我国私募基金管理的发展历程 我国私募基金管理的发展历程是监管的历程，不是发展的历程，谢谢
私人股权投资(又称私募股权投资或私募基金，Private Fund)，是一个很宽泛的概念，用来指称对任何一种不能在股票市场自由交易的股权资产的投资。被动的机构投资者可能会投资私人股权投资基金，然后交由私人股权投资公司管理并投向目标公司。

人力资源T610.5，软件薪资统计分析报表经常出现报错。 人力资源T610.5，软件薪资统计分析报表经常出现报错。

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顾家家居携手用友iUAP Mobile 探索移动化变革顾家家居携手用友iUAP Mobile 探索移动化变革
“互联网+”并不是“互联网+传统企业”，而应该是“传统企业+互联网”。家居行业同样如此，通过互联网来创新发展模式，已成为寻求增长的大方向。 顾家家居，专业从事客厅及卧室家居产品的研究、开发、生产与销售，为全球家庭提供健康、舒适、环保的客厅及卧室家居产品。目前，顾家家居产品远销世界120余个国家和地区，在国内外拥有超过2800余家品牌专卖店,为全球家庭提供高品质的产品和服务。
在这个互联网的时代中，酒香也怕巷子深。顾家家居之所以能够享誉全球，跟他们的营销理念，以及在信息化方面的不断探索是分不开的。顾家家居从2011年开始试水电商；2013年合并线上线下营销，尝试O2O；2014年又提出“终端再造”的概念，来优化线上线下的经销体系。
可以看出，顾家家居对融合互联网的创新一直在探索。2015年，顾家家居决定开拓移动端，探索移动化变革！在移动端做什么呢？别以为仅仅做个支付功能。其实可以做的事情还很多。比如，通过移动端来梳理营销渠道，对市场和销售状态进行实时管控和分析，快速响应客户。
顾家家居在电商和营销层面已经打好了基础，这些都是为了更好的服务客户，争取更多市场空间。通过各种互联网手段将产品卖出去后，你是否知道都卖给了谁？什么产品好评度最高？哪个区域的销量最好？这是顾家家居希望知道的。
现在很多企业并没有像顾家家居一样，先抛出问题，再解决问题，而是为了移动化而移动化。往往会采用局限性、碎片化的移动部署方式，如此导致移动应用所产生的数据无法交互和共享，数据难以充分挖掘。 顾家家居的选择截然不同，他们首先清晰了解移动化会带来的价值，所以从业务和技术两方面入手去选择移动化产品。顾家家居决定用移动平台来开发应用，在一个平台上，分阶段的去构建多种业务应用；从技术角度来看，需要开放的、可扩展的、支持异构数据和系统的、架构稳定的平台。经过多重考虑，顾家家居最终选择了用友iUAP Mobile移动平台。 用友iUAP Mobile从技术上采用交叉编译的方式实现跨平台开发，仅开发一次就可生成不同终端应用，还保持了原生的性能和体验；iUAP Mobile具有很好的开放性和兼容性，可以实现跨平台应用的集成，包括不同移动端应用，以及PC端与移动端应用的整合。使顾家家居的APP与原有PC的业务数据得到很好融合；另外，iUAP Mobile具备良好的安全性，提供了完整的安全机制，涵盖设备端、服务器端、通讯、数据等安全，可以完全融入企业或组织现有的信息安全框架。 之前，顾家家居在运营管理过程中，发现经销商门户虽然覆盖到一级经销单，但核心的经销商库存数据无法获取，系统无法覆盖到终端，会员数据目前仅限于核心的VIP静态资料，市场活动数据执行缺少信息支撑，团队管理仍停留在手工状态等一系列问题。
顾家家居通过用友iUAP的开发和顾问团队深入讨论， 先从整合和分析各营销渠道数据开始。以此进行营销渠道的整体管控，以及实时把握商机。
顾家家居APP界面
第一，开发移动营销管理功能，将营销管理向终端渠道延伸，以此构建整体营销管控体系。在这里面，顾家家居可以宏观掌控销售终端的动向、布局、市场策略、竞品市场促销动向等。将全国的销售资源进行整合。实现销售商机透明，规范销售管理，有利于业务统一开展。
第二，渠道营销数据进入APP后，可以将这些数据与其它业务系统数据共享，加快数据的流转。同时对采集的数据进行深度分析，为企业决策提供有效支持，辅助快速决策。后台可以按沙发、床垫等产品品类，统计出每个品牌的销量、产品流向、顾客评价、退单量等，并排出精准的名次，还可通过信息系统的优化，将众多城市发生的庞大而繁杂的数据进行归类、交叉对比和分项统计，形成有用信息，从而指导企业依据 消费者需求调整生产和营销方式。
第三，iUAP Mobile提供了位置服务，顾家家居可以基于各地经销商的实时位置，进行内部服务资源调配，提高客户响应速度。
顾家家居相关负责人表示，互联网+家居将为传统的家居行业带来一片新的蓝海。而移动互联网为家居行业带来了更多创新动力。通过移动化，将移动端的大数据进行充分运用，可以更加有效的对供应链、产品开发、线上引流等进行引导，提高移动平台的业务价值。
顾家家居的互联网化过程是一个进化的过程，企业只要清晰认识到自己的业务需求，并找到一个开发、可扩展、以业务为中心的互联网平台产品，那就可以不断提高运营效率、轻松应对互联网时代的消费需求。

