商行在房地产业资金链上重要角色

　　房地产行业涉及到的资金种类繁多，本文主要以房屋建成与否为时点来划分，分析这一链条上除贷款以外的主要几种资金与银行金融服务的关系。

　　房屋建成之前的资金
　　在房屋建成前涉及到的资金主要有土地出让金、土地竞买保证金、房地产项目货币资本金、房地产投资信托基金。
　　1、土地出让金
　　近10年来，各地土地出让金收入迅速增长， 在地方财政收入中比重不断提升。资料显示，2001~2003年全国土地出让金达9100多亿元，
　　约相当于同期全国地方财政收入的35%;2004年近6000亿元。2009年达到1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。2010年全国土地出让金破2万亿元。28个重点监测城市土地出让金达到11243亿元，同比增长35%。
　　以上数据表明，土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。在地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。
　　土地出让金一般作为非税收入的一种与其他各种非税收入一起收缴。一般情况下，商业银行会与当地财政的非税收入收缴系统建立系统接口，甚至为当地财政开发符合财政非税管理需求的非税收入收缴管理系统。最为重要的是土地出让金必须在商业银行开立收缴专户，通过收缴专户划转国库。从财政部门的角度来讲，土地出让金收入借助银行的专业服务进行监管，安全性、及时性是可以保障的，尤其是纳入预算管理后，可以安全足额及时缴入国库是财政最为关心的问题，也只有商业银行能够胜任这个工作。从商业银行的角度来看，由于这部分资金要全部缴入国库，在商业银行留存的资金金额几乎没有，而完成非税收入系统和接口的开发收缴银行一般要付出很大的成本，通常而言土地出让金的政府主管部门通常会考虑到商业银行的服务成本，会将支出专户与收缴专户开立在同一家银行。支出专户是实实在在能够给银行带来稳定存款的重要账户。
　　土地出让金收入的使用范围有特别的规定，包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出。这些支出都会建立相应的专户，通过国库集中支付的方式，从国库中的土地收入专户中转出，对于具体开户的商业银行而言可以形成稳定的大额的负债沉淀。
　　一般此类账户会开立在获得国库集中支付资格的商业银行，各地各级财政部门通常会通过招投标的方式考察商业银行的网点、技术实力、社会声誉等各种因素最终确定一家或者几家商业银行。一般而言，只有真正有能力的银行才会脱颖而出，这种市场重新洗牌的机会对土地出让金管理的良性循环有很好的促进作用。
　　2、土地竞买保证金
　　保证金随着竞买过程的推进，性质逐步演变，具体变化过程可以描述为：履约保证金——定金——出让价款。由于保证金、定金与土地出让价款的账户名称和所有人是不一样的，并且在不同时间转化的金额也是不一样的，在保证资金安全性的前提下，在转化过程中需要银行严格监督资金的流动，土地监管部门需要借助银行的电子银行渠道和对账单等手段有效的监督不同时间端的各个账户的情况。
　　在竞买阶段竞买人保证金账户的金额是需要银行冻结不能由竞买人任意挪用，此时可以建立母虚子实的账户，土地监管部门通过虚账户可以查询到各监管人保证金的金额。在竞买结束时，中标人的保证金竞买保证金相当于成交价款20%的部分，转作受让地块的定金，超出部分只能看作预付款，原有的保证金自动转入土地出让金收入账户，该账户又可以自动设立两个虚账户，分别记录保证金转入定金与预付款的情况。未中标人竞买保证金必须在招标拍卖挂牌活动结束后五个工作日内借助银行系统设置解冻自动退还到中标人的一般结算账户。
　　这种量体裁衣的多级分层账户管理机制既符合国土资源部的制度规定，又有利于土地监管部门和竞买人监督和查询资金的走向，突显出商业银行金融服务的优势。由于土地竞买保证金不低于土地出让最低价的30%，土地出让最低价不低于当地基准地价的70%，所以土地竞买保证金的金额是基准地价的20%左右，在地价不断上涨的今天土地竞买保证金的金额还是相当可观的，对于商业银行而言，如果在系统内建立多级分层账户管理，实现从保证金、到定金、再到出让价款都在一家商业银行体内循环，不啻为良好的负债来源。
　　3、房地产项目货币资本金
　　房地产企业在开发房地产项目时，必须至指定监管银行按规定比例缴存项目自有货币资本金(不得以银票、保函、信用证等冲抵)，凭监管银行出具的资金存入证明方可到住建局办理施工许可证。货币资本金占项目工程建设总投资的比例不得低于20%。开发项目实施分期开发的，货币资本金可以分期到位。监管银行对房地产企业缴存的货币资本金实行专户管理，房地产企业需凭房地产开发主管部门出具的《货币资本金使用通知书》到监管银行方可办理用款。货币资本金根据建设进度分阶段使用，按项目工程建设进度用款。房地产开发企业凭房地产开发主管部门出具的解款通知到监管银行办理解款手续。
