楼盘交付当月土地使用税就能停缴吗
2016-4-22 0:0:0 wondial楼盘交付当月土地使用税就能停缴吗
楼盘交付当月土地使用税就能停缴吗【问题】
日前,某房地产企业因对土地使用税政策了解不多,出现少缴或者漏缴土地使用税的情况,被要求补缴土地使用税200余万元。土地使用税究竟应该怎样计算?计税时间该如何确认?
【解答】
广州市地税局第二稽查局在对该房地产企业进行政策辅导时发现,该企业近年来开发了多个楼盘,但在计缴土地使用税时都仅计算到签订房屋销售合同的时间为止,没有按规定计算到楼盘交付使用的当年当月,因而导致少缴税款。
根据《国家总局关于房地产、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)的规定,房地产企业的土地使用税计税的开始时间,应自签订土地转让合同约定交付土地时间的次月起,合同未约定交付土地时间的,从合同签订的次月起开始计缴土地使用税;计算土地使用税计税的截止时间,应至房屋交付使用(即交楼)当月为止。
根据相收政策,房地产企业开发项目应当缴纳的城镇土地使用税税额的计算公式是:应缴税额=开发项目占地面积×(1-已出售并交付使用的开发产品建筑面积÷开发产品总可售面积)×单位税额。
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本次为大家免费发布的用友U8+V11.1免费下载地址为之前发布的用友U8 V11.0的升级版本,主要包括以下模块:企业门户、财务会计、管理会计、CRM、供应链管理、生产制造、分销管理、零售管理、人力资源管理、决策支持、集团应用、企业应用集成、移动应用、iSD用友绿色服务桌面。具体各个模块的细节功能,我们可以看一下下面的图示:

天津用友软件技术有限公司(以下简称天津用友)和天津通信广播集团有限公司(以下简称通广集团)就企业信息化建设事宜进行战略签约。
参加此次会议有天津用友总经理赵永春,天津用友副总经理王成岩、通广集团副总经理马严、通广集团科技质量部部长尹刚、七一二公司技术质量部部长门国梁、七一二公司技术中心主任黄建尧等。
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以不动产抵债 巧作纳税安排 以不动产抵债 巧作纳税安排 某债务人与债权人均为境内居民企业。债务人欠债权人8亿元,债权人发现债务人出现财务困难,无法支付尚未到期债务。经与债权人商议,债务人将以不动产进行抵债。该不动产由两部分组成:一是房屋,房屋购置成本为1.6亿元,于2010年1月购入并取得1.6亿元的购房发票,该房屋市价及评估价为2亿元;二是商铺,商铺正在使用,成本价为3.4亿元,以出包方式自行建造,商铺市价及评估价为6亿元。债务人拟采取以下两种方案解决欠款问题。 方案一:直接以不动产抵债 抵债协议规定,债务人直接以不动产抵债。双方约定,债务人以8亿元不动产抵偿其8亿债务。 方案二:将不动产变成股权抵债 首先,债务人以现金50万元出资注册设立全资子公司甲;其次,将上述抵债资产8亿元通过增资入股方式注入甲公司;最后,债务人与债权人签订协议,将持有甲公司100%股权转让给债权人,完成抵债事宜。 以上两种抵债方式,各自涉及哪些问题?哪种抵债方式更划算? 方案一问题分析 一、债务人涉税分析 1. 债务人以不动产抵偿债务,对于债务人而言,偿还了债务,取得了经济利益。债务人属于有偿转让不动产行为,应缴纳营业税。债务人以外购的房屋进行抵偿,按照《部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)规定,可以全部收入减去房屋的购置价后的余额为营业额计缴营业税。由于商铺是债务人发包自建的,不能适用差额缴纳营业税的规定,应全额计缴营业税。 房屋应缴纳营业税=(20000-16000)×5%=200(万元)。 商铺应缴纳营业税=60000×5%=3000(万元)。 缴纳附加税费(城建税7%,教育费附加3%,地方教育附加2%)=(200+3000)×(7%+3%+2%)=384(万元)。 债务人合计缴纳营业税及其附加税费3584万元。 2.印花税 《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号)规定,财产所有权转移书据的征税范围是:经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据,以及企业股权转让所立的书据。印花税税目税率表规定,产权转移书据按所载金额万分之五贴花。 该抵债协议涉及不动产所有权转移,应按产权转移书据贴花:80000×0.05%=40(万元)。 3.土地 债务人以不动产抵偿债务,为有偿转让不动产行为,债务人应缴纳土地增值税。 新建房指建成后未使用的房产。房屋和商铺都已投入使用,不属于新建房,应按转让旧房计缴土地增值税。 转让旧房计缴土地增值税有以下3种方法:1.按房屋评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额,计征土地增值税。对取得土地使用权时,未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。需要注意的是,该评估价格指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。2.不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务机关确认,土地增值税暂行条例第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算,计算扣除项目时,“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计1年;超过1年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为1年。