To B入口之争，用友超客企业空间从打通ERP发力To B入口之争，用友超客企业空间从打通ERP发力
继资本市场寒冬来临之后，近一段时间的to B市场再次动作频频，年底本该平静的to B市场，再次被几家热点厂商的大动作搅动。日前，阿里巴巴钉钉发布企业服务共创计划，并联手Uber推出企业出勤，纷享销客也推出to B基金，前两天用友集团旗下互联网公司用友超客也祭出大招，宣布与用友优普U8+打通，推出社交化的U8+云服务产品。这也是移动办公领域首家完成与ERP全面打通的企业。
企业空间已帮助U8+审批、财务等业务应用上云
回头反观今年的to B市场，入口级产品的布局倾向已经逐渐明朗。阿里巴巴钉钉作为从to C跨界到to B的代表，问世之初便很明确的表露出其提供基础平台，纵深应用交给伙伴来做的理念。在伙伴的选择上，钉钉从to B办公相关本土势力突破，首先选择了开放平台生态之后的蓝凌、红圈、Teambition等伙伴；后期逐渐扩大范围，拓展C端伙伴布局市场，近日联手Uber，并推出企业服务共创计划，宣布将与跨界伙伴合作，共同打造“一个更从容的工作方式”。其实，钉钉2.0发布以来的近半年动作频频，充分利用了阿里巴巴的资本、品牌、人脉资源，在高铁、电梯、出租、楼宇打起广告，以及发放虾米音乐、天猫超市、口碑外卖、打车优惠券等福利，而从这些动作中，我们可以看到钉钉与to B市场完全不同的打法，to C套路浓重，伙伴的选择也逐渐开始了联手C端伙伴。
纷享销客作为直接从SaaS、移动化切入to B市场的代表，在今年也奏出不一样的音符。与钉钉类似的高铁、电梯、出租、楼宇广告，而在企业应用的布局上，选择的却不同于钉钉，慧聪、会小二等产业链周边型企业成为其选择，近期更是投资客脉、创立to B基金，从创业者转身投资者，扶植、孵化创业项目，为未来布局。 用友超客作为用友集团旗下第一家独立互联网公司，是to B市场传统龙头势力的互联网化的代表。年中发力，本该是已晚一步的用友超客，此次选择从集团内部切入，联手兄弟公司，从ERP着力，这一动作背后却是直指企业移动化痛点，着实令人眼前一亮，也坐实了工作入口的意图。更进一步，我们也能发现用友超客在企业应用入口上的伙伴倾向：先从内部着力，此次是U8+，下一步或许就是U9、NC等。
从ERP着手，深知企业脉络
与ERP打通的入口级产品，这一概念令人惊艳，惊艳过后，其实也不难理解用友超客此次动作的背后原因。用友超客虽然是用友集团旗下独立的互联网公司，但没有与用友集团在企业级市场近三十年的积累独立开来。先不谈多年沉淀下来的客户、渠道优势，仅说对企业的理解、对企业需求的把握，以及对企业业务的影响力。众所周知，中国信息化发展多年来，ERP已经融入企业的脉络，融入企业的日常运转，用友作为管理软件龙头、中国最大的ERP提供商，同样融入太多企业的管理、业务之中，此为影响力。
其二，对企业的理解以及对企业需求的把握。虽然近些年移动化势头不断升高，移动应用也是不胜枚举，但企业在现今的移动化、互联网化进程中依然面临问题：如果把移动应用视为前端呈现界面，那么，后端ERP数据如何移动化？如何做到前端业务与后端数据一体化协同？重复录入、数据孤岛等问题如何解决？企业需要一款与ERP完全打通的移动应用，来满足企业业务需要。
而ERP是一项很复杂的系统，ERP的集成涉及到数据集成、组织架构集成、流程集成、信息集成， 对企业业务理解不够难以做到各方面的全面整合。用友超客作为用友旗下产品，对企业业务理解自然延续用友，又有ERP的资源，二者结合也顺其自然的发生。
至于选择与用友优普联手的原因，也就明显了。首先用友超客与用友优普同出与用友集团，二者之前也是同为一体，在整合速度、力度、深度和团队协作上都有着优势。俗话说兄弟好办事，相比外部伙伴或多或少会考虑一些合作之外的利益，同属用友集团，不管是集团政策，还是共同理念，总归目标的一致性要更有保障。 打通后的影响，移动业务升华新境界
据了解，此次两方联合发布的社交化U8+云服务产品，目前已经实现在移动端向企业管理者及使用者提供覆盖采购、销售、库存、收付、委外、出口、合同、考勤、人事、报销、预算等12类关键业务的U8+实时数据及业务协同服务。后续双方将会在产品上进行深层次的技术对接，将双方各自的功能、服务全面打通，助力企业移动业务升华到新境界。
聚焦到双方打通后的具体价值，通过U8+云应用中心的简单配置，U8+的移动应用及数据服务能够向企业空间应用中心推送，企业空间成为U8+社交化移动门户，借助企业空间强大的社交能力和多空间机制，实现社交化沟通、业务协同及产业链协同，实现面向经销商、客户、供应商及伙伴等的移动数据服务；而企业U8+将升级为数据服务中心，根据不同角色需要，跨帐套、按需定制移动应用图标，并实现移动业务处理和数据查询，同时U8+之前单个功能的部门级局限也将被打破，利用企业空间的平台能力将这些功能直接输出到移动端，实现全员应用。
另一方面，双方的打通也会给企业空间带来U8+庞大的客户流量，用友超客的用户规模将迎来一次爆发式增长，进一步加大行业影响力，更有利于推动社会化商业平台进程，以及中国商业管理变革。
总的来说，用友超客与用友优普的牵手，将推动企业空间进一步与业务系统整合，提升企业社交价值，帮助伙伴聚合更多用户。同时企业空间的产品生态也将更加完善，能够为企业客户提供更加完整的服务，让企业业务与社交化紧密结合，拥抱社会化商业。
入口之争，三种势力各自布局

