大家说，今年6-12月份的房租费要不要摊销的，为什么有时候不是跨年的我们老大不摊销的？ _0大家说，今年6-12月份的房租费要不要摊销的，为什么有时候不是跨年的我们老大不摊销的？[]

计入预付账款-房租
假如每个月1000
每个月再计提
借:管理费用 /销售费用1000
贷:预付账款-房租1000
你们领导一次性入费用了吗？没跨年的情况下不影响所得税汇算清缴时利润核算，他可能怕麻烦。

我想问一下记账练习完成 在那里可以对答案 我想问一下记账练习完成 在那里可以对答案

[/微笑]
微信关注会计家园，回复A-E试卷的编号就可以看到答案了
@蓝天_91487:我弄了不行 截图看看行吗？ 谢谢

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一起听用友NCV6.5的故事：让大型企业信息化走向轻量化一起听用友NCV6.5的故事：让大型企业信息化走向轻量化 向企业互联网化市场进军，两年前的用友是一个“保守派”，王文京并未把公司所有业务一次性抛入汹涌澎湃的互联网激流中，而是选择用一小部分业务去试水，这可能也是大型集团公司必须要走的路线。所谓“船小好调头”，“开大船”的策略是首要确保整个航线的安全和平稳。 如果说，主打中小企业市场的畅捷通，是用友企业互联网化的第一块“试验田”；那么致力于中大型企业业务的用友NC，是用友一直保留到最后的“王牌”。而当用友NCV6.5即将高调亮相，整装待发，代表着用友的“大部队”开始全力挺近企业互联化市场。 转向轻量化， NCV6.5“让大象也能跳舞” 了解用友的人都知道，NC是用友面向集团型企业和高成长型企业推出的高端ERP产品，这类客户的特点是：企业机构庞大，业务种类繁多，对信息系统要求高，企业互联网化转型起步较晚。但如果集团型企业一旦转型成功，创造的社会价值也非常惊人。为了实现这一宏伟目标，用友网络将在2015年年底推出NCV6.5版本，该产品无论是从性能还是从技术创新角度看，都有很大的提升。但总体的设计理念是让集团信息化应用走向“轻量化”。 那么，新版NC到底有哪些创新点？用友网络NCV6.5平台产品总监李惠苹，用“技术重构”四个字来整体概括用友NC的最新变化。NCV6.5嵌入了美观易用的客户端，更多应用转为了轻量化、整合了社交化，更多地融入了互联网应用体验。 具体而言，NCV6.5有如下四个特征：
第一， NCV6.5以人、财、物、客管理以及电子商务应用为核心，与移动、大数据、物联网等最新技术进行集成。秉承过去精华，新版NC仍然主打平台化战略，基于开放的iUAP互联网平台构建。新技术的引入带来了丰富的应用创新，比如共享服务、数字营销、个性化定制、柔性生产这些新模式；移动应用加速推进，比如移动HR、微招聘、掌上协同、智慧资产管理、项目现场管理等；包括前台、中台、后台架构的电商平台也支持了B2B应用的完善。
第二、以混合云模式支撑大型企业的互联网化转型。为了满足用户多样性需求，NCV6.5可支持用户ERP应用的混合云部署。用友内部已经对很多应用进行了对接，包括用友惠商云，畅捷支付、UAP IM等。NCV6.5可将企业关键业务应用分别部署在公有云和私有云上，既保证了企业重要数据的安全性，又满足了企业应用的灵活性需求。　
