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新加坡房产税制总揽

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新加坡房产税制总揽

新加坡房产税制总揽 1．整体制度背景 　　（1）税制特征简述 　　新加坡承袭的是英国法律体制，国会拥有制定权及修订权，每年都根据政府预算案修改所得税法，其他的修改则视情况而定。 　　新加坡是一个单层次政府，与城市国家相适应，新加坡税制结构简明合理，目前其开征的税种主要有所得税、商品和货物税、遗产税、财产税、印花税和等。未开征地方税和市政税，税种少，税制结构简单。新加坡没有地方行政机构，中央政府直接管理各项事务，署则负责国内税务，机构设置精简、健全。为提高征管效率，税务署专门建立了税收计算机中心，负责各种税收的征收、税务资料的储存及查询，通过计算机把税务署内部的工作运转连成一个完整的征管系统，其征管手段较为先进。 　　新加坡在本世纪初进行了较大幅度的税制改革。最初目的是为了发挥财税政策推动经济发展作用，新加坡政府下调了所得税税率。如在2001年征收年度其将公司所得税税率从26%降为25.5%；从2003年7月1日起，对新居民所有股息、分支机构利润与服务所得等汇到新加坡的外国来源所得，均予；2004年将的最高税率从22%降为20%；2005年起把公司所得税税率削减2个百分点，降到20%，以支持企业创新，吸引人才和，使新加坡成为“全球最佳的投资地之一”。①（2）收入及主要税种 　　新加坡的税收收入是政府收入的主要来源，占政府收入比重约90%，除此之外还有少量的各项费用。因为新加坡只有一级政府，所有的财政收入均归属中央政府。新加坡征收的主要税种有、个人所得税、财产税、遗产税(目前已取消)、汽车税、关税、博彩税、印花税、商品及劳务税。下面简要介绍各个税种: 　　①公司所得税 　　①黄晓虹,李顺明,邓文勇.新加坡税收制度简介与借鉴.[J]北京.税务研究,2008,(11)总第282期A.人 　　公司所得税的纳税人分为居民公司和非居民公司两类。居民公司是指在新加坡组建或在新加坡从事经营活动，并且其控制和管理是在新加坡的公司。一般情况下，公司的控制和管理是由公司董事负责执行，因此，如果一个公司的董事会主要在新加坡举行，通常这个公司就被认为是居民公司。 　　B.征税对象、税率 　　居民公司和在新加坡有常设机构的非居民公司要就其来源于新加坡和在新加坡收到的来源于新加坡以外的收入纳税，没有常设机构的非居民公司仅就来源于新加坡境内的收入纳税。如果非居民公司从事的生产经营活动中的一部分是在新加坡进行的，其所获得的利润中与其在新加坡以外的地方从事这种经营活动没有直接联系的部分，就被视为来自于新加坡的所得。 　　进入新世纪以来,新加坡的公司所得税税率一直在下降,从2001年的25.5%,降到2010年的17%. 　　新加坡对公司资本利得不征税，同时资本损失也不能抵补。 　　②个人所得税 　　A.纳税人 　　个人所得税的纳税人分为居民个人和非居民个人两类。居民个人一般是指居住在新加坡的个人。在一个纳税年度中，居留在或受雇于新加坡的时间超过183天的个人，在这个纳税年度中也被视为居民个人。 　　B.征税对象、税率 　　一般情况下，居民个人与非居民个人都要就其来源于新加坡的收入纳税，在新加坡收到的来源于新加坡以外的收入免税。 　　当非居民从事的生产经营活动中的一部分是在新加坡进行的，其所获得的利润中与其在新加坡以外的地方从事这种经营活动没有直接联系的部分，就被视为来自于新加坡的所得。 　　新加坡对个人资本利得不征税，同时资本损失也不能抵补。 　　新加坡个人所得税按年征税,最新的个人所得税率表如下(2007—2011)表1：新加坡个人所得税率(2007—2011)

应税收入

税率 (%)

应纳税额 (
)