按照营改增租房费用可以抵扣吗？ 按照营改增租房费用可以抵扣吗？
拿你是不是应该先确定一下一般纳税人和小规模纳税人的问题呢？
这个不一定的，看房东的了
开发票就要开增值税发票了。
??一般纳税人可凭专用发票办理进项税额抵扣。

U8.50所有存货单据不能保存U8.50所有存货单据不能保存

U8.50-所有存货单据不能保存

现金流量表可抵消部分

用友财务软件现金流量表设置方法如下：

①增加现金流量项目：依次点击“基础设置”-“财务”-“项目目录”，打开项目档案，如下图：

普源网店精灵采购管理怎么用 _0普源网店精灵采购管理怎么用''

登录不了账套 改数据库哪个表？ 登录不了账套 改数据库哪个表？

您好，是所有账套都登录不了吗
您好，此问题您可以按以下两种方法进行尝试：
方法一：将其中随便一个账套备份，再引入即可
方法二：新建一个账套（随便填写信息），建立完毕即可。
@畅捷服务吴娟:只有一个账套不行，这个账套导入的时候到最后一年2014年的时候就卡死，怎么都不结束，直到最后提示关闭程序之类的。强制关闭后看到2014年有了，但是就进不去
@瓜皮爱慕斯:您好，这个账套是用物理文件附加上去的吗？还是正常备份恢复的？
@瓜皮爱慕斯:您好，这个账套是用物理文件附加上去的吗？还是正常备份恢复的？
@畅捷服务吴娟:正常备份恢复的

在日常操作中总是报错，重新登录有时就好了，请问怎么处理？ 在日常操作中总是报错，重新登录有时就好了，请问怎么处理？

有装金山毒霸？
检查一下计算机名是否有特殊字符和中文，修改下环境变量
对的，装了金山毒霸@goodie
检查计算机名称是否含有特殊字符像‘-’等，如果有，请修改为纯英文名称，修改完成之后请重启电脑；或者更改系统环境变量中用户变量的Tmp变量值。具体方法：首先在C盘下建立一个空文件夹，更名为temp,然后在‘我的电脑处’单击鼠标右键，属性里点高级页签，然后点‘环境变量’，将temp和tmp的值都修改为c:\temp(通过点‘编辑’按钮进行修改；然后再重新登录软件；
退出金山毒霸试试，与金山毒霸有冲突
@先生1461028795:金山毒霸卸载了

防范13类典型国际税收风险防范13类典型国际税收风险

　　2013年OECD发布《税基侵蚀和利润转移》报告后，引发国际税收规则重塑，跨国税源管理面临更加严峻的挑战。在此背景下，江苏省国税局制定了《2014-2015年度国际税收遵从管理规划》，从实践角度归纳总结了13类典型国际税收风险，提醒企业注意防范。

　　1.搭建离岸架构，规避税收管辖权
　　表现：
　　境内企业在避税地设立多层控股公司，再返程收购境内企业股权，使集团控股公司或上市主体成为境外注册企业，但该企业经营、人员、财务、财产等方面的实际管理控制仍在境内。
　　提醒：
　　根据我国税法，虽然境外注册但实际管理机构在我国的企业，应认定为中国居民企业，纳入我国税收管辖范畴。企业应避免刻意筹划，对实际管理机构在境内的，应主动申请居民身份认定，避免事后调整的风险。
　　实例参考：
　　2010年境内A公司的实际控制人在境外避税地设立B公司，通过集团内架构重组，B成为A的控股公司。经查，B公司负责经营管理的高管履职场所主要位于中国境内，涉及财务、人事等重要事项的决策主要在中国境内作出，有决策权、控制权的主要董事和高管经常居住于中国境内，并最终被认定为中国居民企业。