第三，加入社交化元素。我们都知道，NC已经足够复杂和沉重，所以NCV6.5的技术突破和创新点是在前端，而社交可以让企业的应用变得轻量化，能提供更好的用户体验。为此，NCV6.5融合了工作圈、有信、电话会议等应用。比如， NCV6.5集成了有信以后，就让NC具备了IM的所有功能。首先，有信与NC企业通讯录打通，让用户可以及时与相关人员进行沟通与互动，包括企业员工、领导、供应链伙伴和客户等。用户可以直接用网络的方式发语音、文字、图片，还可以直接拨打电话。另外，NC打通了企业上下游供应链上的所有数据，用户还可以在基于单据的业务流转中发起讨论，类似于企业业务中基于一个单据的群聊，这等于企业把非结构化的数据和结构化的单据数据进行了关联。NCV6.5一改过去冷冰冰的单线、命令式系统架构，让系统变得更人性，更温暖，企业员工、客户、供应商像进入一个社交网站一样，愉快工作，高效协同。
第四、提升系统对大并发、高效运维能力的支持。集团型企业向互联网企业转型，安全和稳健是第一位。从底层的网络到上层的数据库，以及所有前后端的关键应用，NCV6.5全部做了安全和性能测试。为了给用户提供高质量的运维服务，新版NC还配套推出了互联网化运维服务产品：NC运维云管家、iSM服务台、在线咨询系统，与用友客户服务云平台连接，构成了全新的客户服务体系。借助这一体系，NC的运维服务变传统的被动响应模式为主动服务模式，同时提供了知识库和服务社区，方便客户自助与他助，构建客户服务新生态。
NCV6.5可以更好地满足千亿级企业应用效率的要求，是大型企业快速实现互联网化转型的利器。NCV6.5的研发历时近3年实现了NC发展的重大跨越，代表着用友NC向互联网化转型的决心和力度。
梳理NCV6.5背后的故事，近20年的厚积薄发
我们都知道，NC1.0于1998年推出，发展到后来的NC2.0、NC3.0、NC5.0等，NC与中国集团型企业并肩走了近20年。如今，NC的业务已经涵盖到集中财务管理、供应链管理、生产制造、人力资源、商业智能等全面应用，拥有金融、烟草、电力、传媒、出版、医药、电子、大型连锁流通等二十多个专业化的行业解决方案。要问谁最懂集团型用户业务，NC曾经的辉煌依然在闪烁，但当企业互联网化时代来临，NC开始重新审视自己，进行了自我革命式的改变。
2014年，NC开启了6.5版本的研发征程。以财务共享产品研发为例：2014年12月，NCV6.5首先解决的是费用共享问题，建立共享平台。在这一阶段，要实现网上报账（即原来的网上报销+费用管理）共享服务，在即将开发的共享服务任务作业平台，实现按需定义共享服务委托关系、岗位结构、作业派单分配等。另外，还要具有OEM影像伙伴的服务能力，支持网报领域产品的单据都可以扫描影像和（双屏）查看影像 。最重要的是，全方位提升客户的协同能力，包括开发门户的协同，建立报账人门户、审批人门户等，支持支持手机拍照制单，实现“NCV6.5共享服务系统+NC5总账”集成。
2015年8月底，NCV6.5财务共享产品进入第二阶段， NCV6.5不仅实现应收、应付、资金、固资共享，还可以建立“影像管理”独立领域，实现可方便与第三方影像伙伴集成，具备完整电子档案管理能力。共享服务中心绩效分析、更广义业务的共享或异构系统集成，也都能轻松实现。
在2015年11月NCV6.5推出前，共享服务专版的水平产品集成测试已经完成，正式推向用户。
财务共享产品的研发，才只是NCV6.5的冰山一角，对于整个版本的研发，用友到底动投入了多少人力、物力，我们可想而知。
所以， NCV6.5绝对是用友面向集团型企业的呕心沥血之作。当企业互联网化进程加速，NC必将为集团型客户的业务创新带来蝴蝶效应。