　　货币资本金实行专户管理。房地产开发企业可以自行选定货币资本金专户开户银行，并与其签订货币资本金托管协议。房地产开发主管部门应当与选定的商业银行签订委托监管协议，并定期公布银行名单。受委托的监管银行应当按照协议约定内容做好货币资本金的监管工作。
　　监管账户资金，根据监管部门指令划款是商业银行最基本的功能，但是由于房地产开发项目货币资本金的特殊性在于分阶段、分类别用款，银行金融服务能力的一个关键就是对纸质解款通知的审核，只有解款通知的印鉴与预留印鉴人工和机器验证通过后方可按照指定的金额进行划付。
　　随着电子化程度的不断提高，商业银行越来越多的传统产品已经由柜台搬到了网络，对于账户的监管同样也使用电子指令。监管部门可以通过网上银行、银企直连或专业的电子平台借助电子签名和密钥等加密手段直接发到商业银行，商业银行的账户系统接收到指令后进行自动的资金划拨，可以大大降低纸质单据造假或印鉴不全的问题，同时大大提高银行柜面的工作效率。
　　4、房地产投资信托基金
　　房地产投资信托基金(REITs)是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，虽然对于此类基金的运作有专门的机构来操作，但是账户的开立和托管还是要依托商业银行。
　　对于基金的托管服务商业银行一般能够做到“全程全额、有始有终”监管，不但提供投资者资金的监管服务，而且注重资金投入方向的监管，做到收支明确，保障每一笔资金的安全，保证每一笔资金的使用全部有章可遵。
　　商业银行可在实体托管账户之下设置虚拟的二级子账户，实现投资人明细账分类管理。无论在基金的筹集还是运作阶段，基金运作机构和投资人均可以通过网上银行或传统渠道随时了解资金筹集和使用情况，
　　商业银行借助专门的托管系统进行资金的划拨，该系统不再凭借纸质有效指令，而是在普通企业网银的基础上专门设置了托管功能的模块，克服了纸质文件传递速度与安全保管方面较低效的缺点，基金托管人能够通过登陆网上银行，提交划款指令，经银行多级审核无误后再对外支付。

　　房屋建成之后的资金
　　在房屋建成后涉及到的资金主要有商品房预售资金、住房公积金、房屋维修资金、二手房交易资金。
　　1、商品房预售资金
　　据统计，目前预售款占房地产开发资金来源的30%左右。为了加大调控力度，2010年4月住建部下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，此后各地政府纷纷出台政策调控房市，其中调控力度最大的当属商品房预售款监管政策的出台。根据政策规定，商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。开发商使用预售资金时，需要按照开发进度的各个节点进行申请，每个节点有固定的用款额度。据统计，我国平均80%的商品房销售是通过预售实现的，有些地方甚至达到90%。
　　对于此类资金商业银行的金融服务主要体现在对预售款进行按商品房购买者的分账户记账和按照规定对开发商的用款节点与金额的监管，后者提供的金融服务与货币资金的使用基本一致，此处不再重复。对于预售款的分账户体系一般商业银行为商品房资金建立“总账-分账”的二级账户体系，开立资金存款总账户(母-实账户)用于实际存放各类资金，同时在该母账户下，为购房人分别开设专门的账户(子-虚账户)，并不实际存放资金，仅用于购房人资金的分别独立核算以及全部资金的整体核算。
　　站在商业银行的角度，商品房项目开发周期较长，一般在1.5～3 年，这就意味着商品房预售资金监管账户的开户银行能够保有大量持续稳定的预售资金，是又一个优质负债的来源。而且按政策规定，预售人应当在商业银行开立商品房预售资金专用账户，委托开户银行对预售资金进行监管。一个预售项目原则上只能设立一个预售资金专用账户，多个预售项目原则上应分别设立商品房预售资金专用账户。专用账户设立后，房地产开发企业如需申请变更开户银行，应与新开户银行及监管机构重新签订监管协议，将原监管账户的结余资金转入新开户银行，原监管协议终止，同时向市房产局备案。由此可见，一个预售项目只能对应一个监管账户，而且监管账户在银行间转移的流程较为繁琐。对于预售资金监管账户开立的商业银行而言资金留存的市场优势较为明显。
　　2、住房公积金
　　根据住房和城乡建设部发布的《2008年全国住房公积金管理情况通报》显示：2008年缴存额继续稳定增长，当年全国住房公积金缴存额为4469.48亿元，截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元;2008年，全国住房公积金提取额为1958.34亿元，截至2008年末，全国住房公积金提取总额为8583.54亿元，占住房公积金缴存总额的41.47%;2008年末，全国住房公积金银行专户存款余额为5616.27亿元，扣除必要的备付资金后的沉淀资金为3193.02亿元。