掌控未来的管理会计利器：永续滚动预算掌控未来的管理会计利器：永续滚动预算

　　传统的事业单位预算是为了规范国家年度集中性财政收支计划，预算年度自公历1月1日起至12月31日止。非经法定程序，当年内不再变化。事业单位预算规定带有强烈的计划性和指导性，具有权威性和强制性，不能随意更改。
　　永续滚动预算，是指在编制预算时，与会计年度脱离开，随着预算的执行不断延伸补充预算，逐期向后滚动，此种预算可使单位不断适应外部环境和内部条件的变化，有效避免年度预算的时滞性。永续滚动，使视野从静态的年度范围扩展到动态的跨年度范围，把视线放得更远，既考虑到了未来，又能更加迅速的反映和适应经营环境的变化，使业务决策更贴近市场;这也是一种实现化整为零又化零为整的预算管理方法，可以大大促使预算单位局部与整体的协调一致，是掌控未来的管理会计有效利器之一。
　　就企业来看，近年来，永续滚动预算已被实践于宝钢、邯郸钢铁等企业。企业生产经营活动复杂多变，永续滚动能把握企业的未来，符合人们的认识规律，即由粗到细，由简单到具体。随着时间的推移，原来较粗的预算逐渐由粗变细，帮助我们克服预算的盲目性，从动态中把握企业的未来。
　　就事业单位预算来看，目前，我国的事业单位预算是将预算期间划分为一年。一年只做一次预算，从中长期来看，原有预算方式并不能最优化地去完成最终的发展目标。永续滚动预算按照“近细远粗”的原则，相对更为灵活，根据上一期的预算完成情况，调整和具体编制下一期预算，并将编制预算的时期逐期连续滚动向前推移，使预算总是保持一定的时间幅度。自十八届三中全会对财税体制改革提出要求以来，滚动预算已经成为各界的热点话题，滚动预算逐步成为事业单位预算体制改革的焦点。事业单位业务信息存在的最大的特点就是其动态性。永续滚动方法，将比以事后核算为主旨的报告更能支持事业单位决策，更具有现实指导意义。
　　就财政预算来看，去年11月，财政部长楼继伟在解读十八届三中全会报告时指出，先编制财政三年滚动规划，逐年更新滚动管理，最终强化滚动规划对年度预算的约束性。财政部科学研究所前所长贾康表示，原来是一年做一年的预算，编制滚动预算后，可以更好地瞻前顾后。 财政永续滚动预算，期限一般为3年以上，每年更新一次，重点在于对政策变化进行调整。在事业单位进行永续滚动预算，将对我国的政府会计制度和预算绩效管理提出更高要求。
　　2014年10月底，湖北省宜昌市夷陵区政府办出台了《关于开展区级发展性支出三年滚动预算编制工作的通知》，决定从2015年度起，涉及到项目资金规模较大、与群众生产生活密切相关的教育、农业、住建、交通、卫计、环保等6个部门，试编发展性支出三年(2015———2017年)滚动预算，2016年度将全面铺开发展性支出三年滚动预算编制工作。
　　重庆市财政局也于2014年12月提出建立跨年度预算平衡机制，变目前政府预算“一年一平衡”为跨年度平衡的格局。要求将部门规划与财政规划衔接,把现行支出与政府长远发展规划相结合,为经济社会发展赢得更多的可调节空间,实现真正意义上的滚动预算。
　　虽然永续滚动预算的方法本身不是太复杂，但要真正应用，不是那么简单。国内一些专家指出，政府治理的理念要有一个大的调整，以前的决策都是年度的，现在跨年度规划，那决策方式就从年度决策变成中期决策，意味着决策方式的重大调整。
　　结合一些学者观点，笔者认为，就财政预算来说，永续滚动预算的实施和运用应着重从以下几个方面进行考虑：首先，政府及单位的重大决策部署和地区经济社会发展中长期规划及各专项经济社会事业发展的中长期规划，应制定发展性支出三年总体计划及分年度滚动实施计划，以此作为编制滚动预算的基础和前提。要强化对年度预算的约束，各部门预算中涉及财税政策和资金支持的要与滚动财政规划相衔接并建立跨年度预算平衡的机制。这种三年滚动的财政规划，消除了年度间的脱节现象，能够根据经济形势的变化和经济周期调节的需要来调节财政政策。
　　其次，必要时设立预算稳定调节基金，充分发挥调节作用。事先强化支出的预算，将每年的超收收入除冲减赤字后的全部、一般公共预算连续两年未用完的结转资金纳入基金管理，将超收补充基金“储备”起来，将短收调用基金弥补预算执行收支缺口，实现逆周期调节，保持事业单位的平稳运作。第三，要做到精细化管理。如一些单位，细的管理是以周为单位滚动，这是对于月度滚动预算的有效补充。而对于三年的滚动预算，后两年预算项目确实难以准确细化这一事实，则必须要有实质内容和明确的项目资金用途，按照规划要求列出项目支出方向或项目概况，待以后年度编制预算时予以完善。“永续滚动预算”将对我国政府会计制度和预算绩效管理提出更高要求。 

用友T3-用友通如何批量生成助记码 用友T3-用友通如何批量生成助记码

数据是升级到T3标准版的原来的会计科目中没有助记码，现在想输入凭证时参照助记码，如何批量生成？在T3标准版中有批量生成助记码的功能。具体路径：基础设置——批量生成助记码。打开批量生成助记码对话框，在会计科目后是否生成中打上Y的标志确定即可生成会计科目的助记码，在以后做凭 证时就可以输入助记码了。如有其它问题，请在下面回复疑问，我们将第一时间与您联系，帮助您解决问题。同时您也可以联系用友畅捷通专业服务商-用友天龙瑞德。
用友天龙瑞德专业销售用友软件，用友财务软件，维护用友T3、用友T6、用友U8、畅捷通T+。我们将竭诚为您服务。
联系电话：010-59798025。网址：http://www.kuaiji66.com