 3月3号会计从业资格考试取消的消息从财政部官网发出，一下子就引起了重大关注，还一度占据了微博热搜头条！会计从业资格考试取消，很多人都在想辛辛苦苦备考一场，是不是白忙活了？想转行的或非会计专业的还能进入财会行业吗？已取得的会计证还有用吗？

 据财政部消息，因取消会计从业资格涉及到修订《会计法》，需要依照法定程序提请全国人民代表大会常务委员会修订相关法律规定。目前，会计司正积极配合有关部门推进《会计法》的修订工作。 会计从业资格考试将被取消，会计行业入门或提高至会计初级职称亦或降低至无门槛，我们就静待修订后的《会计法》出台吧！

导出供应商和客户档案，提示系统忙没有可导出的数据。 导出供应商和客户档案，提示系统忙没有可导出的数据。[]

数据库中执行如下语句清除上机日志后再导出：
use ufsystem truncate table ua_log

备份怎么恢复成这样 备份怎么恢复成这样

账套备份之后，在系统管理中点击账套—恢复进行操作，您这是引入。

库存报告怎么打 库存报告怎么打''

速达1350刻字机文泰2002选什么 速达1350刻字机文泰2002选什么''

材料出库（不含税单价）与进货（不含税单价）有差异，我们要的是成本价出库。请问怎么设置呢。如图 材料出库（不含税单价）与进货（不含税单价）有差异，我们要的是成本价出库。请问怎么设置呢。如图

请点击库存核算--存货明细账，查询此存货的结存单价，材料出库单的单价是按照存货的计价方法算出结存单价带入到材料出库单上。进货单上的单价是入库成本的。
@服务社区刘佳佳:现在我的材料出库单价是成本出库吗？会不会影响材务的核算。
@罗亚明:看一下存货计价方法是什么，查询存货明细账此存货的结存成本是否和材料出库单生的单价相同。如果不同，请点击库存核算--账套工具--重新计价，重新计价后再做材料出库单。
@服务社区刘佳佳:计价方式是（移动平均），只采购了一次，存货明细账情况如图
@服务社区刘佳佳:上一次的结存成本单价正好是这次的出库单价，这样的话是不是就是正常的
@罗亚明:是的。
@服务社区刘佳佳:销售出库怎样也设置成带出的价格是成本价，谢谢
@罗亚明:基础设置--价格信息--售价带出策略，按照这了带出的单价。
@服务社区刘佳佳:我设置了几次，可能是操作的不对，都没有成功，下图中我设置那个
@服务社区刘佳佳:我要把销售单价带出来的是成本单价，用于销售到子公司或其它分公司。

结转年度帐出现截断二进制，用工具处理，对比被结转年度和它的其它年度，工具出现这个提示 结转年度帐出现截断二进制，用工具处理，对比被结转年度和它的其它年度，工具出现这个提示

需要提供数据才能彻底解决，请联系您的经销商，将您的数据发送至伙伴支持网，由总部进一步处理。
先使用工具处理一下：T3升级问题工具之降级处理，请在服务社区-更多-工具下载中进行下载http://service.chanjet.com/main/supportgongju；再登录系统管理中升级sql server数据；然后打补丁，执行补丁脚本，最后再建立年度帐；注意先备份账套再去做上面的操作
发现T3,10。3，UFSYSTEM里面没有这个表，只有UA_VERSION
@yzpxkj:那就是丢失表了，备份账套，重装一下

以房产出资合作经营如何纳税 以房产出资合作经营如何纳税

　　问题：我个人拿房屋与另一个出钱的个人合作经营酒店，没有转让产权，只固定收取分红，如何交税？

　　答：国税函[2006]478号文件规定：酒店产权式经营业主（以下简称业主）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业-租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。

如何理解所得税税前扣除“实际发生”如何理解所得税税前扣除“实际发生”

　　《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(国家税务总局公告2012年第15号)第八条规定，“对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《中华人民共和国企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额”。有纳税人据此认为，只要不违背企业所得税法(下称税法)的禁止扣除规则(如税法第十条规定的项目)和特殊扣除规则(如业务招待费、广告业务宣传费等规定比例扣除项目)，对会计制度允许列支的费用，税法均予以承认，可以在企业所得税前扣除。这一观点没有完整理解税法关于税前扣除的整个框架。
　　税前扣除的框架除以上两个规则外，还存在着一般扣除规则，这在税法第八条中明确规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”该条款确立的一般扣除规则包含三个关键词：“实际发生”、“相关性”和“合理性”，后两者在税法实施条例里均有进一步明确解释，实践中的争议不大。但对于“实际发生”，目前税收政策文件尚没有给出正面解释，实践中的认识也较为模糊，这影响到企业和基层税务部门对税前扣除规则在执行中的把握。针对这一问题，笔者结合工作中的一些体会和认识，试图从税法原理和会计学角度对税法第八条规定的“实际发生”含义作初步探讨。