　　从以上数据可以看出对于公积金自身的管理要求，如此庞大的资金缴存、提取和留存额，必须商业银行的介入才能保证安全和效率。商业银行对住房公积金可以提供的金融服务主要有以下四种类型：
　　第一，住房公积金的归集管理
　　第二，住房公积金的增值服务
　　首先可以利用银行最基本的存款品种;其次接受住房资金管理部门的委托，为其在中央国债登记结算公司开立丙类账户，并办理银行间债券投资和结算代理等服务;再次可以提供柜台国债交易服务，购买凭证式国债、记账式国债等。
　　第三，住房公积金的贷款服务
　　商业银行主要提供纯住房公积金贷款和住房公积金及商业住房贷款的组合贷款的委托办理。
　　第四，住房公积金的电子银行服务
　　在信息化的今天住房公积金业务也可以利用商业银行网上银行等渠道加载一些服务功能。商业银行还可以和住房公积金中心发行联名卡，方便个人在柜台、网络、电话银行进行公积金信息查询、提取、还贷及其他功能。更为紧密的金融服务是建立公积金系统与银行的直连处理，银行提供“一站式”服务。
　　3、房屋维修资金
　　房屋维修资金的管理主要分为业主委员会自管、委托物业公司管理、资金中心专户管理三种模式。三种模式虽然在具体的管理方式上存在着差异，但是作为管理对象的房屋维修资金的性质是基本一致的，是由房地产开发商和业主共同缴纳的房屋共用部分、共用设备、公共设施的“养老金”，当维修资金使用到初始缴存额的一定比例时，需要业主重新缴纳，保证了该笔资金的长期性和稳定性的特点，这就为商业银行管理这类优质目标负债资源提供了不竭的动力。
　　由此可见安全性和账户资金的分级管理是此类资金管理最突出的要求。因此理清各类模式下账户的层级结构和划拨原则为商业银行对房屋维修资金管理提出了更高的要求。
　　在模式一的情况下，涉及的账户一般是两种，一种是在业主委员会、业主大会成立之前商品住宅维修资金是存放在各区县房地局开立在商业银行的商品住宅维修资金专户。一种是业主委员会成立后，则转入业主委员会开立在房地局指定的各商业银行的商品住宅维修资金专用存款账户。房地局等政府主管部门会自行或委托银行开发维修资金监管系统，该系统与房地局指定的专户银行均有接口，物业公司和房地局都可以从客户端进行登录查询及相关信息的录入。这样两种专户中资金的任何一点微小的变动，政府主管部门、业主委员会和业主都可以通过登录该系统和银行的各类电子渠道和传统渠道查询到明细情况。模式二的弊端正是需要借助商业银行的专业能力为此类资金的公开、公正、公平使用提供了可能。同样，商业银行的集团资金管理与虚实账户的功能可以很好的满足模式三的内在需求，做到每笔支出款项根据维修部位分摊到真正使用的业主，维修资金在银行购买债券或存款利息也会根据按户或者按面积的原则公平的分摊到每个业主的虚账户上。由此可见商业银行的金融服务可以无缝的对接维修资金任何一种模式管理的内在需求。
　　4、二手房交易资金
　　随着房价的高企，市场上存在更多的是投资与改善的需求，更多的房产交易涉及的并不是一手房，而是二手房。在二手房的交易过程中不能真正实现“钱货两清，即买卖双方在达成房屋交易意向之后，不能做到“产权过户与房款的即时交割，而往往是买方在付完房款(首付款或全款)后的一段时间才能办理产权转移登记手续，同时登记机关受理资料以后并不是百分百能完成过户登记，在这期间的二手房交易资金没有监管，二手房的上下家之间不能相互信任，资金安全存在极大的隐患，必须借助银行的信用对二手房买卖双方的资金提供公正的第三方管理，于是商业银行的二手房交易资金监管业务应运而生。
　　商业银行对于二手房的资金监管一般是要求房地产交易监管部门开立“交易结算资金专用账户”，该专用账户只能用于二手房买卖双方的交易资金划转，不能用于监管部门自有资金的存储和划转，而且不得支取现金，实行“三点一线式的资金流转方式，即交易资金由协议约定的买方账户转入专用账户，登记完成后再由专用账户转入卖方账户。若出现无法办理产权过户的情形，资金会由专用账户退回买方交款账户，切实保障交易资金的安全。
　　二手房交易资金监管业务，改变了原有的二手房交易及付款模式，买卖双方交易资金并不直接互转，中介公司也不能代收代付客户交易资金，这样就保证了房产交易像普通商品一样“钱货两清，从而保证了买卖双方的合法权益。整个交易过程在商业银行监管模式下完成，解决了交易双方信息不对称和不信任的状态，以及二手房交易资金安全问题。同时对抑制房产的投机行为，规范市场操作行为起到明显的作用。
　　对于商业银行而言，专用账户的资金一般以活期存款形式存在，是商业银行低成本的负债，因为二手房交易资金监管业务对商业银行有着必然的吸引力，那么对于监管方式的不断改进和服务水平的不断提高，商业银行有着自发的内在动力。
　　(作者为上海浦东发展银行公司及投资银行总部)