完工产品处理表取不到部分入库数据完工产品处理表取不到部分入库数据

谁有免费版的用友Ｔ3，考会计电算化急用，谢谢！ＱＱ872085911 谁有免费版的用友Ｔ3，考会计电算化急用，谢谢！ＱＱ872085911''

创立公司，注册资本一百万，会计师事务所如何出具询证函 创立公司，注册资本一百万，会计师事务所如何出具询证函''

想象一下，如果你是那个管家，你还会怎样劝说公仪休收下鱼？公仪休又会怎样拒绝？ _0想象一下，如果你是那个管家，你还会怎样劝说公仪休收下鱼？公仪休又会怎样拒绝？''
我忘了管家是怎么称呼公仪休了，先用大人代替一下。
管家：大人，听说您喜欢吃鲤鱼，我家老爷特地差我送来两条大鲤鱼，你收下吧
公仪休：谢谢你家老爷你心意，是这样的，我最近不太舒服，是不能吃鱼肉之食。

一套完整的某房地产企业税收筹划方案 一套完整的某房地产企业税收筹划方案 第一部分 的含义 　　在市场经济体制下，税收对人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以求的目标。税收筹划就是在不违反国家税收的前提下，纳税人通过对、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和核算水平，有利于降低企业的经营风险，有利于节约税收成本。 　　税收筹划完全合法、符合国家立法意图，国家鼓励税收筹划。《注册师管理暂行办法》明确规定，“税收筹划是的业务内容之一”，从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着税收筹划的不断完善和发展，税收筹划将进一步提升法律级次，更加有法可依。 　　房地产企业主要有以下四种运营方式：一是通过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购一块土地进行项目开发；四是收购公司或者股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种（土地、）分别阐述房地产企业的税收筹划。 　　第二部分 房地产企业土地增值税的税收筹划 　　国家税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首先应立足于国家税务法规，立足于规定的政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。 　　土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策： 　　1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。 　　2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。 　　3、房地产入股。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。 　　4、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。 　　5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。 　　根据以上的土地增值税的优惠政策，我们分别策划以下方案： 　　（一）“临界点”筹划方案： 　　房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税的“临界点”。 　　“临界点”：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20％，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20％的增值额”就是“临界点”。 　　基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税率越高。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。 　　控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、部规定的其他扣除项目（主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%）。必须主意到，税法允许扣除的项目比企业自己实际核算中涉及的项目要少，计算增值额时必须以税法的规定为准。 　　税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税；纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。房地产企业如果既建造普通住宅，又进行其他房地产开发，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。 　　例如： 　　某房地产开发企业，销售收入为1.5亿元，其中普通住宅为１亿元、豪华住宅销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅为8000万元，豪华住宅为3000万元。 　　1、不分开核算应缴纳土地增值税： 　　增值率：（15000－10000）÷11000×100%＝36% 　　适用税率：30% 　　应纳税：（15000－11000）×３０%＝1200万元 　　2、分开核算应缴纳土地增值税： 　　普通住宅 　　增值率：（10000－8000）÷8000×100%＝25% 　　适用税率：30% 　　应纳税：（10000－8000）×30%＝600万元； 　　豪华住宅 　　增值率：（5000－3000）÷3000×100%＝67% 　　适用税率：40% 　　应纳税：（5000－3000）×40%－3000×5%＝650万元 　　二者合计：600万元 650万元=1250万元 　　如上所述，分开核算比不分开核算多支出税金50万元。原因在于普通标准住宅的增值率为25%，已经超过20%，仍须缴纳土地增值税。因此，必须通过进一步筹划，适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内，从而实现免缴土地增值税、降低房价（或提高房屋质量、改善房屋配套设施等）的效果，在激烈的销售战中取得优势。我们对上例给出的条件做一点改动，然后来计算土地增值税的税负和企业的收益情况。 　　