　　一、“实际发生”首先强调产生费用或支出的交易、事项是真实的。
　　由于现行税收政策对 “实际发生”没有更多解释，基于税法与财务会计制度的紧密联系，查找财务会计制度有关内容，发现不论在《企业会计制度》还是《企业会计准则——基本准则》，都有关于“实际发生”的描述。如《企业会计制度》第十一条：“企业在会计核算时，应当遵循以下基本原则：(一)会计核算应当以实际发生的交易或事项为依据，如实反映企业的财务状况、经营成果和现金流量。”《企业会计准则——基本准则》第十条：“会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，如实反映财务状况和经营成果。”上述表述均用“实际发生”的词汇来强调会计核算必须以真实的业务为依据，不难得出判断：税法 “实际发生”的内涵之一是指产生费用或支出的经济业务必须真实，反言之，根据虚构的、没有发生的或者尚未发生的经济业务来确认、计量的支出，不得在税前扣除。

　　二、“实际发生”是指支付义务的发生，而且这一支付义务是法定的。
　　税法以权责发生制为基本原则，以权利或责任的发生来确认当期的收入或费用，而不论款项是否收付。税前扣除作为税法规范的重要一面，也是如此。因此，“实际发生”应是指支付的义务或责任已经发生，认为“实际发生”是指费用款项已实际支付的观点，不符合权责发生制原理，有悖税法基本原则。对于支付义务，会计上一般划分为两个类型：一类是合同或法律法规规定的支付义务，又称为法定的义务;另一类是企业通过承诺或公开声明，自行向外界表明承担特定的责任，称为推定的义务。推定义务凭借企业信用，为企业自我约束，强制性不如法定义务。为维护国家税收的稳定，保持税法的刚性，笔者认为，税收对于企业自我承诺形成的推定义务不应予以承认，“实际发生”所指的支付义务发生应仅限于依照合同、法律、法规的规定必须履行的法定支付义务。此是“实际发生”的第二个含义。

　　三、“实际发生”是指税前扣除的金额为实际发生数，即支出金额必须确定。
　　以实际发生数确定税前扣除金额，在实践中经常被认为是以实际支付金额确定税前扣除额。这一观点会使权责发生制异化为收付实现制。试想费用金额在实际支付时才予确认，则无异于按照款项是否支付为标准确认当期费用，即收付实现制。笔者认为，税前扣除的金额是实际发生数，含义是指支出的金额必须确定，不能以估算金额税前扣除。也就是说，即便企业的支付义务已经发生，但若金额尚不能确定，或者只能估算，也不符合“实际发生”的要求。
　　综上所述，笔者认为“实际发生”的含义是指以真实的经济业务为依据，企业法定的支付义务已经发生且支付金额确定。
　　由此结论，又引起对实务中两个问题的思考。

　　一、预提费用是否一律不能税前扣除?
　　一些人认为，“预提费用”等科目列支的预提性质费用，属于尚未发生费用，不得税前扣除。笔者认为，对预提费用应结合具体情况区别对待。如前所述，会计核算与税前扣除都以真实业务为前提，符合会计规范列支的预提费用显然也符合税前扣除“实际发生”的第一个含义。另一方面，《企业会计制度》第一百零二条规定：“企业在生产经营过程中所发生的其他各项费用，应当以实际发生数计入成本、费用。凡应当由本期负担而尚未支出的费用，作为预提费用计入本期成本、费用。”可见预提费用在本期列支是因为其属本期负担，在权责发生制下即意味支付义务在本期已经发生，这又符合了“实际发生”的第二个含义。笔者认为，预提性质的费用能否在税前扣除，关键在能否符合“实际发生”的第三个含义：金额能否确定。如果金额确定，则可以扣除，如租入固定资产的租赁费;否则不予扣除，如预提的产品维修费、煤矿企业维简费等。

　　二、对国税发31号文第三十二条规定如何理解?
　　《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第三十二条规定，“除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。”一些人基于这一表述认为，预提(应付)费用与实际发生是相对立的，预提费用不属于实际发生的费用。但根据上述分析，预提费用并不违背权责发生制，除非支付义务非法定或支付金额不能确定;也不违背税前扣除“实际发生”要求，预提费用与实际发生的成本并不相互排斥。笔者认为，国税发31号文第三十二条规定的几项预提费用特例，如未结算出包工程款，企业承诺的公共配套设施费，正是因为其不符合“实际发生”关于支出金额确定，或支付义务法定的要求，所以作出特别允许扣除的例外规定，这也从反面验证了税前扣除一般规则中“实际发生”的含义。