First
20,000

Next
10,000

0

3.50

0

350

First
30,000
Next
10,000

-

5.50

350

550

First
40,000
Next
40,000

-

8.50

900

3 400

First
80,000
Next
80,000

-

14

4 300

11 200

First
160,000
Next
160,000

-

17

15 500

27 200

First
320,000
Above 
320,000

-

20

42 700

　　一般情况下非居民个人收入按20%的比例税率纳税；适用税收协定的，按协定的规定纳税。非居民个人受雇用收入可按15%的税率纳税。 　　个人所得税征税年度是日历年度。每个纳税人都必须在4月15日之前向税务当局提交上一年度的纳税申报表。 　　③商品和劳务税 　　新加坡对所有提供的商品和劳务都征商品和劳务税，税率为7%。这种税类似于，登过记的纳税人在计算应纳税款的时候可以扣除进项税额。进行商品和劳务交易的纳税人，其应税营业额在一百万新加坡元以上的，就要求进行商品和劳务税的纳税登记。免税项目包括人身保险、某些金融交易、住宅财产交易等。出口商品和劳务适用零税率。 　　④财产税 　　财产税对所有住房、土地、建筑物及工商业财产征收，税基为财产的年度价值(Annual Value)，税率为10%。工商业财产有一定的免征额。①⑤印花税 　　印花税对与证券和不动产有关的书面文件征收，不同类型及所列价值不同的文件，税率也不同。 　　（3）各主要税种收入规模 　　表2:2004-2009新加坡主要税种收入规模          单位：百万新元

 

2004

2005

2006

2007

2008

2009

政府收入

26,345.8 

28,116.5 

31,072.4 

39,515.9 

41,376.7 

37,872.1 

税收收入

22,698.7 

25,201.0 

28,718.3 

36,061.3 

37,518.6 

35,272.4 

所得税

10,218.0 

12,655.0 

14,947.7 

16,410.2 

18,559.0 

16,884.2 

资产税

2,139.4 

1,818.8 

2,052.0 

2,432.0 

2,891.3 

2,003.7 

汽车税

1,547.1 

1,438.3 

1,723.4 

2,101.3 

2,003.3 

1,787.0 

关税

1,882.7 

1,994.8 

1,943.3 

2,033.6 

2,082.5 

2,079.7 

博彩税

1,521.9 

1,530.9 

1,548.3 

1,665.0 

1,776.6 

1,726.2 

印花税

897.6 

812.8 

1,311.7 

4,077.9 

1,837.8 

1,989.1 

商品及劳务税

3,297.4 

3,814.9 

3,960.1 

5,612.3 

6,632.1 

6,632.5 

　　注1:其中资产税包括财产税和遗产税,所得税包括公司所得税和个人所得税. 　　注2:新加坡对2008年2月15日以后的死亡者遗产取消征税.因此资产税突降. 　　表3:2004-2009新加坡主要税种收入占政府收入的比重（%）

 

