十亿、上百亿,而一套开发产品的收款次数少则两次、三次,多则四次、五次,甚至还有一套产品购买后又退回多次销售的现象,那么其收款及退款的次数就更多了。销售收入数量之大、收款次数之多就决定了销售发票收据使用数量之大可想而知,而发票收据的使用、查找及分类汇总管理的问题就显得尤为突出了。
  (一)建立发票收据数据库。税务机关的发票管理系统开始施行后,可以直接借助于发票管理系统的数据库取得基础数据,但是对于未使用税务系统的情况下,自行建立一个发票收据的数据库就显得非常必要。随着现代办公软件的普及应用,建立一个EXCEL工作表,从收取第一笔销售款开始到收取最后一笔销售款结束,涵盖整个项目的全部收款过程。
  (二)工作表的建立内容要齐全。包括发票收据的本数编号、发票收据编号、开具时间、开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式以及具体的收款时间、收款开户行等涉及发票收据的所有内容全部列示,这样一个完整的数据库就建好了。数据库具有数据、资料信息的查找功能,财务数据的内部核对功能、财务数据的编辑汇总功能、销售数据的复核功能等。

  三、财务辅助台账的管理
  现代房地产开发企业尽管使用了功能强大的财务软件,但由于房地产开发企业开发周期长的突出特点,跨年度数据的分类整理汇总问题是财务软件无法解决的,所以财务辅助台账的建立是非常有必要的,直接决定着一个企业的财务管理水平。针对房地产开发公司的业务特点,有两大类科目需要建立辅助台账:一类是往来类和成本类科目;另一类是损益类科目。下面分别进行阐述。
  (一)往来类和成本类科目的台账主要是预付账款或应付账款科目、产品开发成本科目。预付账款或应付账款科目虽然通过财务软件设置往来科目可以清晰反映往来情况,但是其只能反映账面上的企业付款金额和合作单位开具发票金额的预付账款的借贷余额情况,并且财务软件的缺陷即进行年度结转后不能再反映前一年度已发生明细,另外对于房地产开发企业来说,与合作单位的往来账务可能涉及项目开发的全过程甚至是项目竣工决算后的质保期间,鉴于上述情况往来科目台账的建立非常必要。
  (二)损益类科目的台账主要有销售收入(包括取得预售资格的预收账款)、销售成本、销售税金及附加、期间费用等。损益类科目在月度年度结转后余额将为零,年度内可以反映累计情况,而房地产开发周期长并且需要按照项目进行清算的特殊性,客观要求建立台账进行管理。
  销售收入(包括取得预售资格的预收账款)台账的建立要在销售发票(收据)数据的基础上,根据账务处理的特点增加凭证编制时间、凭证号,保留开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式等内容,形成对应于销售收入(预售账款)明细账的每一凭证的明细台账,台账需要按照产品类别分别建立,以便于按照各种核对查找需求分类汇总收入金额,最大限度实现对收入情况的各种管理需要。除此之外,其他损益类科目可根据企业自身管理需要按月度或其他分类方式建立台账,实现对开发项目的合理、有效管理,以及满足对所得税及土地增值税汇算清缴的最终清算需要。
  以上从合同和结算报告的管理、销售发票收据的管理、财务辅助台账的管理三方面对房地产公司财务管理的具体操作方法和技巧进行了简明扼要的论述,涉及内容较少,有待进一步完善提高。 

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      出错信息描述:“不满足借方必有条件”,“不满足贷方必有条件”,“不满足借贷必无条件”,“不满足凭证必有条件”。
      典型案例剖析:2009年8月16日,总经理办公室支付业务招待费1 200元,转账支票号ZZR003。凭证内容如下:
      借:管理费用/招待费(660205)1 200
      贷:银行存款/工行存款(100201)1 200
      当凭证保存时,弹出出错信息框,提示“不满足借贷必无条件”。此信息说明用户之前为不同类别的凭证设置了限制条件,指定了相应的限制类型和限制科目。这样,当凭证填制时,系统就会根据所设置的凭证类别判断凭证内容是否符合限制条件,不相符时就会出现类似的出错信息。对于此类问题,用户首先应根据提示信息,认真查对所选凭证类别与所录入的业务内容是否相符,然后进一步判断究竟是凭证类别设置错误,还是会计科目选择错误?
      此案例中的凭证类别选择的是“转账凭证”,转账凭证的限制类型应为“凭证必无”,限制科目为“1001,100201,100202”,即在凭证借贷方不能出现这三个科目。而该凭证的贷方却出现了100201科目,显然违背了所设置的限制条件。进一步判断可知,此问题是因凭证类别设置错误所致的。根据业务内容该凭证类别应为“付款凭证”,而非“转账凭证”。当更正凭证类别后,问题即得到解决。经进一步分析得知,用户在填制凭证时,因为看到在业务中用到了转账支票,就认为这应该是一张转账凭证,从而导致凭证类别判断错误。而追根寻源是由于用户对业务的凭证类别判断不准,不明白凭证类别的限制条件,甚至于不清楚什么是收、付、转凭证。当问题出现时,就会因不理解凭证类别限制条件的含义而找不到问题解决的方向和方法。
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      二、“反结账、反记账、取消审核”的可行性
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      所谓电算化会计中“反记账”,事实上也就是将一批原先已经登录到账簿上的发生额从各该账户再予以扣减,使各该账簿恢复至该批凭证登账之前账簿的发生额和余额状态。毋庸置疑,没有人会赞同手工会计下采用“反记账”。对手工的账簿记录,为了保证其有案可稽,当其发生错误时,不准涂改、挖补、刮擦或者用药水消除字迹,不准重新抄写。同时,对两种出错情况的更正应当分别加以严格处理:一是登记账簿时所发生的错误,“应当将错误的文字或者数字划红线注销,但必须使原有字迹仍可辨认”;在实际工作中,由于记账凭证出错而导致账簿记录发生差错时而发生。一般采用两种方式进行相应的修改:一是红字冲销法,二是补充更正法。这些详细而又具体的规定所强调的一点,那就是对出错之处必需留有修改的痕迹。
      在电算会计之中,记账错误和记账凭证填制错误仍然在所难免。虽然红线注销法在电算会计中难以操作,但对出错的电子数据,却不能不留下修改的痕迹。解决的办法只有一个,保留错误电子数据,另作更改的记账凭证,并据以登录账簿,换言之,要将正与误两张凭证同存于会计档案之中,同时,其所登录的正与误两处账簿记录并存于同一账簿之中。《会计核算软件基本功能规范》第十八条也作出与上相同的规定:“发现已经输入并审核通过或者登账的记账凭证有错误的,可以采用红字冲销法或者补充凭证法进行更正;记账凭证输入时,红字可用‘-’号或者其他标记表示”。
      由上可见,不管是手工会计,还是电算化会计,对出错的修改均强调留有痕迹。事实上,电算化会计中,由于电子数据的修改在技术上可不留痕迹,因而更需要对留有痕迹予以强调。

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    http://127.0.0.1/YWTPRO/CommonPage/printservices/DesignFrame.aspx (新一代业务通);
    2.将异常的模板删除;
    3.点击“新建”按钮,重新建立“打印模板”即可。
    备注:如果是系统模板也是异常的话,可以将系统模板删除再重建。
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