3、进一步筹划后分开核算应缴纳土地增值税： 　　进一步筹划的重点是将普通住宅增值率限制在20%，有以下两种方法： 　　（1）增加可扣除项目金额 　　假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除项目金额从（10000－ｙ）÷ｙ×100%＝20%等式中可计算出，ｙ＝8333万元。此时，普通住宅免税、豪华住宅应缴纳650万元，实际总共免税550万元；扣除为增加可扣除项目金额多支出的333万元，企业可增加收入217万元。增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。 　　但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%，而各省市在10%之内确定了不同的比例，要注意把握。这是，可以应用第二种方法。 　　（2）降低房屋价格 　　降低房屋销售价格导致销售收入减少了，在可扣除项目金额不变的前提下，增值率自然会降低。这一方法是否适当，关键在于比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为8000万元，要使增值率为20%，则销售收入从（Ｘ－8000÷8000×100%＝20%中可求出，Ｘ＝9600万元。此时该企业应缴纳的豪华土地增值税为650万元，节省税金600万元，与减少的收入400万元相比节省了200万元，比第一种方法少节省17万元。（因为土地增值税在计算企业所得税时可以扣除，对企业所得税和企业的税后利润会产生影响，因篇幅有限，此处不再分析） 　　（二）合作建房的筹划方案： 　　土地入股合作建房筹划是较常用的一种筹划方法，房地产开发企业取得开发土地是首要条件，操作空间主要是土地入股节约土地转让这一环节营业税，合作建房有两种方式：第一种方式是纯粹的“以物易物”：双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税。第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业或合作项目的合作建房。我们主要谈一下合作项目的合作建房，合作建房最关键是在合同签订过程中必须注明分配形式。对此，又存在两种利润分配方式：一是合作双方采取风险共担、利益共享，税后分成的分配方式；二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋。在第一种分配方式下，向合作企业提供的土地使用权视为投资入股，根据财税字（1995）48号和国家税务总局《营业税税目注释》第九条第二款“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对股权转让不征收营业税；在第二种分配方式下，向合作企业转让的土地使用权，按转让无形资产缴税，合作企业房屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税。 　　在实际操作中，企业经营会受新公司取得房地产开发资质时间条件的限制，可变通为收购“干净”的壳公司后重新注资来实现；或由乙方直接投资到甲企业，换取甲企业一定比例的股权来实现。 　　（三）企业兼并转让房地产筹划方案： 　　假设A公司收购B公司。A公司收购前净资产的公允价面值为1000万元，B公司净资产账面价值为-100万元，收购价500万元（增值部分主要为房地产），合并前有尚未弥补的亏损700万元（未超过税法规定的5年弥补期限）。企业合并过程中的非股权支付额为低于20%，预计合并后A公司每年应纳税所得额约为100万元。 　　根据国税发[2000]119号文件规定，A公司吸收合并B公司有两种税务处理方案： 　　方案一：免税合并。因为本例中非股权支付比例低于20%，所以B公司可不确认资产的转让所得，其亏损可由合并后的A公司继续用以后年度实现的与B公司净资产相关的所得弥补，A公司接受B公司全部资产的计税成本，须以B公司原账面净值为基础确定。 　　方案二：应税合并。当非投权支付比例低于20%时，国税发[2000]119号文件规定为“可选择”免税合并，因此A公司和B公司有权选择应税合并。B公司可视为按公允价值转让，处置全部资产，计算资产的转让所得，依法缴纳所得税，B公司以前年度的亏损，不得结转合并后的A公司弥补，A公司接受B公司的有关资产，计税时可以按经评估确认的价值确定成本。 　　方案比较： 　　1、方案一中B公司不确认资产转让所得，不缴纳企业所得税。方案二中B公司须确认资产转让所得税600万元[500-（-100）]，但确认的资产转让所得可全部用于弥补以前年度亏损（600＜700），不需要负担企业所得税； 　　2、方案一中B公司亏损可结转到合并后的A公司进行弥补，但B公司净资产的公允价值仅占合并后A公司净资产公允价值的37.5%[600÷（1000 600）×100%]，合并后每年大约只能约补亏损37.5万元（100×37.5%），考虑税前弥补亏损年限，合并前B公司的700万元亏损，合并后大约只能在税前弥补187.5万元。方案二中B公司亏损不得结转到A公司弥补； 　　3、方案一中A公司接受B公司的有关资产只能按B公司原帐面净值提取折旧（或摊销，下同）在税前扣除。方案二中A公司接受B公司的有关资产可按评估价值提取折旧在税前扣除。 　　由此可见，在本例中，无论采取哪种合并方案，B公司均不需要负担企业所得税。方案一的优势在于合并后A公司可以税前弥补B公司的亏损约187.5万元，方案二在优势在于合并后A公司可以税前多列支取折旧60万元，可见，方案二显然优于方案一。 　　在企业收购过程中，按公允价面值考虑到对资产(房地产)进行评估增值税务处理。这样加大多房地产成本。选择应税合并，从而在税前列支更多的固定资产折旧、无形资产摊销等费用。 　　（四）将房地销售改为股权转让筹划方案： 　　例如：某房地产开发公司与某酒店投资公司签订协议，建造一座五星级酒店。工程由该房地产开发公司按照该酒店投资公司的要求进行施工、建造。工程决算后，该酒店投资公司购买该酒店，需要支付土地出让金20,000万元，房地产开发成本70,000万元，房地产开发费用4500万元，利息支出5000万元，城建税为7%，教育费附加为3%，销售价格为140，000万元。当地政府允许扣除的房地产开发费用，按照取得土地使用权和开发成本金额之和的5%以内计算扣除。 　　该房地产开发企业房地产转让收入为140,000万元。应当缴纳营业税：140，000×5%=7000（万元）。应当缴纳城建税和教育费附加：7000×（1% 3%）=280（万元）。 　　