3.既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以实行核定征收。按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)规定,核定征收率原则上不得低于5%,各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房地产类型制定核定征收率。 在本方案中,房屋和商铺的评估价格均不是按重置成本价乘以成新度折扣率后的价格,不能采用方法1计算。鉴于房屋取得了购房发票,可按方法2计算。商铺没有购房发票,应按方法3计算。 转让房屋收入2亿元; 扣除项目如下: 购入房屋的时间为2010年1月,于2013年5月转让,可扣除的房屋成本=1.6×(1+3×5%)=1.84(亿元)。 营业税及附加税费=200×[(1+(7%+3%+2%)]+20000×0.05%=234(万元)。 扣除项目金额=18400+234=18634(万元)。 增值额=20000-18634=1366(万元)。 增值率=1366/18634=7.33%。 转让房屋应缴纳土地增值税=1366×30%=409.8(万元)。 转让商铺应缴纳土地增值税(假定核定征收率为5%)=60000×5%=3000(万元)。 转让房屋和商铺共计应缴纳土地增值税=409.8+3000=3409.8(万元)。 4. 债务人转让该不动产取得的所得,应计入其应所得额计算缴纳企业所得税。该不动产公允价8亿元,转让不动产所得为收入-成本-税费=80000-(16000+34000)-(3584+40+3409.8)=22966.2(万元)。 二、债权人涉税分析 1.印花税 抵债合同,债权人应按产权转移书据贴花,税额为40万元。 2.契税 债权人承受不动产,应缴纳契税。假设该地契税税率为3%,债权人应缴纳契税=80000×3%=2400(万元)。 方案一税负汇总表(见文尾表格一)。 注:债务人转让不动产所得22966.2万元应计入应纳税所得额,缴纳企业所得税。 方案二涉税问题分析 该方案应区分为债务人以不动产对甲公司进行增资,债务人将甲公司股权转让给债权人抵债两步。 一、债务人以不动产对甲公司进行增资涉税事项1.债务人涉税分析 债务人以不动产入股,参与甲公司利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。 甲公司不从事房地产开发,同时房屋和商铺不属于债务人建造的商品房。按照《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)及《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)规定,甲公司免缴土地增值税。债务人应向主管税务机关提交资料办理备案手续。 增资协议涉及不动产权属转移,属于产权转移书据,应进行贴花:80000×0.05%=40(万元)。 债务人将不动产对甲公司进行增资,房屋和商铺的所有权属已由债务人转移到甲公司,债务人应视同销售不动产,计算缴纳企业所得税。债务人需确认转让该不动产所得29960万元,即收入80000-成本(16000+34000)-税费40万元。 2.甲公司涉税分析 债务人以不动产增资,增资协议应按产权转移书据贴花,税额为40万元;甲公司增资后,实收资本和资本公积增加额为8亿元,甲公司资金账簿应增加贴花40万元,共计贴花80万元。 《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税〔2012〕4号)规定,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。 债务人以不动产对全资子公司甲公司进行增资,甲公司免缴契税。甲公司应按照《国家税务总局关于耕地占用税契税减免管理办法的通知》(国税发〔2004〕99号)等规定,向主管税务机关提交资料,经审批后可免征契税。 债务人将股权转让给债权人,对于甲公司而言,只是股东发生变化,由于股东均为境内企业,其企业所得税纳税事项不发生改变。 二、债务人将股权抵债 债务人取得甲公司股权成本=50+80000=80050(万元)。 该股权市价为80050万元,用于抵减债权人8亿元的债务。该业务应区分为债务人以8亿元股权抵减债务,另将50万元股权赠给债权人,债权人取得50万元的捐赠收入。 1.债务人涉税分析 债务人与债权人签订的股权抵债协议涉及企业股权转让,该抵债协议应按产权转移书据贴花,应缴纳印花税=80050×0.05%=40.025(万元)。 《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号)规定,鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。 按照上述规定,甲公司的资产为不动产,债务人将甲公司100%股权转让给债权人,该股权形式表现的资产为不动产。债务人应按规定缴纳土地增值税。 但由于上述文件配套的程序性规定,即如何征收、如何计缴土地增值税,截至目前,国家税务总局仍未明确,因此,双方需与主管税务机关沟通确定。 债务人没有股权转让所得,其缴纳的印花税准予税前扣除,捐赠支出50万元不得税前扣除。 2.债权人涉税分析 债权人应就抵债协议按产权转移书据贴花,税额为40.025万元。 债权人取得的抵债收益50万元,应计入企业收入总额,计算缴纳企业所得税。 可见,方案二与方案一相比,税费降低,具有节税效益。需要提醒纳税人的是,以上案例仅是针对方面的分析,交易双方还应结合公司法等相关规定,确定操作的可行性,债权人还需结合持有抵债不动产的用途等进行综合分析。