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

所得税

38.78

45.01

48.11

41.53

44.85

44.58

资产税

8.12

6.47

6.60

6.15

6.99

5.29

汽车税

5.87

5.12

5.55

5.32

4.84

4.72

关税

7.15

7.09

6.25

5.15

5.03

5.49

博彩税

5.78

5.44

4.98

4.21

4.29

4.56

印花税

3.41

2.89

4.22

10.32

4.44

5.25

商品及劳务税

12.52

13.57

12.74

14.20

16.03

17.51

　　数据来源：新加坡统计局网站www.singstat.gov.sg/由表2可以看出新加坡最主要的税种为所得税和商品及劳务税，两者约构成了政府收入的60%，其他各税种对政府收入的贡献力度差距不大，在5%左右。 　　2.房地产税收制度 　　新加坡的房地产主要涉及的税种有财产税、印花税和所得税。 　　（1）财产税 　　①征收范围：普遍征收，财产税的征税对象为位于新加坡境内的一切住房、土地、建筑和商业财产等。 　　②纳税人：财产税纳税人是上述财产的所有者。 　　③税率：财产税的税率为固定税率10%。 　　④计算方法：每年需要缴纳的财产税金额是所拥有财产的年值的一定百分比。 　　⑤优惠：从2011年起对自住房屋实施优惠的累进税率，年值6000新元以下的房屋免财产税。 　　⑥财产税的计算方法：每年需缴纳的财产税=财产年值×税率⑦年值Annual Value (AV)的确定 　　A.建筑物 　　如果你的建筑已出租，那么年值AV将是每年估计的租金，不包括家具、设备和维护费用。建筑物的年值是在分析类似建筑租金的基础上确定的。无论建筑物是出租还是空置，以较高的租金出租还是以较低的租金出租，决定AV的基础都是固定不变的。 　　例如，一个公寓的估计市场月租为1000新元，则该房产年值计算如下： 1000*12=12000  即该房产年值为12000新元B.土地和开发地，年值是根据该土地自由市场价值的 5%确定的。 　　例如：一块土地的市场价值为1000000新元，则其年值为： 1000000*5%=50000 新元C.其他较特别的财产 　　对于酒店、港口、炼油厂等财产，使用法定的公式或事先规定的方法来评估其年值。对于石化厂、电厂等财产不存在可参考的租金数额作为年值，则采用成本收益法来估计市值。 　　财产税纳税人可以通过网站http://www.singpass.gov.sg/查询所拥有财产的年值，新加坡所有已经建成的房产价值都记录在价值清单(valueation list )中，纳税人可以随时上网来免费查询资格所拥有的财产年值。也可以通过付费查询其他房产的年值。 　　（2）印花税 　　印花税是对新加坡房产购买过程中的商业和法律文件征收的税。纳税人为房产的买家，纳税义务产生时间为文件签订完成时，纳税期限为签订购买合同之日起14日内。印花税根据房产交易价格和市场价值两种中的较高者来计算，具体的计算方式如下： 　　新加坡印花税的计算方式颇有特色，并不是直接的根据计税依据乘以税率，实际计算中要先将计税依据的价格化零为整。 　　比如印花税的计税价格为368，020，则我们应将其化整为368,100，再使用以下的累进税率。

计税价格

税率

低于180000新元的部分

1%

180000—360000新元的部分

2%

高于360000新元的部分

3%

　　新加坡的印花税在房地产交易实行差别较大的累进税率，中同样体现了“劫富济贫”的原则，值得借鉴。 　　（3）所得税 　　①持有 　　在新加坡出租房屋获得的房租收入在缴纳财产税的同时还要缴纳所得税。所有出租房屋并有房租收入者为该项所得税的居民个人纳税人。应税收入为全部房租收入扣除房产税、房屋贷款、修理费、物业费、火灾保险费等费用后的余额。该项应纳税额计入纳税人的年收入中，对应相应的税率，综合纳税。 　　该项所得税义务发生时间为房租的应付时间，而不是实际支付时间。 　　②出售 　　在新加坡销售房屋等财产获得的收益为资本收益，对于这项收益，一般来说是不征税的，但是又要视特殊情况而定。 　　如果一个人或组织销售房产被视为投资炒作，那么他从这项财产销售中获得的利润就应缴纳所得税。而一个人的销售行为是否是投资炒作行为由国内税务局根据一系列标准来判断，这些标准包括买卖房地产的频率，买卖的原因，长期持有资产的金融手段，持有时间等。 　　可见，新加坡的该项举措完全是针对房地产炒作而设立的，提高了房地产投资的成本，降低了投资的回报，十分有效地防止了大规模、不合理的房地产炒作。值得借鉴。 　　3.房地产税的功能和财政地位 　　（1）房地产税的历史沿革 　　①住房制度的背景资料： 　　在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。居民购买组屋价格低廉，也受到严格的限制：屋主在一定年限内不得整房出租；5年内组屋不得转让，也不能用于商业性经营。 　　新加坡还规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，防止投机多占。另外，业主出售购买时间不足1年的房屋，要缴纳高额的房产税，这对抑制炒房和商品房价格暴涨非常有效。 　　新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，在房地产市场上牢牢掌握了主动权，既解决了大部分国民的住房问题，也有效地平抑了房价。 　　目前新加坡全国约有90%的人安居在组屋（HDB flats）中，而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。 　　新加坡的组屋类似于我国的廉租房和经济适用房，这种住房可以享受住房公积金贷款和房款优惠等措施。有资格购买组屋者必须是新加坡公民或永久居民，前者可申请新建组屋，后者可以在二手市场购买组屋。申请者必须是年满21岁的两人以上家庭或35岁以上的单身人士，与父母同住者可优先配房。 　　申请者须无私有房产，放弃私有房产而申请组屋者，须在其具备申请资格30个月之后才能登记申请。目前组屋政策已逐步放开至家庭最高月收入不超过12000新元（约合人民币58000元）。 　　新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一，也是没有产生房地产泡沫的国家。新加坡模式的优点是政府主导住房供应，满足大部分住房需求，最大限度压缩投机者炒房空间。新加坡模式的缺点在于，适用于小国。对于大国而言，政府主导住房供应成本太大。 　　②新加坡的第一部财产税法颁布于1960年，之后50年间经过多次修订。新加坡的税法总是根据当年的实际情况不断进行修订，甚至一项税率或征收办法的有效期只有1年。 　　（2）功能定位 　　新加坡财产税以完善税收体系，主要功能有组织财政收入，公平社会财富分配，调节人们收入水平，促使闲置财产投入使用，减少投机等方面组,新加坡财产税效果良好。 　　（3） 财政地位 　　表3：2004—2009新加坡财产税数额及其比重     单位:百万新元