广联达安装算量2015如何计算园林工程排水系统 广联达安装算量2015如何计算园林工程排水系统谢谢
输入排水管道直径就可以了

汽车修理的一般纳税人增值税税负和所得税税负分别是多少 汽车修理的一般纳税人增值税税负和所得税税负分别是多少[]

纳税额÷收入

用友软件帐套怎么引入

用友软件恢复数据的三种方法

由于各种原因，会导致当前的电脑系统出现问题，进而用友通软件无法正常使用，那么如何在新的系统上把用友T3的数据恢复，用以后续正常使用软件呢？
下面就几种情形下谈谈如何快速恢复用友通的数据。

1、最简单的方法。
当然就是用用友通自身的系统管理备份了帐套数据，如果发生意外情况，那么只需要在新的系统中安装数据库、用友通软件，然后登陆系统管理，选择之前已经备份的数据，进行帐套恢复即可。
优点：操作简单，一般的用户都会自行恢复数据；
缺点：

T+普及版有项目核算吧？ T+普及版有项目核算吧？[]

有的。

按月查询销货单执行表的累计结款金额和往来现金的应收总账对不上，但是按年查询是一样的。 按月查询销货单执行表的累计结款金额和往来现金的应收总账对不上，但是按年查询是一样的。[]

可能是当月的结款额和当月的应收账款！

人文理念在房地产企业营销中的运用人文理念在房地产企业营销中的运用

　　一、我国房地产企业营销的现状分析
　　近几年市场经济繁荣，房地产开发投资也一直保持着非常强劲的增长趋势，住宅的商品属性一步一步地被还原出来，我们注意到住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在纳入了市场经济正轨的同时，零售时代也不期而至，可以说商品住宅时代已经全面到来。但是，我国房地产在营销中仍然存在很多问题。在零售时代日趋激烈的市场竞争中，房地产业将受到一定的冲击和挑战。我国的房地产企业要想在先进与落后同在的市场竞争中获胜，仅凭现有的实力和管理水平是远远不够的。通过冷静观察我国的房地产营销现状，房地产企业的营销中人文理念缺失比较严重，主要表现在以下三个方面：
　　1.房地产开发商绝大多数注意的是经济效益
　　房地产开发商绝大多数注意的是效益，而且注意的更多是经济效益，人文精神上的关怀似乎逐渐消失了.何清涟在《现代化的陷阱》中写道：“事实证明，缺乏人类精神的经济发展，在利益的角逐中人们将不再受自制、理性、公正、博爱与精神的约束，只有对金钱赤裸裸的无耻的追逐。”如果没有植根于人类精神这块沃土的人类关怀，人只会沦为经济的动物，从而丧失人所具有的一切生存意蕴.开发商迷恋于经济效益，抛弃了对文化的学习，包括对住宅文化的学习，在营销过程中提高容积率，降低工程标准，以次充好，怀着侥幸的心理，忽视生态环境等现象，把暂时的经济利益指标当成唯一指标，在不能做到"顺民利民”的前提下图谋企业的长期发展，这恰恰是开发商在营销过程中品德的缺乏.
　　2.房地产开发商在营销过程中以自我为中心
　　目前不少开发商对于商品房市场营销的认识还较肤浅，尤其不注意研究消费者的需求，盲目跟风，炒作概念，从而导致推出的房地产产品几乎千篇一律，风格雷同。我们都知道，购买商品房对于消费者来说，无疑是一种巨大的投资，只有当商品房的综合性能能够使消费者的欲望和需求得到最大限度的满足时，才会引发购房行为。
　　现阶段，房地产市场在发生巨大的变化。目前的情况是决定生产何种产品的主动权不在生产者手中，也不在政府手中，而在消费者手中，而一些地产开发商一直在充当施舍者，比如说“圆你一个美好家园的梦”“送你个温暖的家”等等。很少问交易行为中的主体——购房者的感觉。这是一种一厢情愿而又落后的主体意识，这种主体意识导致房地产开发商难以真正了解购房者的需求，未能向消费者提供适合的产品，消费者的职业、收入、家庭结构和生活方式的不同，所需的目标产品也不同，房地产企业要做好市场细分，充分了解目标消费群体的真正需求：他们要买什么样的产品。根据细分市场来确定本企业要选择的目标市场。企业在开发产品前做适当的市场调研，调查出消费者的实际需求，为他们提供“量身定做”的产品.
　　另外，很多房地产企业在销售产品过程中缺失诚信，无法兑现消费者在购买产品时的承诺，这样的行为也严重影响房地产市场的发展。许多开发商采用多种承诺形式的广告有增无减,一说商铺就是“保值增值”、“年回报30%”;住宅就是“五星级的家”、“绿色家园世纪生活”等等。如果许多开发公司营销方案只顾堆积承诺而不考虑届时兑现与否,让虚假广告满天飞,必然会陷入开发商讲得激动、购房者听得感动、兑现没有行动、物业再也卖不动的尴尬局面。因此,房地产开发商在设计广告时不能弄虚作假,要与企业品牌有机结合,使其既能提高品牌的影响力,又能使顾客对其项目增加信心,最终对其公司增加信心。
　　3.房地产的销售服务水平低下
　　房地产的销售服务水平低下，首先客户对住宅内附送设施或配置不满意.如橱柜布置及款式、煤气灶、座厕、油烟机、热水器等;对住宅内的一些设备或施工工艺不懂、不理解而引起的误解,如:求救系统、可视对讲系统、远程抄表系统、直饮水系统、防盗系统等。其次，客户对住宅内平面布置的一些个性化需求不满意，如开关插座位置、空调洞的位置、门的位置及开启方向、灯的位置等;最后，住宅内经常出现一些质量通病，如积水、渗水、门窗不严及大量墙面、天花、地面方面的小问题,要求整改、返工、更换等;有时按客户意见整改后,收楼入住时仍发现有一些问题，主要是漏水、渗水、裂缝等;甚至对上述问题提出投诉后，未得到及时回应、整改、解释而引发消费者的再次投诉。