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摘要:地区,电算化审计的重要性越来越明显。文章分析7会计电算化发展对审计造成的影响,列举了电算化审计的内容,提出了建立和完善我国电算化审计的方法。
关键词:电算化审计 审计软件
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一、电算会计中借贷记账法是否不适用
在借贷记账法中,“借”既可以表示增,也可以表示减,而“贷”既可以表示减,也可以表示增,卢卡?帕乔利提出的复式借贷簿记方法之所以几百年来一直为人们所推崇,正是因为其“有借必有贷,借贷必相等”的锱铢必较、泾渭分明的科学原理。尽管我国会计实务也曾一段时间对增减记账法和收付记账法情有独钟,但最终仍达成共识,采用了国际上通用的借贷记账法。有人以会计软件常以正、负号分别替代借、贷符号为由,企图说服人们相信这一记账法已经难以胜任新形势。应当注意的是,即使借、贷符号在数据库中不采用“借”和“贷”加以表示,也并不表明借贷记账法就可放弃。不可否认,在将借贷记账凭证的发生额登录到总账之后,对于登账后所结计的期末余额往往以正数表示借方余额,而以负数表示贷方余额,甚至在借贷库文件中只设一个金额字段,在该字段中分别以正负号表示借贷方。但所有这些标记都没能改变“有借必有贷,借贷必相等”的规则,其实质仍然是借贷记账法。这里的正、负号与增减记账法的增减符号的属性风马牛不相及。
从长远来看,随着原始凭证的逐步电子化,记账凭证的自动生成势在必行,届时,何种记账方法使自动生成更可行,当然要根据其科学性而定。智能软件的设计凭借的是科学的方法和严密的思维与推断,而经过了数百年磨练的借贷记账法,无疑是未来智能专家设计会计软件的最佳选择。当然,一味否定增减记账法的科学性也是错误的。在计算机之中,当采用增减记账法填制记账凭证之后,我们完全可以编写一段简短的程序将其转换为借贷记账法下的相应记账凭证。其转换的主要依据是各该科目的记账符号与所属科目类别。以从银行提取现金为例,在增减记账法下,增记“现金”,减记“银行存款”。现金和银行存款都是资产类科目,对资产类科目,其增加就转换为“借”,其减少就转换为“贷”。依此,也可将借贷记账法下的凭证转换为增减法下的凭证。
二、“反结账、反记账、取消审核”的可行性
至今,尚有不少会计核算软件设置“取消审核”、“反记账”、“反结账”的功能。在实际工作中,这些设置的确给会计人员的会计处理带来许多方便,尽管许多学者对此提出异议,但不少实务工作者却对其依依不舍。有的学者甚至认为,在计算机特定的工作环境中,反记账的作用不可替代。其理由是,在实际工作中存在大量错误的记账凭证,如果不施行反记账的做法,则将导致账簿中存在大量无用的冗余信息,影响对会计信息的使用。
所谓电算化会计中“反记账”,事实上也就是将一批原先已经登录到账簿上的发生额从各该账户再予以扣减,使各该账簿恢复至该批凭证登账之前账簿的发生额和余额状态。毋庸置疑,没有人会赞同手工会计下采用“反记账”。对手工的账簿记录,为了保证其有案可稽,当其发生错误时,不准涂改、挖补、刮擦或者用药水消除字迹,不准重新抄写。同时,对两种出错情况的更正应当分别加以严格处理:一是登记账簿时所发生的错误,“应当将错误的文字或者数字划红线注销,但必须使原有字迹仍可辨认”;在实际工作中,由于记账凭证出错而导致账簿记录发生差错时而发生。一般采用两种方式进行相应的修改:一是红字冲销法,二是补充更正法。这些详细而又具体的规定所强调的一点,那就是对出错之处必需留有修改的痕迹。
在电算会计之中,记账错误和记账凭证填制错误仍然在所难免。虽然红线注销法在电算会计中难以操作,但对出错的电子数据,却不能不留下修改的痕迹。解决的办法只有一个,保留错误电子数据,另作更改的记账凭证,并据以登录账簿,换言之,要将正与误两张凭证同存于会计档案之中,同时,其所登录的正与误两处账簿记录并存于同一账簿之中。《会计核算软件基本功能规范》第十八条也作出与上相同的规定:“发现已经输入并审核通过或者登账的记账凭证有错误的,可以采用红字冲销法或者补充凭证法进行更正;记账凭证输入时,红字可用‘-’号或者其他标记表示”。
由上可见,不管是手工会计,还是电算化会计,对出错的修改均强调留有痕迹。事实上,电算化会计中,由于电子数据的修改在技术上可不留痕迹,因而更需要对留有痕迹予以强调。
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备份好账套,这种情况只能强制删除了,请备份好账套之后,停止数据库服务和T3产品服务,自动备份服务;然后删除T3安装路径以及C盘下ufcomsql文件夹,然后使用360清除无用注册表,最后重启电脑即可;用友T3-业务通在11.0的软件中点击打印软件就自动退出
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其他的操作都正常,就是某个单据如销货单,点击“打印”—“预览”,或者是“打印”—“打印模板设置”,就自动退出软件了,再登入的时候提示:“该用户已登录,是否重新登录”。该单据的默认打印模板异常,导致一点“打印模板设置”或者是“打印”就自动退出了。1.先登入产品,然后在同一浏览器里输入网址:
http://127.0.0.1/YWTPRO/CommonPage/printservices/DesignFrame.aspx (新一代业务通);
2.将异常的模板删除;
3.点击“新建”按钮,重新建立“打印模板”即可。
备注:如果是系统模板也是异常的话,可以将系统模板删除再重建。
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