 

2004

2005

2006

2007

2008

2009

政府收入

26,345.8

28,116.5

31,072.4

39,515.9

41,376.7

37,872.1

财产税/政府收入（%）

6.4

6.2

6.3

5.8

6.8

5.3

税收收入

22,698.7

25,201.0

28,718.3

36,061.3

37,518.6

35,272.4

财产税/税收收入（%）

7.4

6.9

6.8

6.3

7.5

5.7

财产税

1,680.1

1,742.8

1,955.4

2,289.4

2,815.8

1,993.8

 　　资料来源：新加坡统计局

　　总体看来，财产税收入占政府收入的比重为6%左右，财产税中既包括对住房的征税，也包括土地和其他商业资产的征税。具体个人住房税收收入占其比重大小无法确定。 　　4.个人住房房地产税税制要素 　　（1）征收范围 　　对全部个人住房普遍征收，既包括HDB建设的组屋，也包括商业开发的私人住房，无论地处何处，无论面积大小均属于财产税的征收范围。没有套数、扣除面积的限制。 　　（2）纳税人为房屋的产权人。 　　（3）计税依据 　　计税依据是房产的年值，年值是指房产在一年内可能获得的租金收益。建筑物的年值是在分析类似建筑租金的基础上确定的。无论建筑物是出租还是空置，以较高的租金出租还是以较低的租金出租，决定AV的基础都是固定不变的。例如，一个公寓的估计市场月租为1000新元，则该房产年值计算如下： 　　1000*12=12000  即该房产年值为12000新元 　　（4）税率 　　个人住房的财产税固定税率为10%，但是对于自住房屋则给予优惠税率，优惠方法根据每年的具体情况而确定。 　　在2010年之前，自住房屋业主的税率为4%,其他房屋（出租或空置）税率为10%,2011年1月1日起，实行累进税率，具体税率安排如下。 　　表4：自住房屋业主适用房产税率

年值（新元）

税率（%）

6000新元及以下

0

6000—65000新元

4%

65000新元以上

6%

 　　（5）的具体内容

　　（5）税收优惠的具体内容 　　新加坡财产税的优惠主要是针对自住房屋的业主，在2011年之前主要有以下几种优惠，现已失效，作为参考： 　　①GST（商品和服务税）退税（有效期为1994年4月—2010年12月）从1994年4月起，自住房屋可依据房屋的年值获得一定的GST退税，具体如下：  
        表5：自住房屋业主享受GST退税数额规定

