巧签合同降低契税的策略及经典例解
2016-2-15 0:0:0 wondial巧签合同降低契税的策略及经典例解
巧签合同降低契税的策略及经典例解契税是以境内转移土地、房屋权属的行为为征税对象，依据土地使用权、房屋的价格，向承受的单位和个人征收的一种税。契税的税率由国家规定，没有筹划空间，要降低契税，只有从土地使用权或房屋的价格，即征税依据上进行筹划。由于土地使用权或房屋的价格是合同中的重要涉税条款，要降低契税，就必须降低土地使用权或房屋的价格，要降低土地使用权或房屋的价格，主要取决于合同如何签订。为此，企业在进行纳税筹划时，要有合同控税意识，必须掌握各类合同节税的签订技巧。
签订等价交换合同可实现节税目标
(一)筹划法律依据
《契税暂行条例》第四条(三)项规定，土地使用权交换、房屋交换的契税的计税依据，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。《契税暂行条例细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。
(二)筹划方案
基于以上政策法律依据，企业通过签订等价交换合同，可以享受免征契税的优惠政策，实现节税目的。如果两个企业相互购买对方的土地使用权或房屋，或一方购买另一方的土地使用权(房屋)，而另一方购买对方的房屋(土地使用权)，一定要签订交换合同，而不能签订购买合同。
【案例1】甲公司有一块土地价值3 000万元拟出售给乙方公司，然后从乙公司购买其另外一块价值3 000万元的土地。假设缴纳契税的税率为4%，甲公司和乙公司双方需签订一份土地销售合同及一份土地购买合同，两份合同约定的销售价格都为 3 000万元，请分析如何进行纳税筹划，实现契税最低。
筹划前的契税成本：甲公司应缴纳契税=3 000×4%=120(万元)，乙公司也应缴纳契税=3 000×4%=120(万元)。
根据《契税暂行条例》关于免征契税的规定，纳税筹划方案如下：甲公司与乙公司改变合同定立方式，签订土地使用权交换合同，合同约定以3 000万元的价格等价交换双方土地。
根据《契税暂行条例细则》第十条规定，甲公司和乙公司各自免征契税120万元，即可以节省120万元契税。
签订分立合同，分解销售额，节省契税成本
(一)筹划的法律依据
财政部、国家税务总局《关于房屋附属设施有关契税政策的批复》(财税[2004]126号，以下简称财税[2004]126号)的规定：
(1)对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同)所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
(2)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
(3)承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
(二)纳税筹划方案
基于以上法律依据，企业在买卖房屋及其附属物时，可以签订两份合同，一份是房屋买卖合同，一份是附属物买卖合同，可以实现附属物不交接契税的目的。
【案例2】甲公司有一化肥生产车间拟出售给乙化工公司，该化肥生产车间有一幢生产厂房及其他生产厂房附属物，附属物主要为围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等，化肥生产车间总占地面积3 000平方米，整体评估价为600万元(其中生产厂房评估价为160万元，3000平方米土地评估价为240万元，其他生产厂房附属物评估价为200万元)，乙化工公司按整体评估价600万元购买，假设缴纳契税的税率为4%，请分析如何签订合同使乙化工公司缴纳的契税最低。
筹划前的契税成本：乙化工公司应缴纳契税=600×4%=24(万元)。
根据财税[2004]126号规定，纳税筹划方案如下：甲公司与乙化工公司签订两份销售合同，第一份合同为销售生产厂房及占地3 000平方米土地使用权的合同，销售合同价款为400万元，第二份合同为销售独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物(主要包括围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等)的合同，销售合同价款为200万元。
经上述筹划，乙化工公司只就第一份销售合同缴纳契税，应缴纳契税=400×4%=16(万元)，第二份合同不缴纳契税，比筹划前节约契税支出8万元。
(未完待续)
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年度结转前一定要做备份么,备份有什么用？
问：年度结转前一定要做备份么,备份有什么用？
答：必须做,做年结存前首先备份数据，并确认备份数据的正确性。年结存后清除了明细账本和草稿。要查询去年的账本详情就必须把年结存前的备份数据恢复到另一账套中查询。
