房地产开发企业预缴所得税的纳税处理例解
2016-1-23 0:0:0 wondial房地产开发企业预缴所得税的纳税处理例解
房地产开发企业预缴所得税的纳税处理例解 房地产开发企业普遍采用期房销售方式，期房销售是指房地产开发企业从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并向购买人收取定金或房款的行为。房地产开发企业的预售业务在税务处理上与《企业会计准则》规定的会计处理存在一些差异，以下试举例说明。
相关规定
根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售业务的会计处理为：当收到预售款时应确认为负债，等预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认为收入。即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目;房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号)第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。(3)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。(4)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
实务举例
某房地产开发企业2011年9月取得预售许可证，预售合同均由开发企业与购房者签订，合同预售面积2万平方米、均价为每平方米8 000元，开发企业会计处理为：借记“银行存款”科目16 000万元，贷记“预收账款”科目16 000万元，账面利润为亏损100万元，准予弥补以前年度亏损额为300万元。已知该企业所在省市规定的销售未完工开发产品的计税毛利率为10%，土地增值税的预征比例为2%，城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的税(征收)率分别为7%、3%、2%、1%。要求：(1)该开发企业应缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金为多少;(2)该开发企业应预缴企业所得税为多少。
案例分析：
(1)该开发企业应缴的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金
根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条的规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其他纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此当房地产开发企业预售房屋收到预收款项时，应计算并缴纳营业税。该企业应确认2011年9月销售未完工开发产品取得的收入16 000万元，应交的营业税是800万元(16 000×5%)，应交的城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金为：800×(7%+3%+2%+1%)=104(万元)，预缴的土地增值税是320万元，以上税费合计1 224万元。
(2)该开发企业应预缴的企业所得税
依据国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)第一条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额进行预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
依据国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
依据《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》(国家税务总局公告2011年第64号)规定，实行查账征收的企业按月(季)度的实际利润额预缴。实际利润额的计算公式为：
实际利润额=利润总额+特定业务计算的应纳税所得额-不征税收入-免税收入-弥补以前年度亏损
该开发企业实际利润额=-100+16 000×10%-300=1 200(万元)
应预缴企业所得税额为：1 200×25% =300(万元)。
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