年值

年度GST退税


5,000 及以下


150.00或者是实际应纳税额


5,001 到
6,000


125.00


6,001 到
7,000


100.00


7,001 到
8,000


75.00


8,001 到
9,000


50.00


9,001 到
9,999


25.00


10,000 及以上

没有返还

　　②2010年针对自住组屋（HDB）业主的财产税返还（有效期2010年1月-12月）为了帮助业主应付调整后的财产税，政府给予业主一次性的最高达120新元的税收返还，这是在GST税收返还的基础之上给予的，税收返还量为实际应纳财产税或最高120新元。 　　对于获得GST退税后，应纳财产税额不高于50新元的业主可以获得全部退税，也就是说实际缴纳财产税额为0。 　　对于获得GST退税后，应纳财产税额在50新元到100新元之间的业主，可以获得50新元的退税。 　　对于获得GST退税后，应纳财产税额高于100新元的业主，可获得的税收返最高为100新元。 　　③2009年针对自住房屋业主的财产税返还（有效期2009年1月-12月）由于2008年的金融危机，为了缓解业主在经济低迷时期的财产税负担，政府在已有的税收返还的基础上实行40%的减税。 　　④2008年和2009年的财产税返还（有效期2008年—2009年）自住房屋业主在已有的GST税后返还的基础之上可获得最高为100新元的税收返还（低于100新元的返还额为实际应纳税额）。 　　（6）支付方式 　　新加坡税务局推荐业主使用GIRO来交纳财产税，GIRO就是指通过银行账户来自动交纳税款。通过这种方式纳税人不必在年初一次性交纳一年的财产税，而是可以享受12个月免息分期付款。使用GIRO可以最大化纳税人的现金流，并且银行卡会按时（税款和在每月5日扣除）自动扣缴税款，纳税人也不必担心税款逾期交纳的问题。 　　（7）迟交或不交的罚则 　　根据年度的财产税条例草案，纳税人须在每年的1月31日前支付该年度的全部财产税。如2010年度的财产税，纳税人必须在2010年1月31日前缴纳。纳税人会在每年的11月或12月收到第二年的财产税账单。 　　如果在年度中由于财产年值改变等原因需要增加税款，那么税务局将会向纳税人寄发补缴税款通知，纳税人应在收到通知的30日内及时补缴税款。 　　5.个人住房税基评估制度 　　（1）承担评估任务的部门是新加坡税务局的内部机构。 　　（2）评估方法的选取及主要考虑因素 　　个人住房年值评估方法采用市场房租价格，这种方法以市场上类似房产的租金价格作为参照来确定年值，并充分考虑房产的地址、室内外环境、大小等因素来确保年值的公正性与合理性。 　　（3）个人住房税源数据的采集和变更事项 　　在新加坡接近90%的住房是HDB建造的组屋，因此政府有详细准确的个人住房登记信息。为了使总评税主任能够及时地更新房产价值清册,业主和相关人员有义务提供下列信息给总评税主任。如果业主不能够按照规定及时提供信息,将会受到最高为5000新元和应补缴税款的10%最高惩罚。需要主动申报的事项及期限规定如下： 　　表6：需要主动申报的事项及期限规定