该企业取得土地使用仅支付成本20,000万元、房地产开发成本70，000万元。房地产开发费用合计为：（20，000 70，000）×5% 5000=9500（万元）。房地产加计扣除费用为：（20，000 70，000）×20%=18,000（万元）。允许扣除项目合计为：20,000 70,000 9500 18,000 7000 280=124,780（万元）。增值额为：140,000-124,780=15,220（万元）。增值率为：15,220÷124,780×100%=12.19%，应当缴纳土地增值税： 　　15,220×30%=4566（万元）。 　　该企业实际利润为：140，000-（20，000 70，000）-9500-（7000 280 4566）=28,654（万元）。应当缴纳企业所得税：28,654×15%=4298（万元）。该企业的税后利润为： 　　28,654-4298=24,356（万元）。 　　该房地产开发企业可以根据该酒店投资企业的要求自行开发建设该五星级酒店，该酒店投资企业可以将本来应当按期支付的工程款以借款的方式借给该房地产开发企业。酒店建成以后，该房地产开发企业可以与该酒店投资企业合资成立一家酒店公司，房地产开发企业以该酒店投资入股，占相应的股份。酒店公司成立以后，该房地产开发企业再将其所拥有的股东全部转让给该酒店投资企业。假设该酒店的各项建设成本不变，为了与酒店开发企业共享纳税筹划的收益，该房地产开发企业转让股分所得为125，000万元。这样，酒店投资企业少支付价款15,000万元。根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）的规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。该房地产开发企将酒店投资入股的行为不需要缴纳营业税，转让股权的行为也不需要缴纳营业税。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。该房地产开发企业投资入股可以免征土地增值税，而其转让股权的行为也不需要缴纳土地增值税。该房地产开发企建造该酒店的总成本为：20,000 70,000 4500 5000=99，500（万元）。转让股权所得为：125,000-99，500=26,000（万元）。应当缴纳企业所得税：26,000×15%=3900（万元）。该企业的税后利润为：26,000-3900=22,100（万元）。多获得税后利润：22,100 24,356=46,456（万元）。该房地产开发企业和该酒店投资企业总共减轻税收负担： 　　15,000 46,456=61,456（万元）。 　　（五）以契约方式约定甲方应得的前期工作补偿和合作利益： 　　如果一个中外合作企业，双方成立中外合作项目公司，甲方是中方，负责项目土地的三通一平，拆迁工作及办理立项审批手续，部分前期工作已在项目公司之前基本完成，项目完全后甲方取得利润。乙方投入注册资本，其他资金由成立后的项目公司以项目公司的名义筹集，项目完全后乙方获得项目利润。我们在设计这个概念的时候在设计当中我们可以看，在每个环节当中的筹划方式，筹划点以及风险控制，我就不再具体的说了。在公司的组建阶段筹划方式，以契约方式的约定前期费用归属问题，筹划目地；对于中外合作企业项目公司，通过约定甲方负担的前期限费用的归属，将甲方应得利润分为前期限工作补偿费和合作利益两部分，使前期费用流入合作项目的开发成本，这样可以增加开发成本，可在税前扣除。 　　注意几下方面： 　　1、前期补偿方式费用归属，合作双方合作利益的分配方式如何约定； 　　2、支付甲方的补偿。 　　第三部分 房地产企业企业所得税的税收筹划 　　（一）外商投资企业的税收优惠政策 　　外商投资企业所得税法中差异最大、最能体现其自身特点的是所得税优惠政策。本文把所得税优惠政策归纳为以下几个方面： 　　1、生产性外商投资企业的税收优惠 　　生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从开始获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。 　　2、追加投资项目的优惠 　　符合下列条件之一的投资者，在原合同以外追加投资项目取得的所得，可单独计算并享受两免三减半定期减免优惠： 　　（1）追加投资形成的新增注册资本额达到或超过6000万美元的； 　　（2）追加投资形成的新增注册资本额达到或超过1500万美元，且达到或超过企业原注册资本50%的。 　　3、外国投资者并购境内企业股权的优惠 　　（1）国投资者按照规定并购境内企业股东的股权，或者认购境内企业增资使境内企业变更设立为外商投资企业。凡变更设立企业的外国投资者的股权比例超过25%的，可以依照外商投资企业所适用的税收法律、法规缴纳各项税收，并享受各项企业所得税税收优惠政策。 　　（2）外资并购境内企业后，境内公司变更设立为外商投资企业，应该符合“新办企业”认定标准，从而享受新办企业税收优惠政策。根据2006年1月9日，财政部、国家税务总局发布了《关于享受企业所得税优惠政策的新办企业认定标准的通知》，新办企业的权益性出资人（股东或其他权益投资方）实际出资中固定资产、无形资产等非货币性资产的累计出资额占新办企业注册资金的比例一般不得超过25％，而外资并购过程中，不管是股权并购还是资产并购，一般均用现金进行交易，非货币性交易的可能性几乎没有，因此该通知不会对外资并购后“新办企业”认定产生实质性影响。 　　4、再投资退税 　　再投资退税是指外商投资企业的外国投资者将从企业分得的税后利润，再投资于中国境内企业时，对再投资部分已缴纳的所得税给予全部或部分退还。按再投资方式不同，退税分两种优惠处理办法： 　　（1）部分退税（40%） 　　外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或者作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，经投资者申请，税务机关批准，退还其再投资部分已缴纳所得税税款的40%。 　　（2）全部退税（100%） 　　外国投资者在中国境内直接再投资举办，扩建产品出口企业或者先进技术企业，以及外国投资者将从海南经济特区内的企业获得的利润直接再投资于海南经济特区内的基础设施建设项目和农业开发企业，经营期不少于5年的，经投资者申请，税务机关批准，全部退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款。 　　