　　二、企业营销中提升人文理念的对策
　　房地产企业在开展营销活动的过程中提升人文理念的核心就是要真正做到“以客户为中心”。
  　1.对顾客的再认识
　　针对顾客的再认识，有人提出了多元化的顾客定位。理念上顾客是至高无上的上帝，情感上顾客是友好的朋友,人格是平等的，在互利方面顾客是联合体中的合作伙伴,新时代顾客又是学习者，知识经济要求顾客不断学习。如果企业不能认识到顾客的复杂定位，就不可能很完美的为顾客服务.这本身就体现了对人的价值的尊重。
　　对顾客的再认识应从顾客让渡价值理论着手，顾客让渡价值理论是从消费者的实际出发来研究消费者在购买过程中的心理感受,寻求顾客的满意。顾客让渡价值是指总顾客价值与总顾客成本之差,即:顾客让渡价值=总顾客价值-总顾客成本(消费者总是选择购买给他们带来较高顾客让渡价值的产品)。从顾客让渡价值的公式可以看出,可以通过增加总顾客价值或减少总顾客成本来增加顾客的让渡价值。在总顾客成本不变的基础上,可以增加产品总顾客价值中的产品价值、服务价值、人员价值、形象价值,从而提高顾客的让渡价值,来增加顾客的满意度。而服务价值、产品价值、形象价值人员价值、就是营销中的文化因素，房地产企业一定要把这些文化因素融入到营销过程中。
　　对顾客的再认识还应根据马斯洛需要层次理论，人在任何时候都是有需要的,包括物质上的需要、生理上的需要、精神上的需要等等。马斯洛认为人的需要是有层次的,按照强度的不同可以划分为5个层次:生存的需要、安全的需要、社会的需要、受尊重的需要、自我实现的需要。我们都知道，人们总是从低到高,先满足最基本的需要,只有满足最基本的需要之后,才能开始追求高层次一级的需要。根据这一理论,在营销的过程中,企业必须要了解消费者的需求,进而根据消费者的需求来制定相应的营销策略,才能在营销中战胜竞争对手。在科技飞速发展的今天,人们的物质需求已经得到了极大的满足,人们开始追求精神需求。
　　文化营销就是在消费者物质需求满足的基础上,发掘消费者的文化需求。文化营销成为21世纪企业重要的营销方式之一。运用文化营销，就要树立需求为出发点的理念，开发适销对路的商品房。房地产企业在经营思想上应进行根本性变革，抛弃以自我为中心的指导思想，代之以顾客、市场为中心，“商品短缺”现象将不复存在，商品市场不再是卖方市场，而是买方市场。因此，房地产开发商务必要以顾客为中心，从顾客需求出发来开展企业营销活动.只有这样，才可赢得顾客，从而占领市场，减少商品房的积压。从消费者的需求出发，生产的商品，倍受消费者的欢迎，可把商品最终转化为货币，实现投资利润，推销的难度也会大大减少。相反，生产不符合住户需要的商品房，到了出售阶段不管怎样促销都无济于事，最后造成的是开发商“经济危机”，这是开发商应遵循的经营准则。
　　2.在营销过程中融入人文理念
　　(1)引入人文关怀思想，注意住宅文化构设。
　　大自然、宗教、哲学和人生都会对人产生影响。个性的凸显会使人们对开发商开发的产品用挑剔的眼光加以审视，由于哲学的思考和视觉的美感形成需求的多样化，纯粹的房屋建筑的满足已不能再适应社会的发展，商品的竞争也就开始表现为文化的竞争。房地产企业应具有人文关怀的思想，加强住宅文化的投入，加大住宅商品的文化渲染以及特色显示，使住宅符合入住者的品味，重视住宅文化的构设.