变更事件

相关人员责任

自事件发生的报告期限

出售或转移产权

转让者

一个月

所有者死亡

继承人

一年

新建建筑物

所有者、建筑商或监理

15天

建筑物添置或改变

所有者、建筑商或监理

15天

空置房产转为使用

所有者

15天

完成拆迁

所有者

15天

房租增加

所有者

15天

收取出租保费

所有者

15天

停止使用

所有者

15天

Development subvision properties

申请者

15天

　　根据年度的财产税条例草案，纳税人会在每年的11月或12月收到第二年的财产税账单，纳税人须在每年的1月31日前支付该年度的全部财产税。 　　如果在年度中由于财产年值改变等原因需要增加税款，那么税务局将会向纳税人寄发补缴税款通知，纳税人应在收到通知的30日内及时补缴税款。 　　（4）年值的评估频率与修订 　　新加坡税务局会每年检查年值来使其符合市场实际租金值，检查的结果之后视实际情况决定是否进行年值修订。税务局会在每个年度内发送一个价值通知给纳税人来告知其财产年值是否修订。如果你的房产进行了大规模的整修并且影响到了它的出租价格，那么该项房产的年值是应当据此进行修订的。 　　6.个人住房税基评估争议处理制度 　　如果你对房产年值有异议，你可以在财产税通知书发出日期的21天内提出反对，你可以登录(http://mytax.iras.gov.sg)来陈述你对年值有异议的理由。此后如果您有理由说明房产年值在财产税通知书寄发后应较低，您仍然可以对您的财产年值提出反对。可以通过税务局网站的电子服务来提出申诉。 　　以下给出具体的操作途径： 　　a)  选择 “I am logging in for My Personal Tax Matters” 　　b)  点击“SingPass” 登录使用SingPass 或者“IRAS PIN” 　　如果你选择的是Singpass，则使用ID来登录和使用；如果你选择的是“IRAS PIN”，则使用你的相关纳税识别号码来登录c)选择e-service for property tax 　　d）file objection to annual value 　　7.个人住房房地产税征收管理 　　（1）房地产登记制度十分完善 　　税务部门对该项信息掌握得非常充分准确。大部分的个人住房为组屋，政府部门对每套组屋的建成、使用、变迁都有详细的登记。 　　（2）税务局门户网站的MY PORSAL个人业务平台税务局门户网站上有全面详细的税收法规，清晰明了的纳税指南，各种不同类型的纳税人都可以根据自己的需要通过MY PORSAL查询自己应缴纳哪些税金，税额多少以及通过何种方式缴纳，十分方便。 　　8.居民和非居民税收政策比较 　　无论是持有期间的房租还是出售所获得的利得计入应纳税所得额，在这一点上两者待遇是相同的，但不同之处在于税率，非居民对此项收入要缴纳20%的所得税，而居民则按照其年总收入对应的税率纳税，最高税率才为20%，并且可以享受20%的退税，最高退税额为2000新元。 　　而在财产税方面，居民和非居民的待遇是相同的。①[1] 　　9.对我国房地产改革和制度设计的借鉴和启示 　　住房供应制度的优越性造就了政府对房产信息登记、变更的准确掌握，便于财产税的及时足额征收。 　　便捷的纳税服务，可以通过网站方便地查询和计算出应纳税额，并且政府会主动向纳税人寄发缴税通知，列清事项和金额，并提供便捷的缴税工具GIRO. 　　房产税制设计体现了普遍征收、负担较轻、部分优惠的原则，新一轮的财产税改革拉开了中低价格住房和高级住房的税负差距，降低了中低价格住房的税负，提高了高级住房的税负，发挥了财产税调节贫富差距的作用。  

 

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U8.51对帐不平
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U8.51-对帐不平

自动编号:7585产品版本:U8.51
产品模块:总账所属行业: 通用
适用产品:U851关 键 字:年初客户业务员余额表查询与上年底不一致
问题名称:对帐不平
问题现象:查询《客户业务员明细帐》，113科目的很多业务员出现2003年末结存数与2004年初上年结转数不一致。例如1：科目： 113 应收帐款业务员：CJ 陈杰客户： XCXRMYY 曹县人民医院查询《客户业务员明细帐》2003年末余额为: 02004年初上年结转数: 借:19112.20
原因分析:2003年度GL_ACCVOUCH表中113科目CJ业务员的记录其IFLAGPERSON字段值(往里帐两清)有误,导致结转至2004年时将IFLAGPERSON字段不为空但其实是两清的记录也结转过来了.
解决方案:处理方法及步骤假设当前帐套号是002: 1.用该帐套备份引入生成另一帐套如:003帐套; 2.登陆003帐套2003年度帐,通过往来帐两清取消XCXRMYY 曹县人民医院、XJNDERMYY 济宁市第二人民医院、XJNLSYY 济宁六四医院、XSDLSYY 山东六四医院、XQFSWCWSY 曲阜市吴村卫生医院等客户的2003年的往来帐所有两清,之后重新执行自动两清; 3.通过系统管理删除003帐套2004年度库,之后重新建2004年度库并结帐总帐113科目余额可选择按个人明细结转; 4.登陆

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