5、购买国产设备投资抵免企业所得税 　　按核实征收方式缴纳企业所得税的外商投资企业，其购买国产设备投资的40%可从购置设备当年比前一年新增的企业所得税中抵免。如果当年新增的企业所得税税额不足抵免时，未予抵免的投资额，可用以后年度比设备购置的前一年新增的企业所得税税额延续抵免，但延续抵免的期限最长不得超过5年。 　　6、亏损弥补 　　外商投资企业发生年度亏损，可以用下一纳税年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但最长不得超过5年，该项弥补应逐年依序连续计算。 　　（二）外商投资企业的税收筹划 　　1、充分利用国家税收优惠政策，通过关联方转移税负进行税收筹划 　　与股本投资相比，更具灵活性。根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三十九条的规定，关联企业之间在融资业务中所支付或者收取的利息不能超过或低于没有关联关系企业之间所能同意的数额，或者超过或低于同类业务的正常利率。企业可在这一规定的框架内灵活选择关联企业间融资的最高上限或最低下限利率，以达到最佳的节税效益。如总公司所在地税负高，而子公司所在地税负低，当子公司占用总公司资金时，总公司可以采用同类业务同期下限利率与子公司结算，使税负较高的总公司税基减少，所减少的税基转移到税率较低的子公司；反之，当总公司所在地的税负低时，可以采用同类业务同期上限利率与子公司结算。 　　2、通过合理选择会计处理方法进行税收筹划 　　通过会计处理方法选择进行税收筹划包括预提费用、、开发商品与出租商品、营业费用、管理费用和财务费用的筹划等6个方面： 　　（1）预提费用筹划 　　房地产开发企业项目完成时可以预提费用，预计该项目以后支出，此费用由财务人员依据经验提取且金额较大，使用时间较长，直接计入成本，具有较强的可操作性。在允许范围内就高预提，随着销售实现，先行计入的成本增加，其作用是延缓企业所得税的缴纳时间，为企业赢得资金时间价值。 　　（2）个人所得税筹划。 　　由于个人所得税为超额累进税率，年终一次性发放数月奖金缴税率较高，企业可以依据当月的经营业绩结合以往的经验，按月预提奖金计入成本，年终发放时稍加调整即可。把年终奖金扣缴的个调税分散到各个月份中列支，可降低税率，减少税负。 　　（3）开发商品与出租商品筹划。 　　有些房屋由于地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其他原因，房屋用于出租经营时，可把商品房转作出租经营房，从开发商品转入出租开发产品科目，按月计提出租产品摊销计入成本，使企业库存成本接近实际成本，同时增加成本，减少税收。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备，所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。此外，企业还应利用国家税收优惠政策如调低房产契税以及某些地区为处理积压商品房特准以前竣工的空置房免营业税等，加速库存商品销售，盘活资金。 　　（4）营业费用筹划。 　　作为房地产开发企业，各年度广告费支出是笔庞大的费用项目，广告费支出的多少往往与销售业绩密切挂钩。依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的2％内据实扣除。有些企业集团广告由总公司统一策划、费用由总公司统一列支，很可能出现总公司因广告费支出超出2％扣除比例不得税前扣除，而子公司不足2％的情况，针对这一情况，可以让与子公司业务相关的总公司广告费，由不足2％的子公司承担。 　　（5）管理费用筹划。 　　企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和公积金可以税前扣除，企业应依法足额缴纳。这样，企业既履行了法定的社会保障义务，稳定了职工队伍，又可以减轻企业因纯粹支付工资而产生的个人及企业所得税负担。还有，转嫁给职工的不合理负担如因公外出的交通费、公务通信费(按销售收入一定比例税前扣除)以允许职工报销等方式，把暗含在工资中的费用转化为管理费用，降低企业的工资水平，也能够减轻企业的所得税负担。 　　（6）利息支付过程中的纳税筹划 　　房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是与其他费用一起按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这样两种扣除方式就为企业进行纳税筹划提供了空间，企业可以根据两种计算方法所能扣除的费用的不同而决定具体采用哪种扣除方法。 　　举例说明：某房地产企业开发一处房地产，为取得土地使权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息支出为200万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。 　　如果不提供金融机构证明，则该企业所能扣除费用的最高客为：（1000 1200）×10%=220（万元），如果提供金融机构证明，该企业所能扣除费用的最高额为：200 （1000 1200）×5%=310（万元）。可见，在这种情况下，提供金融机构证明是有利可选择。 　　举例说明：某房地产企业开发一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为80万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。如果不提供金额机构证明，则该企业所能扣除费用的最高额为：（1000 1200）×10%=220（万元），如果提供金融机构证明，该企业所能扣除费用的最高额为：80 （1000 1200）×5%=190（万元）。可见，在这种情况下，不提供金融机构证明是有利的选择。企业判断是否提供金融机构证明，关键在于看所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明比较有利，如果没有超过5%，则不提供证明比较有利。 　　3、通过周密项目投资策划进行税收筹划 　　企业实施投资前应对整个项目的可行性包括收入、成本、利润、税收、回收期等因素进行筹划。在方案的收入、成本相同时，税负可能成为方案是否被采用的决定性因素。一块地是与他人合作建房还是转让或自行开发，其所缴纳的税收差异极大，企业最终应选择最优的方案进行投资。 　　总之，房地产企业税收筹划的途径有多种，但都必须合法、可操作并能给企业带来实际效益。