　　房地产企业应充分考虑企业自身的开发实力、财务水平以及工作能力的情况，加强调查研究，分析消费者的心态，创造住宅区的文化韵味并对之进行包装和润色与品牌的定位，使品牌对入住者的身份、地位有彰显作用，尤其是对于高层次的消费者，房地产企业更应加强对环境的文化营造。文化是小区的灵魂，小区的绿化、建筑形态、各种设备以及雕塑都要能与环境相协调，从而提升住宅小区的文化品味。企业注意住宅社区文化的构设，还应根据已入住户的文化层次，开展相应的社区文化活动，并提供相适应的配套设施，或设计大型场所为住宅小区居民举行大型聚会提供方便，以触发购房者引发一种现实的购房行为。我们也注意到由于人们生活水平的不断提高，人们开始从只注意食物转移至场景消费，以放松自己，调节自我。在住宅区附近进行场景消费场所的开发，这不仅为住宅区周围构设了风景，而且更能创造企业利润，同时还可创立企业的品牌，引导和剌激消费者购房，满足人们更高层次的消费需求.
　　另外，随着信息高速公路的发展，信息资源共享概念的引入，人们越来越感觉到交流的重要，国际互联网入口为入住者交流将提供极大的方便，可让他们获取人际信息，因此房地产企业也应考虑给入住者提供信息资源共享方面的便利。
　　(2)尊重顾客的多样性，站在顾客的角度考虑问题。
　　人与人之间是有差异的。因而每个消费者的需求就不会一模一样。企业所要尊崇的人文理念要求对于人的多样性给予不同的关怀。要给顾客提供选择的机会—或者直接让其进行选择。产品或服务应该有所差别，即便这种差别可能只是表面化的，但同样可以使顾客感受到他得到了特别的照顾。
　　以客为中心就要求企业站在为顾客创造解决方案的立场上来工作，抛弃一味宣传企业自身卖点的思路，树立寻找顾客点的观念。对于某一产品与其在某一面的特性上进行夸大而制造卖点，远不如研究消费者愿意花钱的卖点来得实。经营者生产者、服务提供者都应站在消费者的立场上思考产品和服务，企业的一切努力都应从消费者开始.在消费者中结束。盯住顾客所想才能创造出新市场。
　　顾客满意度最重要,顾客构成市场市场，沉浮企业。任何时候任何地方争取顾客的支持千方百计的满足顾客，永远是企业思考的核心。虽然顾客的构成复杂多样，购买动机也是千差万别，但一些基本的价值观是相同的或相通的。因此在降低成本的同时，大大提高产品的质量或不断用较少的成本提供较多的东西越来越值得关注。另一方面在服务上热情真诚为顾客着想是提高顾客满意度的主要方面之一，虚情假意者只会使你永远地丧失顾客。人文理念有一条最核心的价值就是要直面人性之真由真走向美，所以要提高顾客满意度就应当对顾客真情实意。
　　人文理念倡导把情感看作是人的基本存在方式。企业要关注顾客的精神状态和内在要求。这就要求房地产企业尊重顾客，要从思想和感情层面体现深刻的人文关怀。那么首先就应表现为对顾客的尊敬，只有这种心理需求得到满足时，才会产生一种共悦一种信任，也就建立了继续交往的基础。
　　房地产企业应把商品房的产销紧密联系一起，不逆市而行，闭门造楼，盲目开发。开发商应积极冷静地面对住房消费市场，进行深入细致的调查分析，把握住“顾客需求”，严格落实“以需定产”的经营方针。
　　3.售后服务中体现人文理念
　　有的企业认为顾客的消费行为到购买阶段就已经结束了就忽视了对客户的售后沟通，其实这是一个非常重要的环节，也是企业对顾客终极关怀的一种体现。因此房地产企业应注意倾听顾客的声音。如果说产品开发中要体现对顾客的关心，在产品的销售中体现对顾客的爱心，那么重视产品的售后沟通则是让顾客放心。牌子再硬的产品时间长了也有出毛病的时候因此消费者往往会心有疑虑。因此企业应重视售后沟通，给顾客一个放心。另一方面售后沟通也是企业获取顾客反馈信息的重要途径。如果把这扇门关上是要付出代价的。在进行客户管理方面.有些企业建立了自己的数据库，可是往往只记住了顾客的生日或顾客孩子的生日却忽视了顾客的消费观念的改变或近期消费习惯的改变，而后者往往是更重要的东西。要记住闭上了倾听顾客声音的耳朵，就等于关上了通向营销成功的大门。
　　对于售出住宅的返修、维修管理，大部分公司仍然采用传统方法：如：客户报修(填写维修单)→物业公司接单→转发展商客服中心)→承建商→分包商。在此过程中全是人工传抄，效率低、易出错、反馈慢、信息封闭。客服中心对各单元的维修过程、结果完全不了解，只能靠承建商、物业管理公司、业主的反馈来了解情况，其售后服务效果根本无法有效评价。对于开发面积较小的小房地商，传统办法还可以应付。对于已实现规模化经营的大房地产商而言，面对几千个或更多单元时，将陷入“效率低→增加管理人员→效率更低”的怪圈中。最终将影响到品牌的含金量和市场占有率。实际上，现在已处于计算机网络非常发达的时代，我们的售后服务管理也要与时俱进，充分利用现成的科技成果，进一步提升服务水平，提高品牌的含金量。具体措施如下：(1)建立从客服中心→承建商(若干个)→物业管理公司(若干个)的局域网络;建立从售楼开始的业主投诉信息库，此信息库由管服中心、承建商、物业管理公司共享资源，每一家都由专人把客户的投诉输入信息库并在处理完客户投诉后，把相关信息输入信息库。做到信息共享，意见统一。(2)投诉意见处理完成后，原则上由物业管理公司按信息库联系并通知客户。(3)编写一个专用软件管理该信息库，对此软件的要求是：可以按房号、按时间、按投诉类别、按分派负责进行分类、归纳整理输出;可以定期按预定类别进行统计，自动生成图表。(4)各单位应有专人负责门户口令管理，客服中心可进入所有信息库，承建商和物业管理公司只能进入其负责楼盘的信息库。
　　企业客户服务中心应有一支人员精干的服务队，应付承建商保修期满后的一些售后服务工作，承建商在保修期内维修不得力的应急情况。另外对于加工材料如墙砖、地砖、外墙砖、房地产商应适当预留,由物业管理公司管理,以保障客户需求，这也是售后服务的一部分。对于公共部分的彩色涂料、彩色砖、也应提供色号、厂家等给物业管理公司,以便其履行公共部分的维修责任。在客户服务中心，设置法律顾问。对于无正当理由不收楼入住的客户，在法律框架内促其收楼，避免个别客户因不急住而有意拖延。

　　三、结语
　　在当前的严峻形势下，房地产企业应该清楚地认识到消费者的真正需求是什么，真正能做到从消费者的需要出发设计产品。由于房地产产品的特殊性，在进行产品定价时也应该充分考虑到消费者的购买能力，只有合适的产品才能畅销。与此同时，房地产企业要跟上时代步伐，科学有效的开展网络营销，通过网络营销增强企业的整体实力，使企业在激烈的市场竞争中更好的发展。总之，房地产企业只有通过采取各种营销手段，充分运用人文理念，再配合国家宏观调控，才能在未来取得健康持续的发展。